大悦城控股诡异巨亏,“明股实债”被戳中了 报资讯

发布时间:   来源:蓝腾财经

◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)


【资料图】

4月接近收尾,上市房企2022年报披露也到最后关头,能拖到这个节点或延后的,十有八九都不太好看。

近日,大悦城控股公布了2022年财报,如其年初业绩预告的,遭遇近年来罕见巨亏,对其原因的解释,跟很多房企一样,“行业下行”成了说出来错不了的最大背锅者。

早些年前,大悦城控股的前身是“中粮地产”,彼时吸收合并大悦城资产重组上市,按中粮集团高层战略谋划,此举要实现“1+1>2”预期合力,在融资、市场、人才、土地获取等深度融合,创造良好协同效应,不断增强盈利能力

2019年3月初,中粮地产更名为大悦城控股,对外解释“为符合公司目前的业务实际情况和未来战略方向及发展规划,扩大公司规模化效应”。

大悦城控股完成重组上市且更名的2019年,核心业绩斐然,果然给力,比如营收同比增幅52.4%,归母净利同环比增幅15.27%。

大悦城控股当年这份答卷,一度被业内视为A股地产央企重组大整合的范本,有潜力成长为地产央企巨无霸。

综合近4年的历史表现看,大悦城控股2020年起就很诡异了,2020年营收增长13.76%,但归母净利亏损3.87亿元,同比暴跌118.9%,扣非后亏5亿元,同比跌得更厉害,2021年营收增幅10.84%,归母净利1.08亿元,又同比增幅127.8%。

2022年,大悦城控股业绩又遭暴跌,取得营收约395.8亿元,同比减少7.12%;归母净利亏损28.8亿元,同比暴跌2781.4%!

业绩大震荡、“过山车”背后,让外界越看越对大悦城控股产生疑惑,又有何玄机?

对原因的解释,除了行业下行之外,大悦城控股还特别提及,公司优化库存和推盘策略加快去化和资产周转,部分项目销售价未达预期,对联合营企业投资亏损同比增加。

据披露,大悦城控股去年投资收益亏损约-21.6亿元,占公司总利润近500%,以存货为核心的资产减值损失-15.3亿元,占总利润355%。

问题是,大悦城控股去年净亏损-22.2亿元,归母净利却亏损28.8亿元,少数股东损益却得利6.6亿元。在股吧交流平台上,有投资人质疑其2022年股东权益占比和亏损分配“劈叉”,有明显的“明股实债”嫌疑。

截至2022年底,大悦城控股总权益475亿元,其中归母权益154亿元,占比32.4%,少数股东权益321亿元,占比67.6%。再看合并利润表,该房企在去年净亏损22.2亿元基础上,按权益比例计算,少数股东损益亏损应更多,反而获利6.6亿元。

从财务风险角度看,同期末,大悦城控股净负债率84%,比上年末90%略降了4个百分点,但在大型地产央国企中依然较高,扣除合同负债后资产负债率74.13%,比上年末增加3.72个百分点,现金短债比2.31,被上一年末有所增强。

不过,大悦城控股为保现金流的代价也不低,虽在手现金365.3亿元,一是去年经营净现金流27.1亿元,同比增幅132%,但细看,去年经营现金流入477.4亿元,比前一年1143.4亿元减少630多亿元,但拿地等总支出也大幅减少,而融资现金流入流出跟上年对应数据基本相同,净融资91.4亿元,比前一年多近20亿元。

这说明,大悦城控股受行业影响,房地产经营业务收缩也比较明显,比如去年只拿了8幅地块,耗资96亿元,相比前一年新增16个项目,耗资316亿元,简直是被腰斩。截至去年底,大悦城控股剔出一级开发、旧改等净土储货值1905亿元。

作为手上核心招牌的“大悦城”商业,大悦城控股目前在营项目29个(含轻资产和非标产品),总商业面积304万方,其中包括18个大悦城购物中心(含轻资产),总商业面积265万方,在建、筹备项目(含轻资产)17个,商业面积约172万方。

去年,大悦城购物中心销售额254亿元,较2021年近260亿元、同比增幅40%相比,有所下降,势头回落,但全年客流依然保持了2亿人次。

背靠中粮集团的大悦城控股,今年能否重振地产央企雄风?

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