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房企投资积极性尚待修复

资金压力下，房企投资积极性正在修复，尤其民营房企的土拍参与度仍然保持谨慎，在销售下滑和偿债压力之下，房企投资积极性有待进一步提振。

2月中旬，北京打响了新年集中供地的“第一枪”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地块底价成交，2宗地块达到最高限价。其中除了华润、中海、保利等行业TOP10的央企、国企积极参加，旭辉、绿城、金地等进取型的民企也均有斩获。

无论从整体溢价情况还是流拍情况来看，首轮土拍的热度较2021年末的最后一次集中土拍有回暖迹象。实际上，今年以来政府在土地出让的规则上有所放松，叠加部分企业上半年补库存的需求，预计核心城市的土地市场信心将会有所提振。

但由于行业现在仍整体处于低谷期，民营房企没钱拿地已成为共识，拿地积极性还需要一段时间的修复，国企和央企“托底”的现象仍将持续。

04

2月成交创近年来单月新低

2月，房地产市场下行压力不断加剧，成交创近年来单月新低。CRIC数据显示，28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%。

一线城市供应再陷低迷，成交全线回落，同、环比分别下降25%和42%。其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近。上海市场热度惯性延续，新开盘项目平均去化率接近60%，核心地段限价盘仍能实现“日光”，成交同比增长33%。

24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。其中，8成以上二、三线城市成交同比下滑，近4成二、三线城市成交同比腰斩。苏州、杭州等房地产市场近乎停摆，成交皆创新低。南宁、东莞等市场下行压力加剧，成交同比跌幅超70%。

今年三、四线城市返乡置业明显弱于往年，房企“内卷”式降价，扬州、淮安等折扣力度低至85折，但对成交拉动效果有限。究其原因，核心在于楼市大环境持续转冷，品牌房企接连爆雷，叠加居民消费预期转淡，导致市场信心严重缺失。

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政策利好旨在稳定市场信心

近期，政策利好的暖风频吹，比如全国性商品房预售监管资金规范化调整、并购贷款不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理等，尤其近期浙江、南宁、菏泽等14省市涉及公积金贷款放松、重启最低首付20%等房地产纾困政策落地。

政策的核心目的在于稳定并引导恢复市场信心，以进一步促进房地产业的健康发展和良性循环。

以全国性商品房预售资金监督管理办法的出台为例，新规本质上仍以保交付、维护消费者权益为首要目标，可以有效补足部分省市预售资金监管长期缺位的政策短板；更为重要的是对部分城市“一刀切”式监管的纠偏，长期以来预售监管资金的使用受限，一定程度上挤占了企业的有效流动性，适度纠偏之后，一定程度上将缓解企业的资金周转压力，利于行业以及企业的信心恢复。

2022年房地产市场惨淡开局，至2月市场下行趋势延续，市场信心尚未恢复，房企销售压力加剧。短期来看，房地产行业政策调控的主基调不会改变，房地产市场仍将面临较大的下行压力，行业整体销售规模仍将保持稳中有降的态势，3月成交整体提升幅度有限，而受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。各城市市场不容乐观，未来将持续分化，随着市场信心逐渐恢复，理想预期下，上半年核心一、二线城市市场或将率先企稳回升，下半年弱二线及强三线城市或将轮动复苏。

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文章来源:丁祖昱评楼市

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