据悉，菏泽四大行对无房无贷的购房者，最低首付比例可执行20%。无独有偶，重庆、赣州部分银行同样将首套房首付比例按20%执行。南宁则放松公积金贷款，首套房公积金贷款最高额度调整至70万元，二套房公积金贷款最高额度调整至60万元，二套房首付比例降至30%。2022年，房地产金融政策究竟将如何走向？房地产行业能否迎来昔日的上行周期？

棚改退潮后菏泽市场进入下行周期

1月成交同比仍降19%

长期以来，菏泽乃是山东省棚改第一大市，2017年棚改计划开工量高达18.2万套，高居全国首位。随着山东省棚改逐步退出，并由货币化安置改为就地还建，菏泽棚改同样进入收尾阶段，2022年棚改计划开工量低至0.4万套，棚改对市场的拉动力大幅减弱。

受此影响，2018年以来菏泽市场便步入下行周期，在售项目成交去化普遍困难，不少项目进入现房销售阶段，房地产库存日渐高企，去库存压力不断加剧。主要原因在于供需严重错配，土地供应显著过量，市场需求则明显饱和，本地居民家庭户均2-3套房，再购房的需求着实羸弱。

菏泽楼市成交持续低迷。2021年3月，菏泽市场出现“小阳春”行情，商品住宅成交面积升至51万平方米。随后市场再陷低迷，月均成交面积基本保持在30万平方米以下。2022年1月，菏泽市场难言乐观，成交面积28万平方米，环比增长29%，但同比仍下降19%。

2022年14省市纾困楼市

涉及局部放松信贷、财税刺激等

2022年以来，浙江、南宁、菏泽等14省市相继落地房地产纾困政策，主要涉及以下三方面内容：

其一，放松公积金贷款。例如南宁提升公积金贷款额度，首套最高额度从60万元提升至70万元，二套最高额度从50万元提升至60万元，并将二套房首付比例降至30%。又如自贡公积金贷款实行认贷不认房，既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷，按二套房贷款政策执行。

其二，非限购城市重启最低首付20%。例如菏泽，四大行对无房无贷的购房者，最低首付比例可执行20%。又如重庆，比较大的银行已执行首套房贷最低首付20%。

其三，通过财税刺激托底楼市。例如玉林，新市民购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴。又如泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房，可享受最高200万元/人的人才安居补助。

值得一提的是，无论是放松公积金贷款，还是非限购城市重启最低首付20%，都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整，并不代表房地产信贷政策根本性转向。

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文章来源:克而瑞地产研究

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