目前全市场12只公募REITs合计发行规模超458亿元，业内估计国内公募REITs市场规模将达到4-12万亿元。今年首单公募REITs遭疯抢，创下历史最低配售比例，市场人士表示这跟REITs产品稀缺性、今年市场环境等都有关，建议投资人仔细研究底层资产质量等因素再做判断，还要关注二级市场价格是否偏离基本面。

扩募机制促进公募REITs规模增长

部分基金公司已积极为扩募做准备

“经历了首批试点产品的首次分红、年报的披露等一系列试点突破后，扩募规则的颁布预示着REITs向扩募又进了一步，REITs的发展历程中，扩募是极为重要的一个环节，将加快形成投融资‘投-管-退’的资产良性循环，文件的颁布将会带来产品不断成长的生命力，使得行业更加成熟完善。”红土创新基金表示。

华夏基金认为，扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的进一步完善。参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2%-4%，扩募是REITs规模增长的主要途径。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄称，这代表着中国REITs市场建设又迈入了一个新的阶段，基础设施公募REITs开启了资产规模稳定增长的发展时代。意味着存续公募REITs作为资产经营平台，有了形成“投、融、管、退”良性循环的法理基础。“从国际经验来看，在成熟的公募REITs市场上，基金规模是影响其份额流动性和二级市场价格波动的关键因素。更大的资产规模象征着底层资产更具有分散性，能够有效防范个别资产或个别区域的相关风险，有利于提高公募REITs对各类投资者的配置价值，有助于市场深度的形成、降低较大规模交易所造成的价格冲击。”

据记者了解，部分基金公司已积极为扩募做准备。平安基金称，目前已搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队，对应中后台部门也做好了充分的扩募准备。“原始权益人具有较强的扩募能力保证了扩募机制的实施。REITs扩募机制有利于已上市优质运营主体通过扩募增发份额收购新的优质资产，优化底层资产组合，更好形成良性的投融管退循环，为投资者带来更多收益。”

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚说，博时基金在等待扩募指引的具体指示来进行相应的扩募工作，也和证监会、交易所时刻保持后续工作安排的沟通。招商蛇口产园资产储备丰厚，囊括在建、开业、成熟期的资产，计划将内部合适的成熟资产注入蛇口产园REIT。招商蛇口和博时持续联动，对外共同寻找合适可注入REITs资产，通过市场化的手段支持产园REITs做大平台管理规模。“招商蛇口先后发起了招商局商业房托和蛇口产园双REITs平台，可以在保留经营管理权下注入成熟资产至REITs平台，提升其流动性，助力招商蛇口降低重资产比例，由重转轻有效发挥产业+金融的资源优势，以产融联动方式激发持有物业活力。”

华夏基金表示，公司旗下管理公募REITs首募规模超115亿元，占据1/4市场份额，已建立以公募REITs产品为核心，涵盖Pre-REITs、REITs战略配售基金在内的全周期多类型产品线，着力打造资产、资本、运营高度融合的基金管理平台。目前公司已发行和正在推进多单优质的基础设施公募REITs项目，覆盖高速公路、市政公用事业、新能源、产业园区、保障性租赁住房、仓储物流等多个重点行业。

关注扩募的定价等难题

看好国内公募REITs万亿发展空间

但是公募也表示，基础设施扩募还存在不少难点，平安基金称，比如原始权益人如何届定，如扩募资产是外部第三方公司的资产，第三方公司是否应界定为原始权益人，如界定为原始权益人，并要求其购买至少20%以上的扩募部分基金份额，则同一个基础设施REITs将存在两个及以上原始权益人，如何界定多个原始权益人之间的权利义务关系；还有新的基金份额如何定价，REITs扩募需要融资，资金可以来源于REITs的自有资金或债务融资，也可能来源于发行新的基金份额，若发行新的份额，通常有全体配售和增发两类，增发的定价规则也是扩募的重点。

华夏基金坦言，基础设施REITs扩募相比首发的主要难点在定价方面，扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格等因素，合理的定价对基金管理人来说具有一定的难度。

红土创新基金基础设施投资部总经理助理陈超称，扩募可以带来确定的供给量的增加，缓解目前市场供给不足的情况；新规也确保扩募资产的优质性，保证REITs的健康发展。REITs将作为一个资产收购的平台，目前采取的委托原始权益人的相关方负责资产运营，未来面对多个项目，要求更强调现有基金管理人层面不断完善主动管理能力。

不少公募看好未来基础设施REITs广阔发展空间，王翘楚认为，REITs市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的项目较少，流通份额不大。“未来当投资人和发行人对REITs市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs市场的配置价值将更加凸显。”

华夏基金表示，相信随着市场演进和政策优化，REITs将有可能成为我国基础设施建设和经济发展的又一重要引擎。而且在中央政府的推动和市场的带动下，多个地方政府也纷纷出台政策，支持公募REITs发展，扩募也在稳步推进，相信我国公募REITs正在迎来大发展机遇。资料显示，美国REITs市场经过50多年发展，截至2020年底，其上市REITs数量已达223只，总市值达1.25万亿美元；日本REITs市场历经20多年发展，截至2021年底，其上市REITs数量已达61只，总市值达17万亿日元。北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模有可能远远大于美国。

红土创新基金称，基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品，起到了盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。相关政策的不断落地，可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中。也希望引导更多的资金进入这个市场，可以确定的是未来行业的发展空间巨大，成为股票、债券之外另一个重要融资市场。

REITs产品遭疯抢折射稀缺性问题

投资者更须研究资产等再投资

近期，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT，在比例配售前的募集规模高达1524亿元，公众发售部分配售比例仅为0.84%，刷新公募基金配售比例的历史最低纪录。Wind数据显示，全市场12只公募REITs合计募资规模达到458亿元左右。

关于今年公募REITs产品遭疯抢的原因，业内认为跟其本身特性有关。华夏基金表示，公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，因此具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流。

也跟今年市场情况有关，华夏基金也称，从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产，在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下，能满足投资者的配置需求；从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强，且目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

王翘楚认为，一方面监管政策不断利好，今年初财政部、税务总局发布了试点税收政策，北京发布REITs试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改委和国家能源局推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等，投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心；另一方面，因为首批二批资产都非常优质，但流通份额较小，市场出现了供不应求的现象；还有，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。

截至4月22日，11只公募REITs自上市以来平均涨幅超过20%。红土创新基金分析，宏观层面，首先，就产品流动性而言，公募REITs尚在试点阶段，产品规模和投资者认知尚属初期阶段，可能出现交投不活跃，场内可供交易份额不足的情况，若部分炒作资金进场，可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。其次，投资人应正确理解“强制分红”概念，公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来现金分派率，但具体分红情况需根据底层资产运营情况而定；最后，从产品投资目标来看，公募REITs作为长期资产配置，其内在价值不会有很大的波动。

在投资建议方面，华夏基金表示，公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益。建议投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。

王翘楚也表示，目前可以看到首批项目上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，但还是要呼吁投资人应秉持长期价值投资理念，共同呵护REITs市场的成长，见证REITs市场的发展壮大，同时也提醒投资人随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。

红土创新基金称，对公众投资者而言，需确保自身投资目标与产品风险属性相匹配，以满足投资期望。在微观层面，投资者应关注项目底层现金流收入变化情况，租赁细分市场变化、整体利率上升、不动产市场价格下滑、特别是当前疫情特殊情况下，应该根据披露信息结合具体资产属性，并考虑经济面、疫情对REITs资产现金流造成影响情况进行判断。