“2019年买的房子，两年多过去房价从买时的1.6万元/平方米跌到了现在的1.4万元/平方米。”一位郑州购房者对《国际金融报》记者表示，这还是二环内的房子，三环外的降温更是明显，好在是自住，自己对价格变动还没有特别敏感。

两年多的楼市降温期，郑州房价停滞不前，销量更是节节败退，终于，全面救市信号打响了。

3月1日，河南省郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称“通知”），明确从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境共5个方面19条政策进行调整。

不少业内人士认为，2022年开年以来，多城进行不同程度的楼市宽松政策，而郑州作为首个系统、全面的调控松绑城市，信号意义明显。

大幅松绑限购限贷

通知显示，为支持合理住房需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

换言之，老年人投靠家庭可以新购一套住房，增加了此类家庭的可购房套数。这也被市场认为是郑州住房限购实现从“2”到“3”的突破。

限购松绑，限贷政策亦有跟进。

通知提出，降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这相当于取消了改善客群“认房又认贷”的政策，即首套房的贷款偿清，二套房将默认按照首套房的贷款政策进行。

这也是热点城市中第一个取消“认房又认贷”的城市。“这一政策降低购房成本，也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

其预计，后续郑州大户型产品交易将会加速，对于房企项目的去库存亦有积极作用，市场交易数据也有进一步反弹的可能。

此外，通知强调，将推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势,坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。

这在不少业内人士看来，无疑是刺激楼市的一项重要举措。

广东省住房政策研究中心首席分析师李宇嘉分析，郑州前期大规模推进棚改政策，加上城市化发展，房价从2016年的均价9000元/平方米跳涨至2018年的1700元/平方米，但棚改的大举推进也极大地增加了郑州市的供应量与库存量，当货币化退去，购买力不足，郑州楼市热度下滑明显。

“2020年，郑州房价下跌最为惨烈，同比下滑26%，公寓甚至下滑59%，居全国首位。”李宇嘉进一步指出，当下大郑州（主城+环郑区域）的库存去化周期高达近30个月，环郑州去化周期近50个月，去库存压力较大。

由于购买力不足，郑州市近两年房地产市场发展缓慢，销售量更是下跌不止。

克而瑞数据显示，2020年，大郑州住宅市场成交金额同比下降约10%，成交面积同比下降约11%；2021年河南先后遭遇水灾、疫情侵袭，跌幅进一步扩大，大郑州商品住宅市成交金额约1769亿元，同比下滑约22%，成交面积约1398万平方米，同比下滑约25%。

“市场太差了，所以出政策刺激市场，领导们正在开会研究此次新政。”一位郑州置业顾问向记者表示，就算新规发挥作用了，也只能回到平均水平，不敢奢望升值。

哪些城市会跟进？

事实上，由于整体房地产市场下行，不少地方楼市发展遇阻，今年已有多城开启楼市松绑模式。

1月5日，广西玉林提出新市民有购房补贴，可享补贴50%契税；7日，四川成都放宽市区落户政策；12日，广西北海发布通知，下调二套房首付款比例；18日，四川自贡实行“只认贷不认房”政策；2月17日，山东菏泽下调首付款比例至20%；次日广西南宁下调二套房首付款比例……

经克而瑞统计，2022年以来已有菏泽、重庆、佛山等31个省市县政策松绑，主要包括放松公积金贷款限制、发放购房补贴、放宽或放开落户限制、降低首付比例、下调与房贷紧密挂钩的LPR等方面。这其中多以三四线、不限购城市为主。

但郑州不同，“其是首个涉及满足合理住房需求明确政策的省会城市，具有典型意义。”亿翰智库首席分析师张化东认为，此前对于多个非限购城市刚需信贷支持从本质上说是城市错配和需求类型错配，而如郑州这类普通二线城市改善型需求的信贷支持将是推动市场回暖的最重要动力源。

克而瑞也持相同观点，其认为，郑州新政除了“救市”意义外，之于全国房地产市场，还有“投石问路”的作用，未来或有其他弱二线城市跟进。

那么，未来跟进的城市可能有哪些？

易居企业集团CEO丁祖昱认为，大致可分为三类。一类是房地产库存高企、去化周期超24个月的压力城市。譬如二线城市中哈尔滨、大连、兰州、长春、呼和浩特和青岛库存消化周期已超过2年，以北部内陆城市居多。三四线城市更为严峻，整体去化周期在21.09个月；二是土拍流拍率高且土地财政依赖度高的城市，这类城市放松的动机更为明显；三是房价下滑过快的城市。为了减缓市场下行压力，扭转房价看跌预期，这类房价下滑过快或者落地“限跌令”的压力城市更有必要托底楼市，且救市政策力度或将更为强劲。

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文章来源:国际金融报

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