房地产的政策底已经明确，但市场信心完全恢复还需要更多的政策支持。
◆文〡苏志勇
年初以来连续释放的利好信号，为房地产行业带来阵阵暖意。融资端，受降准及信贷政策纠偏影响，房企融资环境有所改善，特别是央企国企受益明显；需求端，降低首付比例、降房贷利率等刺激政策蔓延到越来越多的城市，购房成本和门槛有所降低。国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也印证了市场的企稳和回暖。数据显示，今年1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势总体减弱，一线、二线城市的新房价格均实现止跌转涨。39个城市新房价格环比下降，较2021年12月减少了11个；55个城市二手房价格环比下降，较12月减少了8个。虽然房价下滑趋势有所遏制，但市场成交并不乐观。据机构统计，30个大中城市成交套数及面积同比分别下降27.7%和23.7%。种种迹象表明，房地产的政策底已经明确，市场底也在逐渐形成，但市场信心完全恢复不仅需要时间，还需要更多的政策支持。
2021年四季度以来，受央行降低存款准备率以及对房企融资政策纠偏的影响，房地产融资环境明显改善。据统计，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。其中，房地产开发贷款多增约2000亿元。直接融资方面，多家房企在银行间市场发行中期票据。但梳理这些融资主体可以发现，除龙湖、旭辉等少数优质民营房企外，国企央企成为本轮融资的主要受益方，而深陷债务泥沼的民营房企并未获得太多的融资支持。
2022年各月房地产行业信用债和美元债到期情况
2022年房地产行业境内外债券迎来兑付高峰期，将有681只房企信用债到期，涉及总偿还额3902亿元；196只美元债到期，总偿还额达550亿美元。在1~2月已到期的境内外债券中，已经有福建阳光集团信用债发展期，禹洲集团和中国奥园美元债出现违约。由此可见，房企最为艰难的时刻还远没有过去。
除了融资端压力外，房企在销售端的压力也不小。2022年1月，百强房企全口径销售总额同比下跌40.7%，权益销售总额同比下跌42.2%。30个大中城市成交套数及面积同比分别下降27.7%和23.7%。据克而瑞数据显示，1月百强房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。销售额超百亿元的房企仅15家，同比减少14家；销售额在50亿元~100亿元的房企22家，较去年同期减少31家。即便是行业标杆万科，也难逃销售业绩严重下滑的命运。1月份万科实现合同销售面积210.6万平方米，合同销售金额356亿元，同比减少50.19%。严峻的形势让这家背靠国企的行业龙头也不得不喊出“破釜沉舟、背水一战”的口号。去年四季度以来，房地产市场在政策层面可谓利好不断，各地“因城施策”的暖市政策一定程度上稳定了市场情绪，合理购房需求逐步得到释放。但是受前期部分房企债务违约事件影响，以及对未来市场走势的不确定性担忧，购房者观望情绪依然浓重。首先，房价预期转向，引发购房者观望。从去年8月份至12月，国家统计局70城二手房价指数连续5个月环比下滑，未列入统计的其他三四线城市形势更为严峻。受此影响，市场买涨不买跌“定律”直接造成购房者观望情绪加重。其次，房企暴雷加重购房者对项目烂尾的担忧。从1月份百强房企销售数据看，去年出现债务违约的房企，项目销售出现断崖式下滑，依靠销售回款缓解资金压力的路径再次受挫，令这些房企雪上加霜。再次，部分房企因融资受阻，影响到项目进度，造成入市节奏放缓。年初以来，有的房企已经爆出大面积停工、放假、裁员降薪消息，势必对市场供应产生一定影响。最后，楼市利好政策效果存在滞后效应，无论是供应端还是需求端，都需要一定时间的传导。政策从出台到落地执行需要一个过程，况且目前也仅仅是少数城市出台一些试探性政策，政策效果尚未充分显现。此外，市场惯性下跌一旦形成，需要较长时间来修复。从以往规律看，至少需要半年的修复时间。不仅如此，其间还需要力度更大的政策支持。从宏观经济形势看，中国经济目前面临较大的下行压力。房地产作为支柱产业，对经济的复苏影响巨大，至少不要成为经济增长的“拖累”。去年四季度以来，国家层面反复强调促进房地产业的良性循环和健康发展，各地也陆续出台了一些政策措施，以降低购房门槛和购房成本，满足合理购房需求。但从目前情况看，政策覆盖面和力度还远远不够，房地产市场企稳仍需要更多、更有力的政策出台，特别是针对需求端的政策尤为关键。首先，房贷按揭利率还有一定的下调空间。据媒体报道，2月22日，六大行统一下调了广州地区房贷利率，其中首套房利率从此前的LPR+100bp（5.6%）下调至LPR+80bp（5.4%），二套房利率从此前的LPR+120bp（5.8%）下调至LPR+100bp（5.6%）。据光大证券分析，伴随着每一轮“稳增长”和央行降息，按揭贷款利率均出现同步下行，下行幅度明显高于5年期贷款基准利率和5年-LPR降幅，且每一轮按揭贷款利率下行幅度均超过20bp，前两轮幅度相对较大，持续时间为10~15个月。近期六大行下调广州地区按揭贷款利率20bp，是LPR报价下调叠加市场化供需力量共同作用所致，后续按揭贷款利率仍有下行空间。其次，应适当调整不合理的限购、限贷、限价政策。例如在首套房的认定标准上，对改善型需求的判定上，应本着促进合理住房消费的逻辑；在逐步健全住房保障基础上，应放开对高端项目的价格限制，更好地促进改善型需求；在限购范围上，适度打破形成区划限制，让购房者有更大的选择空间。再次，可适当降低首付比例。近期有部分城市已经将首付比例降低到2成，甚至更低，虽然一定程度上降低了购房门槛，但也增加了居民部门的金融风险。特别是在房价进入下行通道的城市，低首付将埋下房贷违约的隐患。因此，在选择这一政策时对风险因素应有综合考虑。最后，对特定人群的住房优惠政策对住房消费将形成刺激作用。例如对二孩三孩家庭的住房优惠，对特定人才购房的优惠等。可以通过住房补贴、降低交易税费等方式刺激消费需求。在供给端，除了给予更为有力的融资支持外，还需在土地市场层面给予房企一定让利，增强房企拿地意愿。本轮房地产调控是在“房住不炒”总基调下的“维稳”，既要防止市场过冷，也要防止新一轮过热，因此在政策上更要精准发力，防止“大水漫灌”和"大拆大建”。
来源：中国房地产报
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