多城重启首付20%也难撬起昔日的轮回(上)

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据悉,菏泽四大行对无房无贷的购房者,最低首付比例可执行20%。无独有偶,重庆、赣州部分银行同样将首套房首付比例按20%执行。南宁则放松公积金贷款,首套房公积金贷款最高额度调整至70万元,二套房公积金贷款最高额度调整至60万元,二套房首付比例降至30%。2022年,房地产金融政策究竟将如何走向?房地产行业能否迎来昔日的上行周期?

棚改退潮后菏泽市场进入下行周期

1月成交同比仍降19%

长期以来,菏泽乃是山东省棚改第一大市,2017年棚改计划开工量高达18.2万套,高居全国首位。随着山东省棚改逐步退出,并由货币化安置改为就地还建,菏泽棚改同样进入收尾阶段,2022年棚改计划开工量低至0.4万套,棚改对市场的拉动力大幅减弱。

受此影响,2018年以来菏泽市场便步入下行周期,在售项目成交去化普遍困难,不少项目进入现房销售阶段,房地产库存日渐高企,去库存压力不断加剧。主要原因在于供需严重错配,土地供应显著过量,市场需求则明显饱和,本地居民家庭户均2-3套房,再购房的需求着实羸弱。

菏泽楼市成交持续低迷。2021年3月,菏泽市场出现“小阳春”行情,商品住宅成交面积升至51万平方米。随后市场再陷低迷,月均成交面积基本保持在30万平方米以下。2022年1月,菏泽市场难言乐观,成交面积28万平方米,环比增长29%,但同比仍下降19%。

2022年14省市纾困楼市

涉及局部放松信贷、财税刺激等

2022年以来,浙江、南宁、菏泽等14省市相继落地房地产纾困政策,主要涉及以下三方面内容:

其一,放松公积金贷款。例如南宁提升公积金贷款额度,首套最高额度从60万元提升至70万元,二套最高额度从50万元提升至60万元,并将二套房首付比例降至30%。又如自贡公积金贷款实行认贷不认房,既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷,按首套房贷款政策执行;有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷,按二套房贷款政策执行。

其二,非限购城市重启最低首付20%。例如菏泽,四大行对无房无贷的购房者,最低首付比例可执行20%。又如重庆,比较大的银行已执行首套房贷最低首付20%。

其三,通过财税刺激托底楼市。例如玉林,新市民购买90平方米以下首套新房,每套补贴6000元;购买90平方米以上首套新房,每套补贴1万元;并给予50%的契税补贴。又如泸州,符合条件的人才在中心城区购买首套新房,可享受最高200万元/人的人才安居补助。

值得一提的是,无论是放松公积金贷款,还是非限购城市重启最低首付20%,都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整,并不代表房地产信贷政策根本性转向。

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文章来源:克而瑞地产研究

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