专家看好、政策规划落地,“环京第一城”房价神话,即将重现?

发布时间:   来源:乐居网

因为一则《三女孩被困燕郊检查站大雪纷飞中挨冻一夜》的新闻,和微博大V烧伤超人阿宝对于燕郊房价的乐观议论,燕郊——这个与通州仅隔一河的环京小城又重回大众视野。

燕郊,隶属于河北省廊坊市三河市,因其向西30公里直达天安门的地理优势,被各路媒体和平头百姓称其为“环京第一城”。

这座区域面积仅108平方千米的小城镇,两个天通苑即能覆盖,承载了无数扎根北京、拖家带口的青年人的向往和梦想。

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就在几年前,燕郊经历了一场轰轰烈烈的楼市大战。众多炒房客伺机入场,各路媒体炒作吹捧,房价一天一个样。

硝烟散去,惟余一地鸡毛。

现今加快推进京津冀一体化进程,京唐城际铁路燕郊段即将通车,燕郊房价回暖声音再起,这个“中道崩殂”的“环京第一城”楼市神话,是否即将重现?

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说起燕郊楼市,魏小佳就是一声叹息。

来自河北的她,供职于一家还算知名的北京互联网公司。而丈夫则在保险行业做销售。日常开支尚能维持,可掏空家里六个钱包,也难上车北京环内一套房。

“当时是2016年,我们本来还在犹豫,正好燕郊房价刚开始上涨,感觉未来前景还可以,就决定落户燕郊。”

没想到,带给魏小佳的是意外之喜。北京出台930新政、提高首付比例,刚需客群开始外溢,叠加市政府东迁通州、大兴国际新机场开建等规划利好,燕郊楼市一路走高,尖峰时刻甚至有小区达到4万元/平。

图源:安居客

幸福来得太突然。魏小佳开心得冒泡泡,“真是买对了”。虽然每天得7点左右起床,晚上10点半以后才能到家。但是生活有奔头、有希望。

水涨船高的燕郊楼市引来了大批炒房客,也令众多房企开发商进驻跑马圈地。酒吧、夜店、剧本杀、轻食店......各种大城市才有的娱乐项目开始在这座小城落地开花,各项周边配套也开始规划。

“燕郊距离行政副中心通州实在太近了,肯定会随着坚挺的通州房价一路上涨,说不定过几年,燕郊还可能被并入北京呢……”魏小佳如此憧憬道。

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然而,生活总是难如梦想般美好。上帝可能会为你开一扇窗,但总会很快关上。

为抑制过热的燕郊楼市,2017年6月,廊坊市出台购房新政,外地户籍需有3年社保或纳税证明,并且限购一套,本地户籍限购两套。隶属于廊坊“北三县”的燕郊楼市,遭遇当头棒喝。

“当时想花钱办燕郊社保,都不好弄。”魏小佳说。就这样,很多北京燕郊通勤往返的底层打工者们,一夜间失去燕郊买房资格。野蛮生长的燕郊房价直接腰斩,自此跌落神坛,时至今日都未能回暖。

安居客数据显示,燕郊2022年3月二手房均价18086元/平方米,环比下跌1.43%。许多热门小区的挂牌价,不及当初售价的一半。

图源:安居客

魏小佳不是没想过卖房离场,只是二手房房源挂上去了,也是有价无市。

那么,弃房断供可行吗?

有网友自述称,2017年在燕郊花426万买了套房,四年还了16万本金、64万利息,如今这套房在二手市场跌到235万,于是他选择断供。当初426万买的房子,现在账面缩水191万,加上64万利息、律师费等,亏了超两百万。

可以看出,断供并非是银行直接收房、一了百了那么简单,抛开应该偿还的本息、罚金不提,如果房子被拍卖,所得款抵不上房贷,购房者仍要背上一身债务。

“现在就是走一步看一步吧,”魏小佳苦笑道,“疫情反复带来的通勤问题实在是太大了。以后可能会换个北京市里老破小或者天津的房,方便孩子上学。”

“这几年,我们也攒了些钱。虽然二套有点难,咬咬牙也能买得起,好歹也能算城里人了。”

如今走在燕郊街头,道路两旁的门店商家门可罗雀,寂寞地开在阳光里。不时有三三两两的上班族低头经过,行色匆匆。

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相较普通购房者魏小佳,从事房产中介行业多年的金先生,显然更懂此中门道。

在金先生看来,燕郊的房,只要你想买,就一定有办法。限购政策下还是有很多“空子”可钻:

可以买燕郊不限购的商住两用房;或者通过中介先全款买房,五年后再办理网签过户;也可以与有燕郊本地户口的人办理假结婚,购房前签署财产协议,整个流程不到半年就可以走完。

虽然现今燕郊楼市实在惨淡,但金先生还是抱持乐观态度:“北京房价5、6万,甚至十万比比皆是,燕郊有京津冀一体化的利好,22号线通车后,通勤国贸CBD才一个多小时,京唐城际铁路燕郊段也将在今年通车。房价怎么不可能再次雄起?”

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诚如金先生所言,2021年6月,北京轨道交通M22号线河北段工程正式开工建设,设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下车站,工程建设期为2021年至2025年,燕郊人乘地铁进京有望成为现实。

而燕郊地铁房也确实像金先生估计的,在当地楼市普遍不景气的当下,一路走高。22号线潮白大街站的周边二手房均价普遍在2.1-2.3万元/平,较之燕郊1.8万元/平的均价高出了不少。

除此之外,金先生还算了一笔账:“现在燕郊的存量房仅有7000套左右,2021年拍出的土地仅有少量几块,其中一半还是商业用地。

而三河市的人口数量则比2020年暴涨了30万,绝大部分都是燕郊的流入。这么一算,燕郊的房地产市场未来肯定供不应求。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦赞同此观点,他认为,燕郊地区价格大幅下滑,市场需求不足是主要原因。2017年6月限购以来,符合资质的购房者大幅减少,导致住宅交易疲软。

针对未来走势,严跃进强调,北三县未来和副中心接轨的概率增加,城市规划较好,还是有较好的发展机会的。

对于燕郊楼市,很多非房地产业内人士也在关注。微博大V、烧伤超人阿宝也认为:“燕郊的低房价,完全是被限购政策硬压下来的。啥时候政策一调整,房价立马反弹。而随着通州发展,买不起通州房子的新居民在房价低廉的燕郊置业,会成为大势所趋。

已在燕郊置业了的,只要等几年,回本的希望是很大的。”

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诚然金先生分析得不无道理,但还是存在一些横亘现实的隐忧。

最实际也最迫切的,就是每日往返的通勤问题。且不论北京22号线2025年才落地开通,中间尚存多少变数犹未可知。根据官方数据,地铁落成后,早高峰最多仅能容纳4.7万人次,显然难以填平燕郊打工者的上班需求。

在此基础上,还要叠加疫情常态化带来的影响。疫情期间,进京一律需要排队3-4小时检查核酸证明,“现在,乡愁是一张薄薄的核酸证明,北京在这头,燕郊在那头”。

对于拖家带口的打工夫妻来说,所必须要考虑的,还有孩子的上学问题。燕郊有意放开落户政策的小道消息,意味着燕郊并入北京几无可能。而河北省激烈的高考竞争又令人望而却步。

种种有利不利因素叠加,越来越多的北漂们在为孩子迁出燕郊的同时,选择将远在他乡的父母接来燕郊,再置办一处房产方便照顾,不失为一种折中选择。

“燕郊只是环京楼市的一个缩影,的确有很多购房者都期待着楼市能够回暖。但正如现在的市场表现一样,连最有机会回暖的燕郊都一直横盘,其它城市的机会更少了。

至于大家热议的‘环京概念’;,刚需可以上车,但如果炒房,这个板块有亏损的风险。”有业内人士如此表示。

“中道崩殂”的“环京第一城”房价,还会回暖吗?历经楼市潮起潮落、浪涨浪跌,汩汩流淌的潮白河水依旧静默无言,也许只有它才知道答案。

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文章来源:乐居买房

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