在这个受疫情、限购政策收紧影响，市场信心不足、楼市复苏缓慢的大环境下，东莞很多项目如金地名著、华堂睿晟松湖云溪、中海左岸东宸等，都选择毛坯备案、加送装修的促销手段来加速去化。但是，有的项目竟然还敢卖“双合同”？
近日，听说南城新盘西平新地中心存在双合同问题。真？假？赶在社区封闭之前，乐居君前往现场一探究竟。
当天上午11点，乐居君到达项目售楼部。受疫情影响，售楼部比较冷清，现场一台客户也没有，前台的登记本上也只记录了短短两行到访客户的信息。
西平新地中心地处南城西平中心区，毗邻规划建设中的东莞CBD，周边世纪城玫瑰公馆、世纪城国际公馆、天利中央花园、景湖时代城等成熟小区环绕，商圈、学校、轨道交通等配套都较成熟，生活氛围浓厚。
据现场接待的销售介绍，项目由4栋高层组成，其中1栋为写字楼，属于开发商自持物业，2-4栋为21层高的商办产品。目前在售3号楼，5梯16户设计，主推建面约48/72㎡复式两房两厅两卫，均价约21000-23000元/㎡。
4.5米层高复式 约30%公摊面积
实体样板房设在3号楼，已经封顶。两个户型的层高都是4.5米，一层层高约2米。48㎡户型没有中空设计，站在一层感觉比较低矮和压抑。72㎡户型在客厅上方做了中空的处理，整体感觉更加开阔。
建面约48㎡商办产品户型图
建面约72㎡商办产品户型图
据销售介绍，公摊面积约为30%，也就是说建筑面积约48㎡的户型，实际使用面积只有约34㎡；建筑面积约75㎡的户型，实际使用面积只有约52.5㎡。
双合同！首付提高11万元！
乐居君现场算价一套约48㎡的商办产品，3栋503号房。一口价总价约101万，折后单价20826元/㎡。
算价前，销售就直截了当地告诉乐居君，他们是按双合同来卖的。这101万元的总价中，实际购房合同上约定的金额是897034元，但需要另外签一份价值约11万的装修合同，而且这笔装修款需要在交首付的同时一次性付清。
当乐居君询问：“我选择毛坯交房，能否不签装修合同，不缴纳装修款？”
销售表示，不行，项目在售的所有产品都是带装修的，没有毛坯交房这一选项。这也就意味着，想买房必须要签装修合同，这是强制性的要求。
同时，他还提到，双合同在东莞的商办市场中比较普遍，现在市面上很多楼盘的商办产品都是双合同出售的。
按首付五成的比例计算，原本首付需要交约45.7万元，但加上装修款后，首付要交约56.8万元，足足提高了11万元。剩下44万元按揭贷款，按商办产品最高可贷年限10年计算，月供还款大约是5000元/月。
据了解，目前西平新地中心周边的同类产品租金水平约2500-2800元/月，旁边的思朗广场最高可以租到3000元/月。那么，这样粗略计算，一年的租金回报率大约是-3.56%。（注：租金回报率=（税后月租金-按揭月供款）× 12 /（首期房款+期房时间内的按揭款），按最高租金3000元/月，公寓2023年12月底交房计算，租金回报率=（3000-5000）×12/（568400+105000）=-3.56%）
如果是作为长期投资的资产入手，并不是特别划算。
更高首付、维权麻烦……谨防“双合同”这些坑
双合同是市场与政府指导价博弈的衍生品。有律师就曾对“双合同问题”发表过专业的意见，他认为购房者与开发商签订《商品房买卖合同》和《装修合同》都是合法有效的，“双合同”的存在使得开发商的利益分文未少，吃亏的只有购房者。
对购房者而言，“双合同”的弊端主要体现在以下几个方面：
1、首付增加、购房门槛提高。由于装修款大多是与首付同时缴纳，而且需要一次性付清，即便不要求一次性付清，也只能采取短期商业贷款，大大增加了购房者的首付比例和还款压力。
2、风险增加、后期维权更难。“双合同”对责任的认定和违约金的支付等方面的界定比较模糊，履行过程中一旦出现问题，比如延期交楼或者交楼质量出现问题等等，赔偿的标准就难以界定了，业主维权也会变得困难重重。
3、税费增加、转让成本增加。在二手房交易中，个税的征收金额为房价差额的20%，装修合同价也会被计入其中，这就意味着交易税费无形中就提高了不少。
对楼市而言，“双合同”是开发商用来对付政府限价政策的手段，变相绕开了政策的规则，使得政策未能发挥实际的作用，高涨的房价也得不到实际控制。
早在2020年3月，东莞政府就出台政策，从多个方面来规避双合同：“商品房明码标价，不得在标价之外加价销售。”“交付标准实行申报价格、销售合同、工程竣工验收、住宅交付现状与报建图纸标准相一致。”
在“双合同操作”盛行的过去，不少购房者深受其害。因此，我们应该清楚地认识到”双合同“背后的政策风险和商业风险，谨慎购房，避免吃“哑巴亏”。
你对“双合同”怎么看？欢迎在评论区留言分享你的看法~
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文章来源:乐居买房
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