3月4日，银保监会和央行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，要优化住房金融服务，满足新市民安居需求。“新市民”主要指因本人创业就业、子女上学等原因来城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，涉及约3亿人次。

上海证券分析师金文曦认为，支持新市民的合理住房需求，将为商品房市场注入新的需求。平安证券认为，新市民潜在购房需求的加速释放，能为当下楼市提供一定支撑。

亿翰智库董事、首席研究员张化东在接受第一财经采访时表示，为实现房地产软着陆，对“新市民”居住需求的满足也比较关键，但这类居民在购房资格上可能存在一定问题，比如没有取得户籍、社保年限不够长，后续相关配套支持政策值得期待。

与此同时，政府工作报告提到，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。政策支持下，预计2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。

张化东认为，保障性租赁住房的全面实施，一方面能助力“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”；也是在践行租购并举，对房产行业而言，提供不同类型的供给，满足多种需求，对于经济、地产开发投资、需求，都能起到支撑作用。

莫天全认为，探索房地产新的发展模式，要坚持市场体系和保障体系并行发展，在商品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。不过相关建设应适度，加大人口流入量大的城市的建设力度，控制中小城市建设量。

莫天全还表示，要推动住房模式由“购”向“租购并举”转变。在加大保障性租赁住房建设的同时，推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。

因城施策：政策调整期已经打开

3月伊始，郑州市发布通知，提出多项楼市刺激举措，包括取消认房又认贷、人才购房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设和转化等几大利器。郑州此举，被业内认为具有重要的信号意义。

放眼全国，今年以来，已经有温州、南通、佛山、重庆、赣州、菏泽等多个城市下调首套房首付比例，福州、晋中、南宁、北海等下调公积金购房首付比例，楼市调控适度放松的城市，已经超过十个。这些城市的买房人群，首付成本将明显下降。

开年这波调控动作，实际上奠定了楼市“因城施策”的基调。张化东认为，如何让房地产市场软着陆，“因城施策”是比较重要的，根据各个城市房地产市场的实际情况，在房价可控的条件下，满足合理的住房需求，特别是出台支持改善型需求的政策。

他表示，三四线城市“限购限贷”政策放松、行政性政策退出，是确定性的事件。普通二线城市大概率会采取郑州的方法，多方面共同发力，满足合理的住房需求，同时保证行业处于相对平稳健康的状态，没有进一步增加各方杠杆，风险也相对低。

广发证券研报称，目前需求端政策主要集中在三四线及以下级别城市，且多落脚于“限贷”调整，对“限售、限购、限价”的调整仍是“半遮面”，本次两会定调“支持合理住房需求”后，部分地区或因城施策，迎来需求端限制政策的实质性突破。

光大证券认为，“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求，有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，包括放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，具体方式由地方政府执行。

政策宽松预期下，当下冷淡的楼市有望有所回暖。中金公司预计，未来1~2 个月，新房销售或在波动中小幅缓慢修复，明显回升最快可能到二季度中后段。

如何助力房企走出行业性困境，莫天全建议在加大对国企、央企融资支持力度的同时，强化对优质民企的资金支持，如鼓励民企偿还海外债、对民企国内债进行适度展期等，帮助企业恢复信用，稳定企业预期。

此外，建议地方灵活制定监管规则，在维护购房者权益、稳定市场预期的同时，提高企业资金使用效率，保障上下游供应商合法权益，畅通上下游资金链。在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策、“一楼一策”，合理释放预售资金。

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文章来源:第一财经中国房地产金融

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