3月1日晚，郑州市政府发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，连出19招，给正在逐渐回暖的全国楼市又投下一枚重磅炸弹。

01

政策内容最重要的莫过于两条：

1.有针对性取消限购，允许部分家庭新购一套住房。对子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

2.支持改善型购房需求，明确取消“认房又认贷”。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

以郑州1.3w/平的均价估算，购买首套60平米时，总价在78万，首付需要18万元；而二套120平大概在总价156万、首付46万左右上车。一个总收入1万元/月的家庭，差不多3年掂掂脚就可以够到。

而政策出台前，120平的改善二套需要0.98*120*1.3*0.3=108万元的天价首付，这样的普通家庭，不吃不喝也得8年才能上车。

应该说，这是郑州打响的二线楼市“救市第一枪”，有效提振了购房者信心。

同时放开的限购政策，也是照顾到了三孩家庭中，老少三代同住的窘境。老破小面积太小太挤，改善型新房子天价又无力承担，频频被曝光的空巢老人问题也得以解决。

除此之外，此次释放出的引导下调房贷利率，政府回购安置房、推行拆迁群众货币化安置等救市政策也不容忽视。据上海易居房地产研究院副院长杨红旭介绍，过去几年中，郑州的城中村棚改力度非常之大，过多的安置房明显抑制了郑州二手房市场的房价和租金价格。

而实施货币化安置，就会让这些拆迁户拿着钱去买商品住宅。除了自住的房子之外，政府还会通过安置房的回购和回租，转化成保障性住房，让更多的钱流进楼市。

根据郑州现有的旧改拆迁情况，未来郑州还将至少有14个中大规模城中村等待拆迁。新的供需客群即将源源不断涌进。

02

为什么是郑州？

刚刚过去的2021年里，郑州痛遭疫情+水灾双重打击，在严寒中步履蹒跚。国家统计局数据显示，2022年1月，郑州新建住宅和二手房价格双双环比下跌0.2%，为连续6个月下跌。有超过40多个楼盘宣布延期交付，更有河南知名龙头房企大幅优化“瘦身”，数家大房企暴雷。

易居企业集团CEO丁祖昱也指出，2016年后，郑州商品住宅成交规模逐年走低，常年处于供大于求的状态。最新数据显示，郑州库存去化周期目前高达近30个月，环郑州去化周期近50个月，创历史新高。

2012年以来郑州商品住宅供求规模情况 数据来源：CRIC

可以说，郑州这波救市政策，不仅是在救购房者，更是在救房企，刺激更多观望者入场，给尚在挣扎中的郑州楼市带来希望。

而此次同时推出的宽松土地出让规则、加大房地产企业并购贷款支持等，也是在对放松限购政策的支持和补充，利好供给端，帮助房企早日走出“严冬”。

03

哪些城市可能后续跟进？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，郑州作为省会城市，系统全面的楼市放松政策的操作，相比近期三四线城市放松首付的做法更值得关注，说明二线城市也开始进入到政策持续放松的阶段。

从2022年初开始，各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过度。“尤其是更多的针对刚需、改善需求的政策会在最近井喷出现。”中原地产首席分析师张大伟表示。

全国房地产市场整体处于筑底的过程中，贝壳研究院预计，楼市“小阳春”将有条件在多地出现。

业内认为，最可能后续跟进的，是政府倚重土地收入，房企库存周期压力大、难消化的地方。比如重庆、武汉，以及三四线小城市。

新闻来源：丁祖昱评楼市、中国新闻网等

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文章来源:乐居买房

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