快评|郑州19条率先力撑楼市,“救市”之外还有哪些意

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3月1日,郑州出台“救市”新政。作为新年以来首个下场“救市”的二线城市,郑州的19条新政可谓条条重磅,尤其是需求端,一举松绑了限购、限贷,还重启货币化安置,对提振购房需求大有裨益。

不难发现,供需两端新政都以去库存为主要导向,对应的正是郑州库存高企、去化乏力、烂尾成风的市场现状。另外,郑州目前新房市场仍以刚需为主导,未来改善需求释放空间较为可观,因此新政对于提振改善性需求也着墨颇多。

我们认为,郑州新政出台并未遭遇太大阻力,起到了投石问路的作用,预示着未来会有许多弱二线城市跟进,诸如昆明、南宁等,同时也意味着当前市场环境下,高层对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高,政策放松的空间正在打开,压力二线、三四线城市可以适度加大政策松绑幅度,核心一二线城市政策也有纠偏空间,以期缓解房企资金压力、稳定市场预期。

郑州19条重磅新政出台

大幅松绑限购、限贷,鼓励棚改货币化安置

3月1日,郑州出台19条房地产新政,主要内容涉及供需两端共计五大方面:

需求端,一,扩大需求,放宽限购,大力支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善等四类购房需求;二,鼓励棚改货币化安置,通过政府回购等方式转化安置房;三,强化信贷支持,放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。

供应端,一是助企纾困,准许缓缴土地出让金、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限,二是合理控制新房供应规模,依据片区去化周期动态调整宅地供应量。

作为新年以来首个下场“救市”的二线城市,郑州的19条新政可谓条条重磅,尤其是需求端,一举松绑了限购、限贷,还重启货币化安置,预计将对购房需求释放有显著促进作用,而供给端新政也将有效缓解房企资金压力,降低部分片区库存风险。

引人、棚改、降首付多措并举

全面激发刚需、改善购房需求

我们来一一解析需求端的三大政策:

① 激发四类购房需求

一是大学生。郑州每年高校毕业生人数超过30万,河南省高校毕业生人数多达65万人,发布人才购租房补贴、提供保障性住房等举措,有助于增强郑州的人才吸附力,据官方估算,每年20万的留郑大学生3年内就可以形成1000万方的购房需求。

二是外来务工人员。“六普”到“七普”10年间,郑州常住人口累计增长约400万,郑州市2019年净流入人口46万,此前每年净流入规模也在30万人左右,官方预计2年内外来务工人员将为郑州带来2000万方的增量购房需求。

三是随迁老人,允许投靠家庭新购一套房,相当于放宽了限购套数限制。据了解,郑州目前的限购政策是户籍家庭最多购买2套,符合一定条件的外地户籍限购1套。新政策实行后,有老人投靠的户籍和非户籍家庭限购套数分别增加到了3套、2套。值得一提的是,老人不限于父母,还可以是旁系近亲属,政策执行弹性比较大。

四是改善性购房需求。置换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。

② 鼓励棚改货币化安置

在全国棚改已经渐入尾声、货币化安置偃旗息鼓的当下,郑州是首个明文支持棚改货币化安置的城市。2015-2017年间,郑州棚改计划开工量都在10万套以上,并多次发文倡导货币化安置,力争货币安置比例达到50%。

近几年,郑州棚改规模明显趋于收缩,2018年计划开工量骤降至2.1万套,同比下降78%,2021年更是降至近8年最低位1.5万套。不过横向对比来看,郑州的棚改规模仍居于二线城市前列,以2020年为例,在数据可得的11个二线城市中,郑州棚改规模排名第一。

③ 强化居民信贷支持

最为重磅的政策当属松绑二套房限贷,对已拥有一套房且贷款已结清的,执行首套房贷款政策,即首付比例由6成降为3成,大大降低置换性客户的首付资金压力。目前,在郑州限购区购买二套房,无论贷款是否还清,都执行60%的首付比例,新政后将下调为30%,而在非限购区,贷款已清的二套房一直执行的是30%首付比例,不受新政影响。

此外,郑州还将引导金融机构加大个人住房贷款投放、下调房贷利率。事实上,相较去年,郑州目前的房贷已经有明显松动迹象,房贷利率随LPR下行,多数银行执行首套5.88%、二套房6.125%的利率,放款周期缩短至半个月以内,比此前新房放款1个月以上、二手房部分停贷明显改善。

土拍、信贷、预售、审批四方面助企纾困

缓解房企资金压力

新政从几方面助企纾困,缓解房企流动性压力:

第一,降低土拍保证金比例、允许1年内分期缴纳土地出让金。土拍保证金比例降至20%,而据统计2021年郑州第三轮土拍保证比例大多在50%左右。

第二,给予企业项目贷款支持。鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷;加大房地产企业并购贷款支持;对支持开发贷的金融机构,在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

第三,允许保函抵顶预售监管资金,提升资金使用效率,节约财务成本。凭银行保函、第三方保函担保等额替换预售资金监管专用账户内的资金。

第四,提高行政效率,缩短审批时间,助力加快项目开工、销售节奏。建设项目审批程序,工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内等。

库存高企、去化乏力、停工烂尾风险突出

新政将助力改善需求释放

不难发现,郑州的19条新政,无论是供应端还是需求侧,都是以去库存为主要导向的。与之相呼应的,是郑州住宅库存高企、去化乏力的市场现状。

CRIC数据显示,郑州新房狭义库存规模就已接近1500万平方米,消化周期超过20个月,2021年2月,由于成交持续低位徘徊,新房库存消化周期更是跃升至31个月。

另外,郑州住宅项目烂尾问题也比较严重。据CRIC统计,截至2021年末,郑州涉及停工、延期等的待交付问题项目有274个,涉及25249套住房,数量位居重点二线城市前列,绿地城、锦艺四季城、名门翠园等长期烂尾项目多次引发维权事件。

通读新政全文还可以发现,支持改善性需求有效释放贯穿文件始终,新政为何要重点着墨改善性需求?原因在于郑州新房的成交结构中,刚需占主导地位,这也意味着改善性购房需求未来仍有较大释放空间。2021年,郑州100平方米以下新房成交套数占比接近50%,120平方米以下新房成交占比达到70%,而140-180平方米、180平方米以上改善、终改成交占比仅为11%和3%。

给其他弱二线跟进“救市”投石问路

三四线城市松绑力度将更大

事实上,在2月20日,履新不到2个月的代市长何雄就对郑州楼市下过判断,“遇到一些小困难,将来不会有大问题,市场需求平稳可期,供给侧也在优化调整”,并透露“郑州计划降低二手房交易个人所得税、大力推进安置房货币化安置、出台政策吸引大学生和外来务工人员购房”。

从2月20日“官方剧透”,到24日正式成文,再到28日全文印发,3月1日进入大众视野,目前郑州的重磅新政发布还没有遭遇太大的阻力。除了郑州,2022年以来,还有菏泽、重庆、佛山等31个省市县政策松绑,涉及降低首套房首付比例、放宽公积金贷款、下调房贷利率、放宽落户等,目前几乎所有政策都平稳落地。

反观2020年-2021年间,不少城市的宽松性政策由于部分条款松绑力度过大,引发负面舆论或遭到上级部门约谈后相继撤回,最为典型的当属去年3月的南昌新政,发布当日就被紧急收回,而后南昌也被省政府约谈,并接受住建部现场督导。

从这个角度来说,郑州新政除了“救市”意义之外,之于全国房地产市场,还有投石问路的作用,如果此番新政能够正常施行,(1)未来必然会有一些弱二线城市跟进,诸如昆明、南宁等,市场下行压力、项目交付压力、库存风险较郑州有过之而无不及,出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。(2)意味着在当前市场环境下,高层对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高,政策放松的空间正在扩大,三四线城市大可以放开手脚,松绑限购、限贷等四限政策,甚至重新拾起棚改货币化安置这一去库存利器,压力二线城市政策松绑幅度也可以适度加大,核心一二线城市政策也有适度纠偏空间,譬如保障合理信贷投放、压缩各项审批流程时限、下调房贷利率等,以期缓解房企资金压力、稳定市场预期。

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