【易哥说】

日前，国家统计局发布70城2月房价数据，新建商品住宅中27个城市房价环比上涨，40个城市房价下降，其中西安领涨全国；

二手房方面，10个城市环比上涨，57个城市二手房价下跌，其中北京连续3个月上涨，同比涨幅更是连续6个月居全国首位。一线城市、热点城市房价与二三线城市房价分化拉大。

与房价相对应的是，2月百城单月成交面积同环比分别下降41%、29%，单月成交量创下2020年新冠疫情爆发以来次新低，3月以来周度成交数据整体延续小幅下行趋势，但与房价涨幅特征类似，不同城市分化显著，涨跌参半。

那么，过去的楼市“金三银四”行情，今年能否如期而至？“丁祖昱评楼市”认为，受政策利好影响，部分热点城市已有回暖迹象，但整体行业尚未迎来真正的回暖时刻；未来供应稀缺、核心资源加持的优质项目仍将是购房者争抢的热点；房企需在重点城市“趁热打铁”，“促销售、抓回款”仍将是接下来的第一要务。

图：2020年1月后各能级城市新建商品住宅价格同比变动情况数据来源：国家统计局、CRIC

图：2020年1月后各能级城市新建商品住宅价格环比变动情况数据来源：国家统计局、CRIC

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部分城市回暖迹象显现

四大一线城市普涨，新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，二手住宅价格涨幅比上月扩大0.4个百分点。一线城市已经进入到了二手房成交为主流的房地产市场，上海、北京、广州包揽二手房涨幅TOP3。

二线城市中，涨幅居前的城市多为省会城市及强二线城市，西安是唯一新房同环比涨幅TOP10 中均出现的二线城市。

此时的房地产类似于五年前市场周期性轮动，一线城市市场率先转暖，然后二线城市渐次崛起，随后在棚改货币化安置的助力下，三四线城市市场全面转暖。

表：70城新房和二手房价环比涨幅前十数据来源：国家统计局

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政策利好下“银四”可期

从CRIC监测的2月以来不同城市去化率大于70%的19个项目来看，一线城市上海占5席；而基本面良好的内陆二线城市西安有7个项目去化大于70%，去化达到100%的项目就有5个。此外，东南沿海核心二三线城市泉州表现亮眼。

随着政策利好不断传导，居民购房预期迎来改变，但短期内信心修复仍需要时间，从成交来看预计“金三”成色难以和去年同期相对比，但较2月预期企稳回升，随着市场信心恢复，“银四”市场表现值得期待。

但市场分化格局已成为不争的事实，“人+钱”等基本面优秀的城市将率先回暖，但能否实现传统“小阳春”仍有待观察，弱二线及多数三四线将继续盘整。

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文章来源:易居中国