8月24日，北京市住建委公布了《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)，并面向社会公开征求意见。征求意见稿提出，将建立租金监测和发布机制，对租金上涨过快现象进行调控。在“稳租金”成为2021年住房租赁市场关键词的背景下，作为租房热门城市，北京将用哪些招数来调控租房市场?

充分保障租客权益

征求意见稿的公布意味着北京成为自去年9月住建部公布《住房租赁条例(征求意见稿)》之后，首个通过地方性立法完善住房租赁管理制度体系顶层设计的城市。

据悉，征求意见稿共六章81条，涵盖出租与承租权利义务、租赁服务管理监督、保障性租赁住房以及罚则。征求意见稿有诸多亮点，如对近年来“暴雷”现象频发的长租公寓行业，从准入门槛、资金监管、金融活动、营销推广等方面进行全面规范;拟执行与房屋买卖同样的网签程序，让出租人通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。承租人可以凭备案的租赁合同按照规定申领居住证，并作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。

在租购同权的指导之下，征求意见稿重点明确了房东与租客的权利与责任，拟规定合同期限内出租人不得单方面提高租金，提倡出租人按月收取租金;租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过一个月租金。值得一提的是，室内装修空气质量不达标也首度被明确列入禁止出租之列。

有业内人士分析表示，北京拟以立法的形式对住房租赁制度进行规范，能为基层执法提供有力抓手，促进政府监管执法到位，同时也能倒逼相关租赁企业健全完善自身运营管理。这将大大减少租房乱象，推动住房租赁行业走向成熟。

细化措施稳定租金

对于广大租客来说，最关心的事情之一莫过于房租高低，且租金水平能够保持在合理稳定的范围之内，不出现无序上涨的情况。征求意见稿中一个值得注意的亮点就是，首次提出将对租金上涨过快现象实行一系列的调控措施。

征求意见稿提出，在北京市建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

而这被认为是对国家版住房租赁顶层设计中相关规定的具体化操作。2020年9月，住建部公开《住房租赁条例(征求意见稿)》，明确提出“对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平”。

中国商报记者了解到，在2016年1月1日之前，按照相关规定，北京的房地产中介服务收费实行的就是政府指导价，对于房屋租赁代理费(即佣金)的规定为，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。2016年之后，租房中介佣金由指导价调整为市场调节价，在北京租房市场上，中介佣金普遍为一个月房租的水平。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国商报记者采访时表示，征求意见稿重提住房租金指导价，给市场释放出北京决心调控住房租赁市场、稳定租金水平以及强化住房租赁民生属性的信号。限制租金涨幅、实行指导价等调控工具一方面能稳定租金，鼓励广大民众的租房行为，另一方面对企业来说也有利于其从源头管控成本，是全面调控的体现。

鼓励增加房源供给

通过各种调控工具稳定租金水平的同时，征求意见稿也拟从供给端发力，鼓励利用存量非居住土地、集体建设用地等按规定建设租赁住房，增加租赁房源供给。

征求意见稿明确，鼓励将低效、闲置的办公、商业、旅(宾)馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑按规定改建为租赁住房。鼓励依法利用集体建设用地建设租赁住房。集体经济组织可以采取联营、入股、委托等多种方式，与住房租赁企业合作建设运营租赁住房。鼓励村民将宅基地房屋依法交由村集体经济组织对外出租，村集体经济组织可引入规模化、专业化住房租赁企业统一运营。

征求意见稿同时给予这些“开源”行为以政策支持：按规定利用非居住存量土地建设或改建租赁住房且纳入住房租赁管理服务平台的，水、电、燃气、供热价格执行居民生活类标准;鼓励银行为租赁住房建设和运营提供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品和服务。

有业内人士表示，征求意见稿鼓励增加租赁房源供给，是对大力发展保障性租赁住房这一国家政策的积极响应。今年7月2日，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中提出可探索利用集体经营性建设用地和存量非居住土地、房屋建设保障性租赁住房等意见，瞄准解决当前困扰大城市中年轻人的“租不起房、租不好房”问题。(记者 王立芳)