◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

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4月接近收尾，上市房企2022年报披露也到最后关头，能拖到这个节点或延后的，十有八九都不太好看。

近日，大悦城控股公布了2022年财报，如其年初业绩预告的，遭遇近年来罕见巨亏，对其原因的解释，跟很多房企一样，“行业下行”成了说出来错不了的最大背锅者。

早些年前，大悦城控股的前身是“中粮地产”，彼时吸收合并大悦城资产重组上市，按中粮集团高层战略谋划，此举要实现“1+1>2”预期合力，在融资、市场、人才、土地获取等深度融合，创造良好协同效应，不断增强盈利能力。

2019年3月初，中粮地产更名为大悦城控股，对外解释“为符合公司目前的业务实际情况和未来战略方向及发展规划，扩大公司规模化效应”。

大悦城控股完成重组上市且更名的2019年，核心业绩斐然，果然给力，比如营收同比增幅52.4%，归母净利同环比增幅15.27%。

大悦城控股当年这份答卷，一度被业内视为A股地产央企重组大整合的范本，有潜力成长为地产央企巨无霸。

综合近4年的历史表现看，大悦城控股2020年起就很诡异了，2020年营收增长13.76%，但归母净利亏损3.87亿元，同比暴跌118.9%，扣非后亏5亿元，同比跌得更厉害，2021年营收增幅10.84%，归母净利1.08亿元，又同比增幅127.8%。

2022年，大悦城控股业绩又遭暴跌，取得营收约395.8亿元，同比减少7.12%；归母净利亏损28.8亿元，同比暴跌2781.4%！

业绩大震荡、“过山车”背后，让外界越看越对大悦城控股产生疑惑，又有何玄机？

对原因的解释，除了行业下行之外，大悦城控股还特别提及，公司优化库存和推盘策略加快去化和资产周转，部分项目销售价未达预期，对联合营企业投资亏损同比增加。

据披露，大悦城控股去年投资收益亏损约-21.6亿元，占公司总利润近500%，以存货为核心的资产减值损失-15.3亿元，占总利润355%。

问题是，大悦城控股去年净亏损-22.2亿元，归母净利却亏损28.8亿元，少数股东损益却得利6.6亿元。在股吧交流平台上，有投资人质疑其2022年股东权益占比和亏损分配“劈叉”，有明显的“明股实债”嫌疑。

截至2022年底，大悦城控股总权益475亿元，其中归母权益154亿元，占比32.4%，少数股东权益321亿元，占比67.6%。再看合并利润表，该房企在去年净亏损22.2亿元基础上，按权益比例计算，少数股东损益亏损应更多，反而获利6.6亿元。

从财务风险角度看，同期末，大悦城控股净负债率84%，比上年末90%略降了4个百分点，但在大型地产央国企中依然较高，扣除合同负债后资产负债率74.13%，比上年末增加3.72个百分点，现金短债比2.31，被上一年末有所增强。

不过，大悦城控股为保现金流的代价也不低，虽在手现金365.3亿元，一是去年经营净现金流27.1亿元，同比增幅132%，但细看，去年经营现金流入477.4亿元，比前一年1143.4亿元减少630多亿元，但拿地等总支出也大幅减少，而融资现金流入流出跟上年对应数据基本相同，净融资91.4亿元，比前一年多近20亿元。

这说明，大悦城控股受行业影响，房地产经营业务收缩也比较明显，比如去年只拿了8幅地块，耗资96亿元，相比前一年新增16个项目，耗资316亿元，简直是被腰斩。截至去年底，大悦城控股剔出一级开发、旧改等净土储货值1905亿元。

作为手上核心招牌的“大悦城”商业，大悦城控股目前在营项目29个（含轻资产和非标产品），总商业面积304万方，其中包括18个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积265万方，在建、筹备项目（含轻资产）17个，商业面积约172万方。

去年，大悦城购物中心销售额254亿元，较2021年近260亿元、同比增幅40%相比，有所下降，势头回落，但全年客流依然保持了2亿人次。

背靠中粮集团的大悦城控股，今年能否重振地产央企雄风？