南宁，2023年7月14日——房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近日发布2023年中南宁写字楼和零售市场总结与展望, 深度解析今年上半年商业办公市场表现并展望未来市场趋势。

甲级写字楼需求温和恢复驱动空置率回落

2023年上半年，南宁甲级写字楼市场无新项目入市，存量维持在285.8万平方米。供应放缓的同时总体需求恢复亦较缓慢，缩租和降租搬迁的现象仍时有发生。从体现新增需求总量的净吸纳量指标来看，上半年全市甲级写字楼净吸纳量录得4.1万平方米，较上年同期下降约38.6%。虽然如此，近期需求修复也显现加速迹象。分季度看，二季度净吸纳量录得3.8万平方米，较一季度有显著提升，写字楼租赁问询也有明显增长，有望为下半年带来更多成交落地。

图1 南宁甲级写字楼市场历年新增供应、净吸纳量和空置率

注：净吸纳量自2017年开始统计，空置率自2016年开始统计

资料来源: 戴德梁行研究部

全市平均月租金延续下行走势，但降幅趋缓，上半年累计下降0.8%至每平方米60.7元。在无新供应入市影响下，存量项目逐步去化驱动全市平均空置率回落，半年累计下降1.4个百分点至40.4%。 随着宏观经济持续复苏，带动新增需求增长，全市空置率有望继续回落。

分板块看，凤岭表现最为优异，上半年平均月租金逆势上升1.6%至每平方米77.5元，空置率下降3.0个百分点至38.6%。主要源于部分前期降租幅度较大的项目在实现一定去化后回调价格。而五象新区甲级写字楼平均租金仍在下探，半年下降3.4%，平均空置率则与去年末持平。

2023年下半年预计将有位于五象新区的一个项目入市，并带来约9.2万平方米甲级写字楼新增供应。展望至2025年，若建设工期和招商进展顺利，预测共计将有45.5万平方米甲级写字楼投入南宁市场，全部位于五象新区，培育区域商务氛围的同时也带来竞争压力。但于全市而言，对比供应高峰期未来三年内供应节奏有所松缓，将有利于存量物业稳步去化。

图2 南宁甲级写字楼未来供应（2023年下半年—2025年）

资料来源: 戴德梁行研究部

另一方面，产业、经济的发展有望为南宁办公物业需求的增长注入动力。上半年，李宁宣布增资18亿元加码南宁供应链基地，比亚迪拍下南宁今年首宗出让地块，并将在南宁建设“比亚迪产业学院”。越来越多国内龙头实业企业宣布扩大在南宁投资，体现其对南宁发展的良好预期，并有望带动产业链上下游企业来邕，提振甲级写字楼的新增需求。

戴德梁行南宁分公司项目及企业服务部主管、助理董事李炜明泽表示，今年以来，南宁陆续发布“大健康”、“能源”、“节能减排”等产业专项规划，提出打造“全国康养标杆城市”、“大健康消费中心城市”和“现代能源装备产业基地”，重点发展能源高端装备制造产业和配套服务，大健康、新能源等热点行业及相关配套的金融、专业服务和商贸物流业对写字楼的需求有望继续扩张，并推升租赁和买卖市场活跃度。

消费市场复苏推动优质零售物业平均租金止跌回升

自从生产生活秩序全面恢复，南宁消费市场稳步复苏。一季度南宁社会消费品零售总额同比增长7.4%，增速高于全国水平1.6个百分点。一季度全市批发和零售业增加值总量同比增长10.4%，增速高于全国水平5.9个百分点，成为推动全市经济平稳发展的重要行业。1—5月，全市限额以上消费品零售额同比增长9.2%，汽车、服装等品类涨幅领先；全市限额以上餐饮业实现营业额26.19亿元，同比增长15.1%，增速比上年同期提高17.1个百分点。

消费市场的复苏提振了部分优质零售物业业主的预期和信心，全市优质零售物业最优层平均租金止跌回升，环比去年末上升1.5%至每月每平方米260.0元。空置率上升势头也在一定程度上得到缓解，较去年末仅微升0.5个百分点至11.0%。分季度看，一季度市场延续此前复杂形势下的惯性，租户流失状况仍有发生；二季度开始净吸纳量转正，达到1.1万平方米，体现出品牌和商家对经营的信心及预期加速修复。下半年，南宁预计还将迎来路桥融创茂和城西万达两个城市更新改造项目开业，带来约20.5万平方米优质零售物业新增供应。

图3 南宁优质零售物业最优层平均租金走势

资料来源: 戴德梁行研究部

近年来，南宁加大力度扩内需、促消费，结合各类节庆活动和潮流热点不断推出多种多样的促消费活动，有效推动市场复苏。万象城等大型购物中心积极引入国际品牌首店，东盟盛天地等优质街区式商业项目凭借独特的空间载体和优秀的运营能力，积极引入各类型集市、夜市，人流畅旺、表现抢眼。据报道，今年1—5月，全市重点商圈的人流量同比增长达30%。

业态方面，统计局数据显示，一季度南宁新能源汽车产量同比增长高达316.7%，零售额同比增长达171.0%。在优质零售物业中，新能源汽车展示中心同样维持了积极的扩张态势，黄金珠宝、奢侈品等升级类消费保持稳健，餐饮业态持续恢复，但部分娱乐、体验类业态出现收缩趋势。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端认为，随着经济环境继续改善，南宁优质零售市场料将加快复苏，竞争环境下运营维管和活动策划能力越来越成为购物中心发展的关键。

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