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03

上市物企分化沉浮，估值差异拉大

物企上市后可以得到更多的资金，在增加资产流动性的同时，可持续扩展自身规模、实现业务领域多样化、提升服务水平。但同时，经营情况透明度增加，资本运作风险与机遇并存。据克而瑞统计，目前55家已上市物企的PE均值已下降至14倍，相较2020年末（37倍）降幅达62.16%。其中，市盈率超过30倍的物企仅有10家，市盈率最高的是华润万象生活，为53.72倍。市盈率最低的彩生活，为2.26倍。由此可见，上市物企估值分化明显，以华润万象生活、碧桂园为代表的头部物企，通过收并购实现规模迅速扩张，以此保证其绝对实力优势。而另一方面，以中奥到家、祈福生活服务等为代表的低估值、低市值物企，上市后规模扩张缓慢，且扩规不增利，呈现利润增长疲软的现象。

在物管行业快速变迁，竞争愈发激烈的背景下，入局资本市场，是机遇也是挑战。而面对资本蓝海，物企又该如何选择才能破题乘风破浪？同时，行业PE值回落，集中度提高，未来物企上市趋势又如何？

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04

上市入口收窄，物企行业格局加速洗牌重构

◎ 上市门槛提高，中小型物企IPO难度增大。

根据港交所披露的咨询文件，主板上市申请人于三年营业纪录期的股东应占盈利必须符合以下最低要求：三年累计盈利，不低于8000万港元。盈利分布改为56%：44%，即营业纪录期首两个财政年度所须的最低盈利总和不低于4500万港元，最后一个财政年度不低于3500万港元，引申历史市盈率约14倍。修订后的主板上市盈利规定，较此前上调约60%。修订后的盈利调高幅度将于2022年1月1日生效。新的盈利规定，令正在排队上市及正酝酿上市的中小型物企，压力陡增，而部分规模较小的微型企业将被拒之门外。

◎ 行业PE值回落，上市物企分化加剧，行业加速洗牌重构。

3月伊始，又到了各大上市企业比拼年报成绩单的时候，截止目前，物管行业中已经有华发物业服务、新希望服务、华润万象生活、越秀服务、合景悠活、滨江服务等物企发布了正面盈利报告，盈利增长在20-60%之间不等。由此可见物管行业仍处在黄金期，但伴随着物业估值回落，头部物企将抓住机遇，对出现流动性问题房企的物业及部分经营状况不佳的物企积极开展收并购，加速行业格局的洗牌和重构。

◎ 国企背景及强商业运营能力，更易获得资本市场的青睐。

从金茂服务在行业调整期顺利上市可以看出，资本市场对优质物企仍信心满满，因此在背书好的情况下，国字号物企上市优势大，进而会促进更多的国企IPO成功。另外，随着商品住宅已从“增量时代”转变为“存量时代”，住宅物业增速放缓，而非住宅物业领域的业务增长空间巨大，因此在商管等其他非住宅物业方面有优势的物企，更易上市成功。

◎ 回归本质，服务质量还是未来发展的基石。

上市后机遇与风险并存，运营能力强、有实力的物企可以通过上市，扩大规模、提升业务范围和服务水平。但对于部分微型物企而言，上市提高透明度后，在行业PE整体回落的情况下，可能会成为头部物企收并购的优质标的。上市不是物企发展的唯一路径，企业需要根据自身发展需求制定上市计划。而专注于提升服务力，在专业领域提升自己的运营能力，才是所有物企发展的基石。

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文章来源:乐居财经

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