信心尚需缓慢修复

尽管资本市场信心提振明显，但业内对于短期行业前景依然不太乐观。有业内人士向第一财经表示，短期内并不会反馈到销售市场。

“今天的会议有对预期的引导作用，对股市的影响立竿见影，但是对于楼市、对销售市场的拉动作用，还需要其他动作的配合，比如地方政策放宽、各行各的落地的宽松政策执行到位、银行不予抽贷、断贷，各项贷款正常化等。”亿翰智库研究总监于小雨认为。

事实上，政策底在2021年底、2022年初便已出现，监管层多次释放了松绑政策。近期有菏泽降低首付比例，苏州首套房贷利率降至4.6%，郑州放松“认房又认贷”等较大力度的托底政策陆续出台。

也有部分城市已出现回暖的迹象，北京、上海、南京等城市近期的成交量有所上升。第一财经从多家房企处了解到，其布局市场有些许回暖的迹象，来访量有所增加。“2月底看3月都很积极有希望。”某华东房企内部人士表示。

但整体来看，楼市信心回归仍旧不太明显，房地产交易规模目前还在下行通道中。

中银证券研报显示，1-2月全国商品房销售金额1.55万亿元，同比下降19.3%，较12月降幅扩大了1.5个百分点；同时，销售均价也大幅下降，同比降幅高达10.7%，是2009年来的最大降幅，说明市场在“以价换量”，反映出当前地产销售基本面仍然较弱。

而业内普遍认为，这轮周期修复的起点在于销售。西政资本指出，尽管监管层对信贷政策已有所放松，但房企融资环境的根本性改善，或者房企普遍性的融资好转，最终还得取决于楼市预期的扭转。中信证券也认为，市场将沿着销售复苏、投资复苏和信用恢复的链条演绎。

国泰君安地产行业分析师谢皓宇认为，在以往周期中，若进入宽松周期，随着房企融资恢复、土地市场企稳，楼市也将逐步企稳，并伴随居民的贷款行为见底回升。“而本轮周期对房企端的支撑明显弱于以往任何一轮周期，更多依赖于需求端的政策来支撑楼市的下行。”

“若只对居民端进行支持，在经济环境有压力的情况下，居民预期的扭转难度会大幅度提升。”谢皓宇认为。

不过，当前需求侧政策空间较大，例如房贷利率加点水平较高，实际利率的下调具备较大空间。“历史证明，按揭贷款利率和销售表现紧密相关。”中信证券指出，目前市场仍处于筑底阶段，预计销售可能在二季度见底反弹。

中金公司表示，除了在支持合理住房需求方面的正向调整外，政策还可在引导问题房企资产处置等予以支持，包括提升优质龙头收并购意愿、纾解房企信用端风险等。

银保监会今日便提及，要坚持“房住不炒”的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

某TOP10房企人士向第一财经表示，过去市场的信心其实很重要的是来自对房价持续上涨的预期，现在这个预期在大部分城市已经很难维持了，未来需要构建一个新的行业逻辑来稳定预期，“这个预期可以是资产保值增值/避险、居住改善”，“房地产空间肯定还是有的，深度城镇化，还有潜力可挖”。

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文章来源:第一财经中国房地产金融

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