今年又是乌俄之战，又是一波又一波袭来的疫情，不管在地球哪个角落生活都离不开各式各样的坑，但是对于买房子的坑大家又知道多少，在3.15这个特殊的时间里，嘀嗒给大家爆料一下，希望大家在以后的日子里尽量可以躲掉一些“坑”！

▼

认筹和认购的坑

在项目的销售过程中主要分为几大阶段：

入市（开始能宣传了），

认筹（交预定金等预售证，然后不能签正式合同，不能办手续），

认购（预售证下来可以正常销售，可以交首付，可以办理按揭手续），

主要是上面三种情况，而且这三种情况里面，除了认购状态能正常销售，其余是不能进行销售的，提前销售是违反规定的。一旦被发现开发商可能会受到处罚。

所以在开盘前期都属于推广宣传阶段，在这个阶段一般情况下开发商会进行各种优惠的吸引，把意向客户锁定。

有时候因为各种原因可能我们会产生退房的想法，很多时候开发商是不配合的，如果你是在他没有拿到预售证之前认筹的交了万把块钱，这个时候开发商是必须要退的，保留好收据，上面有日期，如果处理不好，直接去住建部门投诉。

如果是在开盘以后一般情况下，只要不签房管局的网签协议，都是可以协商的，前提是签定的合同不是网签协议，有可能要赔付一些违约金，但是这个违约金有上限就是所交金额的30%。

▼

精装修的坑

现在很多项目都是精装修交付，相对于毛坯交付由于精装需要对房屋进行二次装饰，所以在交付时存在的问题会比较多一些，比较常见的是交付的标准和宣传标准不一致，集中在电器、马桶、管道等隐蔽部分或者外型一致但是参数不一致的情况，地板砖、窗户、墙地面的交付一般会出现空鼓、不平整、漏水漏风等情况，还有就是售后部分，很多精装交付，包含像灶具、抽油烟机、灯具等采用集中采购，由厂家发货，这个时候当地的品牌是否承认售后，标准是否同门店售卖一致。购房者一定要在验房的时候对于这些问题重点关注！

▼

公寓与商铺返租的坑

这种情况下一般针对投资型的地产公司比较多。而且这个里面的猫腻也是最多的。

对于公寓的返租：这种情况下一般为小户型的居多。说是引进了什么知名酒店企业，什么知名的写字楼管理公司，包租多少年，一年多少钱，比如一间公寓35平，返租十年，一年3万，十年合计15万，现在购买先返两年6万，在房款里面扣除，后续8年的交房后由托管公司支付，这就是坑，而且有些项目在前期推广时又是签约仪式又是各种活动，但是交房后始终不见动静，而且前两年你也无法去找，因为前两年的钱在房款里面已经给你优惠过了。

后面等交房过后，开发公司项目结束退出，有人租，期限确定不能保证多久，不可能一下给你余下８年的费用，如果经营不好托管公司破产了也是没有办法，而且这个托管公司虽然和开发商签定了协议，但是和你并没有签定协议，你和开发商签定的托管协议里面有没有那个公司的章，或者又是一个第三方公司，所谓开发商和托管公司共同成立的，这些都是无从考证的。

商铺返租这个也是像公寓返租一样的坑，特别是那种买个十几平米，没有物理分割的项目，就是给你说这一片是你的，那一片是他的，投资几十万，什么什么品牌来运营，又是房企大品牌又是这个大商场那个大超市的，你就十来分平，也不知道具体在哪儿，这种比公寓还坑，公寓那个大不了我自己往外租，我自己住，商铺这种你自己根本没法租，因为你无法准备标定出来属于你的位置，虽然会给你产权证，也会给你一个分布图，但是具体到内部以后你就会傻眼，除非你能找到你周边一同买的人，大家一块儿整租，否则一旦出问题，你东西落不到，也没法用，而且到那个时候你卖也卖不掉。而且一般这样的商铺公摊能达到恐怖的50%，你自己想想吧！

▼

总结绵阳市场七大投诉最多房产坑及应对方法

▼

第一坑：房产质量有问题

常见的房屋质量问题有：墙体裂缝及楼板裂缝，屋面渗漏，包括厨房和卫生间向外的水平渗漏、以及向楼下的垂直渗漏;墙体空，墙皮脱落;隔音、隔热效果差;门窗密闭性差、变形;水、电、暖、气的设计位置不合理;公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。

点评：买房前要仔细查看规划图、建筑设计图，公用设施设计不合理等问题就可以避免。交房时仔细验收也能避免一些房屋质量问题。如果这些问题大多数业主都遇到，建议把所有问题集中起来向开发商反应，寻求双方都满意的解决方案。

如果开发商和物业公司拖延处理或者是无视业主的投诉，业主可到相关部门进行投诉;必要时，也可借助媒体曝光，利用社会舆论的力量，推进维权进度;如果协商未果，特别是涉及赔偿问题，业主就需走诉讼、仲裁等司法程序了。

第二坑：改规划

开发商在建设项目的过程中，擅自更改规划，如变更小区绿化，原有的沿街会所和物管用房用作商铺经营，承诺的幼儿园消失，外立面材料改变等等，造成实际交房和效果图、平面图和沙盘规划等出入较大。

点评：如果开发商只办完了规划变更手续，但并没有开始实际的建设行动。这时候，被侵权的业主可以向当地规划部门提出书面申请，以程序违法为由，要求规划部门撤销开发商的规划变更许可、停止侵权行为。如果是建设行为已经开始或完成，这时候，被侵权的业主可以通过法律手段，要求开发商停止建设，并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的，业主可以根据具体情况，要求开发商赔偿损失或退房。协商不成的，可以向法院提起诉讼。

第三坑：延期交房

有的开发商眼看不能按时交房就先设计“开发商交房”，交付钥匙让业主先装修。但是开发商交房和最后的验收交房在法律上完全不同，只有最后的验收交房才能算真正的交房。否则，开发商必须按照合同支付延迟交房违约金。

点评：在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、洪水等等，只有不可抗力造成的延期交房才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力。

第四坑：承诺缩水

业主在买房时，开发商尤其是置业顾问会承诺很多优惠，如送车位、免交一定期限物业费等，但后期又不能如数履行。待购房人与开发商交涉时，开发商会以“此承诺并无书面说明”等各种理由搪塞过去。即使购房者准备诉诸法律也因“口说无凭”而丧失主动权。还有如购房人买房时售楼员承诺后期不会再降价，但购房人买房后却遇项目大幅度降价，也会引发先期业主与开发商的纠纷。

点评：法律并不完全否定口头承诺，但是口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，任何一方都很难主张权利。对于开放商主张以及承诺，应尽可能以书面形式保留下来，并有主张者或承诺者签字。若用方式联系，可采用录音等方式保留证据。

第五坑：产权缩水

正常的土地使用期限是70年，但是由于拆迁、工期等各种原因，业主所拥有的产权时间会有点缩短。也有可能是，地区规划变更导致开发商拿了地以后不能立即开发销售。还有一些开发商捂地捂盘也导致产权缩水。

点评：看到“价廉物美”的项目，要在心里打个问号，极有可能是由于土地使用年限损失比较大的原因。

第六坑：面积缩水

不良开发商会在最终面积核算中，和面积测绘单位人员串通，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终总面积增加且增加的幅度往往不突破3%，这样在交房时开发商就能向购房者收取多出来面积的房款。

点评：购房者收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可委托相关测绘单位对面积重测。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第七坑：附条件交房

一些开发商在交房时，往往提出一些无理的要求。如先交房后验房，先交费用或者先签订免责条款补充协议才给钥匙。对开发商提出的不合理要求，业主千万不能答应，必要时，业主们要团结一致，共同维护自己的权益。

【结语】小编嘀嗒温馨提醒：如今买房，很多的楼盘出现交房即维权的现象。业主在交房时，除了要仔细检查房子的质量外，还要重点关注开发商交房手续是否齐全、流程是否合理，以最大限度避免收房时被忽悠。毕竟在房地产法律还不健全，消费者维权困难的当今，购房者们还是要多了解相关的房产知识，与其在事情发生后维权，不如在纠纷发生前学会如何避免，将个人损失降到最低。

以上就是常见的一些套路坑，在实际当中其实有更多的套路坑，咱们买房子的时候首先要擦亮眼睛，而且这次疫情带来的影响比想象中的要大，买房的时候一定要注意开发公司的运营情况，小心买到烂尾房。你身边还有一些什么坑呢？可以在公众号后台给小编留言！

【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】

文章来源:乐居买房

优质内容推荐

冯毅成：武汉楼市大招大概率本月释放（下）济宁霍家街小学（立国校区）项目开工仪式举行冯毅成：武汉楼市大招大概率本月释放