今年年初，承债式并购贷款政策落地，成为开年房企融资的一抹亮色。按照规定，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

由此，业内分析多表示，这将推动房地产行业掀起一轮“收并购”热潮，国有房企有望借此迎来新的发展机遇。穆迪也在研报中判断，未来6-12个月内，国有房企将会越来越多地寻找和着手收购受困开发商的资产。

华城律师事务所高级合伙人吴西彬强调，2022年，收购方可以在不提升“红线负债”的基础上，通过并购提高营业增长率和ROA（ROE），甚至，还有可能降低资产负债率。这是2022年房地产行业收并购的机遇和动力所在。

而在控制合规性风险基础上，提高ROA（ROE）是今年房地产市场“收并购”的底层逻辑。国有房企通过收购项目提高资产收益率（净资产收益率），不是单纯的收购，更是企业完成国资委KPI考核指标的战略手段。国资房地产公司会尽可能提升并购投资与开发投资总额的比例，吴西彬称。

诚然，相比公开市场直接拿地，收并购显然要复杂的多。这也意味着，面对并购机遇，国有房企还需更加谨慎，主动规避风险。杨海平指出，在收并购过程中，房企至少应主动规避事前风险、事中风险及事后风险三大方面的风险。

其中，事前风险包含标的房地产公司或项目公司股权方面的瑕疵、项目手续瑕疵、隐形负债风险、存量项目工程质量、存量资产设置抵押等；事中风险包含并购合同管理风险、交易结构风险、税收风险、融资方案风险、员工安置社会风险等；事后风险包含并购后整合协同不及预期，市场运营不及预期，物业不能按时交付或现金流不及预期等，杨海平称。

吴西彬则认为，2022年房地产市场的并购场景包含“解困式”并购及“锦上添花式”并购两种。标的企业资产是否合规、资产负债结构是否清晰、财务核算是否真实可靠、存续历史等，都是并购方需提前防控的风险。

在研报中，穆迪预计，面对收并购机遇，部分城投公司可能会按照地方政府指示去收购受困物业或项目，防止未完工项目无法交付给购房者，规避社会风险。而这一类收并购极有可能“踩坑”。

“如果这些房地产项目未能产生预期现金流来偿还相关债务，房地产开发层面就会存在风险。”穆迪称。

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文章来源:金融界