乐居买房讯 说起买房过程中最不愿遭遇的经历，“还没交付就烂尾”绝对榜上有名。近些年，特别是去年房企频繁爆雷以来，延期交付、楼盘烂尾案例骤增；不拿到新家钥匙，购房者心头的大石始终难以放下。

更糟心的是，拿不到房子只是其一，购房者还不得不继续履约，按时支付按揭贷款。一旦断供，不仅可能被银行起诉，还会被纳入失信名单，影响社会生活的方方面面。

如此说来，遭遇烂尾，难道就只能自认倒霉了？

先别着急，近期媒体报道的一个案例，给忧心忡忡的置业者带来了希望。

烂尾楼 资料图

期房烂尾 法院判了：

购房人不用还月供

2014年，许先生在嘉兴购买了一套别墅，按揭贷款392万元。后来，开发商因为资金问题无法按时交付项目，并最终恶化为破产。

在收房无望、没法获得房屋所有权的情况下，许先生选择断供，不再向银行偿还按揭。随后，银行把他告上法庭，要求其继续支付剩余款项。

一审中，许先生被判败诉，不仅被要求与银行解除借款合同，还必须一次性归还220余万元。

对此，许先生表示不服并提出上诉。出乎很多人意料，事件的发展，在二审中迎来巨变。

法院认为，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

也就是说，银行提出的，剩余贷款、利息等由许先生继续承担的要求，被判不予支持，而许先生已经支付的购房款则应得到退还。

法院做出判决的主要依据是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

苦等、认命，筹钱自救？

遭遇烂尾不止这些对策

一个令人无奈又焦虑的趋势是，近年来，期房烂尾的案例不仅屡见不鲜，更有日益增长的迹象。

通常情况下，很多业主只能自认倒霉，一边苦等“奇迹”出现，一边按月缴纳房贷。

有时，因为同时支出租房房租和期房房贷、压力山大，一部分业主被迫铤而走险，冒着安全隐患、忍受居住不便，搬进没水没电没燃气的半成品楼，在都市原始生活中等待局面好转。

最典型的案例，莫过于2020年被媒体广泛报道、引发舆论热议的昆明别样幸福城项目。

当然，除了苦等一途，心有不甘的业主也会采取其他方式自救，比如众筹款项盘活进度，让施工得以继续。

不过，此类情况虽有不少，但结果往往不太乐观。据媒体报道，在开发商资金链断链后，全国各地均有业主自筹款项推进建设，以求顺利收房的案例，筹款金额少则数百万、多则数千万。

然而，其中有些因为后继乏力，首波筹款未达预期数额、一段施工后再次停工；有些因纠纷导致项目被法院查封，业主投入打了水漂；有些输在“临门一脚”，好不容易熬到施工结束，最终却没通过综合验收、拿不到“合法身份”，前功尽弃。

也正因此，上文提到的嘉兴案例，仿佛黑暗中的明灯，给众多深陷交付泥潭的业主以希望。

遭遇延期交付或烂尾

如何用法律保障权益？

想要借鉴嘉兴案例，首先要明确一个问题，即一审和二审的结果为何完全不同？

这里先援引最高法司法解释二十一条第一款内容：

以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理

简单说就是，因为烂尾，购房者起诉开发商，要求解除购房合同时，如果银行也站出来说自己有独立的诉求，诉开发商的合同纠纷与银行的借款合同纠纷可以合并同时处理；如果银行没有提出诉求，法院可以只审理诉开发商解除合同的案件，银行的借款合同就不同时审理，那购房人自然还需要偿还贷款。

在这种情况下，法官一般认为购房人和开发商之间是房屋买卖合同关系，购房人和银行之间是借款合同关系，两个合同是独立的两个法律关系，买卖合同解除了，不代表借款合同也必然要解除，毕竟银行已经将贷款发放给开发商，已经帮助购房人支付了房款。

也就是说，嘉兴案例一二审结果之所以出现差异，主要是因为对法律条款有不同的理解。那么，对于普通购房者来说，怎样才是实操的正确姿势呢？

首先，遭遇延期交付或烂尾，务必不可停止还贷。擅自断供，银行会采取措施，如起诉购房人要求还款、查封拍卖房屋等，同时未还款行为还将被纳入不良记录，严重影响购房人信用。

在此基础上，购房人可以到法院起诉解除商品房买卖合同，同时起诉解除银行借款合同。在法院判决借款合同解除，并且判令剩余银行贷款本息由开发商承担的情况下，购房人可以停止偿还贷款。

至于首付款，以及之前的贷款损失，购房人可开发商索要，由开发商承担赔偿责任。当然，通常情况下，烂尾多源于资金链问题，或开发商资不抵债，购房人即使胜诉了，也可能面临开发商无力偿还的可能。

所以，提起诉讼时务必慎重、周全，以查封保全开发商财产为核心，否则可能钱、房两空。

当然，为了保障购房者合法权益，有关方面一直在做出努力。2月24日，住建部副部长曾在国新办发布会上表示，要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

同时，为了尽可能规避风险，如何在选房阶段提高准确性、找到交付安全更有保障的品牌、项目，也是购房者需要重点考虑的问题。

目前看来，首先要排除已经爆雷的企业，有裁员、停工、大幅降薪报道的亦要谨慎对待。相对而言，头部国企、央企品牌综合安全度较高，在房企大洗牌的当下，有国资背景的企业“有依靠有余粮”，愿意承担社会责任，可以守住底线。

至于判断头部品牌的标准，主要可依照三个方面，一是近年来负债、杠杆逐步降低，二是较优的净利率得以维持，三是市场份额不断扩大。

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