在当前大部分房企资金链偏紧的大背景之下，对高地价的优质土地项目仍要慎之又慎。
◎ 作者 / 马千里、邱娟
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刚刚过去的2021年，是土地市场跌宕起伏的一年，22个重点城市率先实行土地供应两集中新政，上半年市场热度高涨、地王频出，下半年热度骤减，流拍、底价成交成为常态。与此同时，这些地王项目的盈利空间也发生了相应变化。本文以2020和2021年重点城市单价地王为例，通过梳理其地价和盈利空间变动，对不同城市的盈利情况进行对比分析，以此为目前的土地投资提供相关建议。
交易时间：地王多集中在上半年溢价管控下下半年地王明显减少
单就22个重点城市2021年度单价地王成交时间来看，有13个城市单价地王成交在上半年，仅有9个是在下半年成交的。究其原因，主要是由于下半年二、三批次集中供地，热点城市纷纷加强了溢价、地价管控，加之房企融资环境收紧，市场热度均维系在低位，高价地成交数量随之减少，因此年度单价地王数量也明显减少。就城市来看，首轮土拍热度较高的重庆、厦门、杭州、宁波、合肥、南京、武汉、广州等城市，单价地王均出现在上半年，并且多是高溢价成交的；全年土地市场热度相对平稳的青岛、长春、上海、成都、北京、沈阳等城市单价地王均分布在下半年，并且多是低溢价成交，典型如青岛、济南、长春等城市，其2021年年度地王均是底价成交的。
地价变动：16城地王可比地价同比上涨高附加条件是主要原因
将22个重点城市2021年单价地王与2020年同板块同类地块楼板价相比，结果发现：有16个城市2021年单价地王楼板价表现为上涨，分别是长沙、重庆、天津、合肥、郑州、厦门、无锡、南京、宁波、上海、福州、长春、杭州、苏州、青岛和沈阳；并且从这些地王项目成交的时间和区域来看，也多集中在上半年和核心区。
其中，长沙尤为值得注意，2021年度长沙诞生了新的单价地王——楼板价高达14146元/平方米，而之前同板块楼板价仅有6568元/平方米，楼板价实现了翻番。究其原因，主要是由于该地不限价，而之前成交的同类地块均是限价的，因此长沙地王楼板价涨幅最为突出。
除了长沙，重庆表现也比较突出，两江新区两路组团C标准分区C04-3、C07-3、C09-1、C09-5地块被保利以25亿竞得，成交楼面价15711元/㎡，溢价率83.2%，再度刷新中央公园的地价天花板。
事实上，大部分地王楼板价的上涨是受到附加条件的影响（配建或自持），譬如，天津、合肥、厦门、无锡、宁波、上海和杭州等，2021年单价地王实际楼板价较2020年周边同类地块均有不同程度的上升。典型如无锡，滨湖区XDG-2021-24号（和玺南地块）经过摇号由辉广竞得，成交楼面价19500元/㎡，该地需配建1万㎡人才房，还有7000万美元外资投资要求，实际楼板价增至23338元/平方米，较2020年单价地王楼板价19542元/平方米增幅高达19%。
盈利空间：21年单价地王平均利润空间收窄首轮土拍高热的杭州、重庆尤甚
在梳理重点城市的单价地王价格变化的基础上，我们进一步测算了这些地王的盈利情况。2020年，22个重点城市成交年度单价“地王”项目平均地房比为0.65，房地价差达17250元/平方米；而在2021年，这些城市单价“地王”项目的平均地房比增至68%，房地价差也缩窄至14820元/平方米，盈利空间明显收窄。结合区域单价地王所在区域来看，这些项目基本均在城市核心区域，土地资源紧缺，向来是房企重点关注对象，因此拿地成本一直在上涨，但区域房价在限价影响下涨幅相对较缓，导致项目的盈利空间被缩窄。
具体来看。有9个城市在2021年成交单价地王项目的利润空间不敌2020年，分别是南京、北京、杭州、苏州、厦门、广州、青岛、重庆和长沙。从地王成交时间可以看出，这些城市2021年成交单价最高的地块多集中在上半年，而上半年热点城市集中土拍高热，导致上半年地价明显上调，项目利润空间也明显缩窄。以杭州为例，2020年和2021年成交地块均位于上城区，但2021年首轮集中供地中成交的四堡七堡单元地块由于触及最高限价、须自持17%，因此拿地成本较上年明显上调，项目的地房比高达0.8，房地价差仅有13358元/平方米，较去年降幅超过30%。
另有10个城市成交年度单价地王项目利润空间较去年有所提升，其中，深圳、长春、沈阳、武汉、郑州、合肥、济南和上海的利润空间涨幅都在30%以上，除长春和合肥外，其余城市2021年成交单价地王项目的房地价差基本均已过万。房地价差之所以明显上升，主要由于2021年调控政策收紧、地价水平也被列入重点监管对象，地价难创新高，因此10城中6个城市2021年单价地王的价格不敌2020年，但核心片区房价却稳步上涨，导致房地价差被明显拉大。
以单价地王项目在同一区域的武汉为例。2020年和2021年，武汉成交单价地王项目均位于核心城区江岸区，其中2020年由华润置地拿下的江岸区解放大道与头道街交汇处地块成交单价突破3万元/平方米，是武汉成交地块中单价最高的项目；开盘后，该项目的平均售价约4.5万元/平方米，房地价差在1.4万元/平方米左右。而2021年，武汉成交地王项目为江岸区铭新街与交易街交汇处地块，平均楼板价为26351元/平方米，地价相对下调了14%，但周边房价却上涨至4.7万元/平方米，盈利空间明显扩充。
值得注意的是，虽然宁波、福州、无锡等少数城市地王盈利并未发生较大变化，但考虑到这些城市地王价格水平本身就处于较高水平，地房比均已经超过70%，盈利空间也并不乐观。
综上来看，受热点城市纷纷加强溢价、地价管控的影响，2021年下半年重点城市集中土拍热度明显降温，单价地王数量明显不敌上半年；并且虽然部分地块名义楼板价略有下降，但考虑到附加条件(配建、自持、产业引入)的成本，厦门、天津、无锡和杭州等16个城市2021年度单价地王实际楼板价同比2020年同板块地价是上涨的，而区域房价在限价影响下涨幅相对较缓或与上年持平，因此，2021年单价地王项目平均利润空间较2020年呈收窄之势，尤其是首轮土拍高热的杭州、重庆、厦门等城市，地房比增幅均接近或超过10个百分点，盈利空间明显收窄。
基于此结论，在当前大部分房企资金链偏紧的大背景之下，对高地价的优质土地项目仍要慎之又慎，尤其是警惕那些由于高附加条件导致的高成本拿地；典型如上海、苏州、杭州、厦门等城市，2021年单价地王项目的地房比均超80%，实现盈利可谓困难重重。
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文章来源:克而瑞地产研究
