文/乐居财经曾树佳
2021年第二、第三轮集中推地中，地产国资、城投公司渐成主角，引发了业内对民企生存状况的探讨。出于对现金流因素的考虑，民企总体变得较为沉寂，但其中也有在周期中从容穿行的发展样本。
例如碧桂园、龙湖等，他们既是头部房企，又注重发展质量，备受外界认可。毫无疑问，眼下他们充足的现金流、合理的负债水平、较低的融资利率，都是多年发展过程中的自律，累积出来的。
现阶段调控正在进行边际调整，融资的结构性宽松，将有利于行业整合和集中度提升。而除了国企、央企之外，优质民企也将得到更多的政策倾斜，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长。
靠自律迎来机遇
与国资房企相比，民企向来具有较为灵活的运营机制。在房地产发展的黄金十年里，民企得益于这一特质，获得了巨大的发挥空间，成就了自身的规模与实力。但也正因如此，他们更需具备自我克制的定力。
调控的当下，三条红线、贷款集中度管理等政策加持，负债率较低、拥有融资优势的国企、央企重新崭露头角，备受青睐。
但“优质”的定义，并非只局限于国资，那些前瞻性强、善于调整、注重沉淀的民企，同样保持着较强的竞争力。由此可见，固国不以山河之险，抵御风险关键在于自律的态度，以及正确的战略实践。
在头部地产商中，碧桂园与龙湖等房企比较受关注，他们均于规模、效益与安全等多方面因素中，找到了平衡。
2021年全年，碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元；克而瑞数据显示，年内其全口径销售额为7588.2亿元，依然位列第一。该集团已经连续5年居于榜首，显示出其销售的韧劲。
事实上，碧桂园自2018年下半年开始，就只公布自身的权益销售额，认为权益数据更能体现企业实打实的发展情况。这个细节背后，是碧桂园整套“提质增效”进阶计划的落实。
其全周期综合竞争力分为六个方面，即包括高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力在内的“一率五力”。如今，碧桂园的“全竞提升”已经坚持了三年，在此基础上，它实现了产业协同，稳中求进。
而龙湖向来在业务布局中，也看得很远。多年来，该公司坚持不拿地王，也没有选择大举收并购；去年累计实现签约额2900.9亿元，同比增长7.2%。对于多元化，其同样保持审慎，至今龙湖六大“主航道”仍有着清晰的边界，量力而行，不涉足无关业务。
龙湖集团董事长吴亚军曾说：“因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”这句话道出的发展因果，正是眼下大多数房企认同的规律。
机会永远留给有准备的人。过去一年，由于部分房企的违约事件，导致地产行业风险骤增、楼市遇冷，及至年末，宽松政策已逐步出台，但仅为结构性地支持优质房企。诸如碧桂园、龙湖、融创等，也将迎来属于自己的机遇。
日前，金科、龙湖等已相继完成债券发行。其中，龙湖于12月初公开发行2021年度第一期中期票据，规模10亿元人民币，票面利率3.7%，为十五年期；碧桂园已完成10亿元公司债发行及2.8亿元供应链ABS融资，此外，碧桂园还将发行规模为50亿元的中期票据，也已在“反馈中”，而融创、金科等多家公司计划发行的ABS，也陆续得到交易所反馈。
因时而变
市场上唯一的不变就是变化，适时调整成为民企适应新环境的根本。
三年前，万科喊出“活下去”，给行业敲响了警钟。后来这位行业的“三好学生”又提出了“节衣缩食”，道出了地产界应对剧变、降本增效的心声。
据统计，去年旭辉、世茂、大发、龙湖、荣盛、中南、新城等民营房企，纷纷提升组织效能；自2021年7月以来，已有8家品牌房企进行了不低于10次的组织架构调整，而诸如旭辉、绿城、龙湖等房企并非首次调整。
2021上半年，房企的因时而变，取得了一些成效。行业50家代表性房企的三费费用率均值为10.2%，较2020年同期下降了1.4个百分点；期内，大部分主体增强费用管控能力，已将该数值降至5%-10%之间。
为了进一步适应行业变革和外部市场环境，在2021的最后一天，碧桂园也将下辖的106个区域公司，合并成65个。碧桂园方面表示，此轮调整以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标，通过有序推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本，努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。
碧桂园一直较为注重企业效益。集团创始人杨国强曾说：“做的多不是了不起，做一成一才是了不起。”换言之，其主张不过分注重“做”的数量，而是强调“成”的结果。
现今，碧桂园建立了集团-评审大区-区域三级管控体系。其中，集团制定标准及方向，区域进行落地，评审大区顺畅传递集团投资导向，且前置研判项目推进，保障信息分析全面，数据准确，客观合理安全定案项目，同时交圈内外部资源，做一成一。
随着行业容错空间变窄，房企最怕的就是一时拿错地，而拖累后续的现金流，因此需要密切的组织、团队协作，把好投资关。碧桂园正是通过合理的管控体系，实现了“销供回支投”，即投资牵头，销售回引，投资和销售形成闭环管理。
此外，得益于有效管控措施，近三年碧桂园全口径营销费率，也逐年大幅下降，从同等均价水平的企业对比来看，其整体费率控制属于行业前列水平。该集团的营销体系一直保持着较高人均效能增长，且逐年提升，预计2021年实现人均效能年增长率为8%。
良性循环
外界审视房企是否健康，看的是他们的财务结构、负债水平。因此，房企要取得投资者、金融机构、购房者等主体的青睐，必须在财务指标上，有着较为亮眼的体现。
“三道红线”像一支响箭破空而出，以量化的指标，重新构建着行业格局；红橙黄绿四档，让房企的底色尽显，无法隐藏。在此背景下，优质民企更显难能可贵。
龙湖掌舵者吴亚军奉行的是“长期主义”，与其他为追求规模而不断加杠杆的房企不同，龙湖向来没有大开大合。以至于，公司在财务上受到外界肯定，吴亚军感慨地说，这是自律之后的一种“报偿”。
在三道红线的紧箍咒下，有些房企拼了命地追求“绿档”，而龙湖已经连续五年维持绿档了。
截至去年中期，龙湖的净负债率进一步下降至46%，达到近五年低点；剔除预收款后的资产负债率为68.3%；现金短债比达到5.48倍。
由于没有触碰红线，龙湖享受着较低的筹资利率，同期融资成本为4.2%。这个数字低于保利、招商，直追中海、金茂。
碧桂园实行的是集垂直和综合管理于一体的“大财务管理”，其多年来坚持追求“有现金流的利润，有利润的现金流”，因此财务管理越来越稳健，现金充足。
2021年上半年，碧桂园拥有在手现金1862.4亿元，其融资成本仅约5.39%，较去年底下降17个基点；总借贷余额下降至3242.4亿元，其中一年以内有息负债占比下降至27%。
在日常运营中，碧桂园是通过资产运营而非缩表来逐步降低负债率，截至去年年中，其现金短债比为2.1、净负债率为49.7%，均大大优于“红线”要求；而剔除预收账款的资产负债率，也已由去年年底的80%降至77%，朝着转绿的方向行进。
充沛的现金空间，以及健康的负债水平，让碧桂园行有余力，能够围绕地产主业布局智能建造、智慧餐饮。而这些业务，逐渐形成了协同效应，增强企业的生存能力，让企业的发展进入良性循环。
业内均预测，未来地产增量放缓，利润空间渐窄，在此背景下，碧桂园注重科技加成，围绕地产产业链不断自我充实，未来必将大大增强抵御风险的能力，实现高质量发展。
