红周刊 本刊编辑部 | 秦佳丽
自2022年11月28日支持房企融资“第三支箭”落地，包括出险房企在内的房企纷纷发布配股或增发公告。在这样的背景下，12月21日，管理层再度推出新“利好”，即允许符合条件的房企“借壳”已上市房企、允许行业上市公司实施涉房重组。但业内人士指出，严重资不抵债的房企恐难以享受融资潮红利。
距离支持房企融资“第三支箭”落地的时间已经过去一个月，这期间，A股和港股涉房企业频发再融资计划。据《红周刊》统计，近一月已有32家上市房企发布配股或定增融资预案，覆盖中小市值房企及出险房企。其中8家A股房企披露定增规模，合计募集资金约167亿元。
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有业内人士向《红周刊》表示，“第三支箭”惠及广泛房企群体，但企业在增发价格制定、说服潜在投资者方面仍面临诸多考验。从房企资质角度看，稳健型房企实施股权融资落地会较快，严重资不抵债的出险房企或有阻力存在。
涉房企业“增发潮”
32家企业计划配股或定增
证监会重开A股房企股权融资大门以来，房企紧锣密鼓推出再融资计划。《红周刊》统计，截至2022年12月28日，近一月已有32家涉房企业发布配股或定增融资公告。
其中，在披露增发意向公告的24家A股房企中，已有嘉凯城、福星股份、大名城、华发股份、三湘印象、荣盛发展、格力地产8家A股房企披露预案并公布定增规模，合计募集资金约167亿元（见附表）。另有碧桂园、雅居乐、建发国际等8家H股公司募资超100亿港元。
“折价增发配售”现象在这轮再融资中较为普遍。目前披露增发预案的A股房企，拟定发行价格大多不低于定价基准日之前20个交易日上市公司股票交易均价的80%。完成港股配售的房企普遍较前一日收市价格折价10%至20%。
从融资主体看，相比“第一支箭”“第二支箭”在信贷、债券提振上惠及少量优质房企，当前“第三支箭”覆盖的企业类型更广，包括以招商蛇口为代表的头部央国企，嘉凯城、大名城等民营房企，华发股份、陆家嘴等区域性房企和华夏幸福等出险房企。
在募资用途方面，本轮房企“定增潮”主要集中在两大领域，一类用于“保交楼、保民生”相关项目开发、偿还债务本息及补充流动资金等常规领域；另一类则是以招商蛇口、格力地产、陆家嘴等为代表的房企，借助“允许房企发行股份或支付现金购买涉房资产”政策东风，重启并购重组并发行股份募集配套资金。
以格力地产、招商蛇口为例，格力地产拟向珠海国资委、珠海城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的珠海免税100%股权，招商蛇口拟发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。格力地产并购重组珠海免税、招商蛇口收购南油集团股权相关事宜最早可追溯至2020年。不过，前者因公司高管被证监会立案调查而暂停，后者伴随意向投资机构平安人寿退出、“宏观环境变化，继续推进后续程序的条件具有不确定性”等原因终止。如今，借助重新开启的并购重组配套融资大门，两家房企搁置2年的并购重组事项得到重启。
在业内人士看来，尽管“第三支箭”惠及房企更加多元化，但稳健型房企实施股权融资仍然落地更快。与此同时，在3-6个月左右的定增周期内，房企筹划再融资事项仍面临诸多考验。
“稳健型房企仍在该轮股权融资中受益较大。监管部门多次表示‘改善优质房企资产负债表’，这类企业一直保持较为稳健的开发和销售节奏，定增融资直接用于补充营运资金或缓解偿债压力。因此目前尚未出险的房企股权融资落地更快、更符合政策导向。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《红周刊》表示。
刘水介绍，房企定增需要历经董事会、股东大会审批、监管机构批准等系列流程。根据规定，监管部门自受理申请文件到作出决定的期限为3个月，自监管部门核准发行之日起上市公司应该在6个月内完成增发，如果监管部门开绿灯审理加快，时间会明显缩短。“当前政策环境其实足够宽松，企业面临的考验主要来自于股东大会、投资人对定增计划及融资用途的认可。”
同策研究院研究总监宋红卫向《红周刊》表示，在此轮股权融资中，募资主体未必是受益方，因为在股价低点开展配售或者定增，募集的资金额度十分有限，却让渡了一定股权。与此同时，房企再融资事项落地仍面临多项考验。“第一个考验是在行业销售端持续下行压力下，如何说服潜在投资者持有信心；第二个是企业资产安全及信用问题，目前披露定增意向的不乏出险房企及中小型房企，需要考量如何保证投资者未来的资产安全以及收益；第三是定增或配股价格制定上面临较大的压力，当前是上市房企股价低点，从已经发布配股预案的几家房企来看，配售价格在2022年最高股价的三分之一左右，低价配售也在一定程度上损害了既有股东的利益。”
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《红周刊》表示，A股房企距离定增计划实施成功还有距离，“房企最终能否成功面临着很多未知数，比如能否找到投资者认购、折扣增发是否造成股东权益受损等。不过，目前很多区域型中小房企也纷纷加入定增募资，其中运营良好、财务稳定的区域型房企通过定增再融资的可能性还是比较大的。”
市场认购意愿受关注
“大股东”或实控人成重要增发对象
能否找到“合格投资者”是房企募资方案成功与否的关键。从定增发行对象来看，当前披露意向公告的房企普遍表示面向证券投资基金管理公司、证券公司、信托公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机构投资者等不超过35名特定对象。
关于实施股权融资的房企目前是否确立意向投资者名单，《红周刊》以投资人身份致电多家企业，华发股份董秘回应表示，由于增发预案还要等后续证监会受理，因此询价类工作需要等待申请批复后才会开展。据介绍，“A股上一次实施股权融资大概是在2015年，因为这么多年都没有放开过，整个时间周期并不好说，不知道这次会‘从严’还是‘从宽’，等收到证监会批复，公司会发布相应公告。”
观察房企定增公告可以发现，大股东、实控人是参与定增的“主力”。除了向大股东发行股份以购买资产的陆家嘴、格力地产及招商蛇口，目前华发股份、大名城、嘉凯城等至少3家房企明确定增投资对象包括控股股东或关联方。其中，拟定向增发6.35亿股、募资不超过60亿元的华发股份，是本轮再融资潮中预计募集资金规模最高的房企，根据增发预案，公司控股股东华发集团将参与认购金额不超过30亿元，认购股份数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%。嘉凯城的再融资更是被建轲投资一家包揽，建轲投资是公司间接控股股东嘉惠实业之全资子公司。
对于大股东或实控人积极参与定增，陈霄认为，一方面，大股东出于担忧情绪，认购定增股份可以帮助房企脱困和成功募资；另一方面，在高折扣增发的背景下，参与定增能够享受长线收益，也反映出股东本身对企业的长期看好。
而在宋红卫看来，由于保交楼已经成为必须完成的“政治任务”，大股东或者实控人参与认购更多是不得已：“从过往的情况来看，房企债务问题最后还要以股东借款的形式来缓解，定增无非是换了一种方式而已，同时也会给企业带来增信。”
刘水表示，“目前房企的意向定增对象，大股东或实控人关联方成为重要投资人，对比之下其他投资机构参与的积极性有限。对机构投资者来说，股权投资是为了参与利润分配。当前房地产市场深度调整，企业盈利难度增加，因此在投资人的考量中利益较难得到保障。”
出险房企寻求债务化解新途径
严重资不抵债房企难翻身
由于“第三支箭”新政并未限制出险房企，在此背景下包括华夏幸福、金科股份等此前有违约行为的房企正积极筹划再融资事项。
实际上，对于出险房企而言，“定增融资+债务重组”不失为一次化解偿债压力的机会。以华夏幸福为例，公司在发布定向增发意向性公告的同时，近日还发布了以股抵债欲偿还约400亿元债务的方案，即公司以“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权作为偿债资源，向债权人以预测估值的八折或七五折的价格实施本次债务重组，债权人将以不超过400.39亿元债权换取持股平台相应收益权。
不过，本轮房企再融资仍存在不确定性，披露定向增发意向性公告的房企也普遍表示，非公开发行股票事项存在因市场环境以及其他原因被暂停、被终止的风险。比如，迪马股份在增发意向公告中作出重要风险提示，其第一大股东东银控股与一致行动人重庆硕润石化有限责任公司等合计持股10.74亿股（占公司总股本的比例为43.12%）均被司法冻结及轮候冻结；东银控股正在实施债务重组，存在持股变动的风险。此外，公司及控股子公司近12个月新增诉讼及仲裁累计金额8.62亿元，占公司最近一期经审计归属于上市公司股东的净资产的10.003%。
在宋红卫看来，一次股权募资行动难以完全化解房企的债务风险，毕竟募集的资金额度十分有限，但这在一定程度上是企业的增信行为，说明资本市场仍有人看好这些企业，只要有资本的持续流入，房企基本面就会逐渐修复。
刘水对此表示，“出险上市房企再融资，符合此次监管部门政策导向。不过，其中获得再融资支持的企业仍限于具备开发经营能力、资质相对较好的出险房企，其他资产较差、严重资不抵债的房企或有阻力。”
另值得一提的是，2022年12月21日，证监会发文重申落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企。陈霄对此表示，“部分企业可因此通过合并上市公司体系外优质资产，提升企业资产规模和企业估值；被重组的企业也可以借助优质平台获得再融资。目前来看，一些优质稳健的民营房企或将通过‘借壳’部分规模小、经营不理想的上市房企来达到上市目标；而对于富力地产、万达商业等未来是否会重新冲刺IPO仍需观察，但是至少政策重新打开了口子，企业借机登陆A股也重新有了机会。”
但宋红卫预计，“借壳上市”短期内对行业影响不会太大，“目前还没有看到哪一家房企有借壳上市的动作，毕竟资金方进入都是要以盈利为目的的，出险房企目前聚焦解决信用及债务问题，未出险的房企也不会在股价这么低的阶段让别人收购自己。”
（本文已刊发于2022年12月31日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）
