如何推动“多主体供给”？北京市规划和自然资源委相关负责人日前介绍称，本次公布的项目中有近八成用地将用于建设保障性租赁住房，可有效缓解北京市住房租赁市场结构性供给不足。同时，对于解决轮候家庭需求的公租房用地，将根据实际需求应保尽保。

在保租房方面，集租房项目约115公顷，占比37%；利用存量闲置房屋及企业自有用地建设的项目约103公顷，占比34%；利用产业园区配套用地建设的项目约19公顷，占比6%；利用新增国有建设用地建设的项目约70公顷，占比23%。

不过，虽然保障性租赁住房已成为多地加快发展租赁住房的主要抓手，但各地土地供给的方式有所差异。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，与北京等北方城市相比，广州等南方城市新建保障性租赁住房用地的规模、体量会更加受限，“竞配建”依然会是今年广州等地新增租赁供应，尤其是保障性租赁供给的一种方式。

“竞配建”即在商品住宅用地上配建租赁住房。近半年来，全国土地市场持续降温。在今年开展的首批次集中供地中，北京、福州、合肥、青岛、武汉、厦门、程度、重庆、长沙等城市，纷纷采取减少或取消含保障房、市场租赁住房地块的占比、取消“配建租赁型人才住房”等方式，以降低房企拿地门槛。

不过，在《广州市2022年建设用地供应计划》中依然提到，今年要加大商品住宅用地公开出让配建保障性租赁住房力度，继续通过限地价竞配建、竞自持、公开出让全自持用地以及利用集体建设用地、企事业单位存量土地、产业配套用地等方式，多渠道扩大保障性租赁住房供给。

李宇嘉表示，无论近期集中供地的城市“竞配建”等土拍规有无改变，对短期租赁市场供应都不会造成太大影响。原因至少有二：其一，“竞配建”比例相对有限，存量改造依然为保障性租赁住房发展的主要方式；其二，新建租赁住房入市有相对较长的时间，并且待市场稳定后，宽松性政策调整的通道或将再度收窄。

租金会降吗？

根据住房大数据联合实验室、纬房研究院发布的重点一二线城市住房租金指数，去年四季度以来，核心一二线城市租金持续回落，今年1、2月份，租金再度回升，且北京、深圳等多地租金的环比涨幅有扩大趋势。

自2020年末以来，多个重点城市已加大保障性租赁住房的筹建，且持续发展长租房市场。那么，为何市场租金水平仍难以平抑，且容易反弹呢？随着更多城市单列租赁住房用地计划，更大力度增加租赁用地供应，在未来几年，热点城市租金水平会有较大变化吗？

李宇嘉认为，由于当前大城市主要租赁需求来自于新市民和青年人。而针对于这部分群体的保障性租赁住房尚未形成规模性供应。之前一段时间，各地主要开展对重点区域的摸底调查工作，新增土地尚未形成供应，社会资本参与存量改造的方式也处于摸索期。故此，供需矛盾尚未得到显著改变。

“去年下半年以来，各大机构统计的租赁指数在下行，这在很大程度上是由于二手房价格下跌，或者说二手房供应量在大幅度增加。分散性的租赁房源供应比较多，这对于稳定租金的起到明显效果。”李宇嘉称。

贝壳研究院高级分析师黄卉对第一财经表示，相比于新增建设，存量盘活的房屋一般只需要3-6个月的改造周期就可以进行交易。这意味着，以存量盘活的方式筹集租赁房源，可以在较短的时间内增加保障性租赁房源供给，短期内对于租金的影响更为显著。

“新建租赁房对租金水平的影响需要在1-2年后，且需要房企等社会资本提前布局，对于市场租金水平产生影响的周期较长。”黄卉称。

但她同时认为，新增建设是一种非常重要的租赁住房供应方式，相比于存量盘活，其产品设计更贴合租客的需求。“很多大城市已经有新增建设的项目投入运营了，如上海、北京等。”

【编辑：熊家丽】

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文章来源:第一财经中国房地产金融