控制去杠杆节奏引导问题房企有序出清

并提高居民收入预期及购房入市情绪

我们认为当务之急在于恢复市场信心，重点涉及以下两方面内容：

其一，房地产金融政策应当从去杠杆到稳杠杆，适度控制去杠杆节奏和力度。基于防范化解房地产企业风险，涉房融资理应解冻，房企整体融资环境应明显改善。具体而言，支持房企的合理融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。

更为重要的是，对于房企债务违约问题也要给出实际的解决方案，引导问题房企有序出清，最大程度维护住房消费者的合法权益，至少要保证问题项目都能顺利交付，决不能突破“保交楼”的政策底线。

其二，全面落实经济稳增长，提高居民收入增长预期。用发展的眼光看待现阶段居民购买力透支的问题，把经济稳增长放在更加突出的位置，更好地解决居民就业，多渠道促进居民增收，全面提高居民收入增长预期，让更多的潜在置业群体都能安心买房、放心消费。

放松限贷支持改善群体购房

理想预期下各线城市楼市轮动回稳

土拍热度改善

受限贷政策影响，大量改善性需求被压制。2021年，改善性需求相对坚挺，据CRIC重点监测的 194个样本城市成交结构数据显示，三房成交套数占比高达54.5%，四房成交占比稳步提升至20.7%。但受限贷政策影响，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是达到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出压力，大量改善性需求被压制。

在市场需求层面，还是要予以适当刺激，限贷政策应当有所放松，尤其要下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费，届时房地产市场回稳将是大概率事件。

其一，下调二套房首付比例。例如认贷不认房，首套住房贷款已结清，再次申请按揭贷款按首套房贷款政策执行。其二，调降二套房贷利率。下调二套房贷利率的上浮比例，尽量向五年期以上LPR4.6%靠拢。其三，缩短按揭放款周期。改善性客群只要具备购房及还贷能力，均能正常办理按揭贷款，商业银行应依据合规的操作流程予以审核尽早放贷。

理想情况下，随着相对充裕的改善性需求持续释放，各线城市房地产市场有望轮动回稳，市场热度将由一线城市到二线城市最后三四线城市梯次传导。具体而言，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场有望率先企稳。二线城市市场需求相对充裕，但居民购买力有所透支，房地产市场或将轮动企稳。三、四线城市市场回稳需要较长时间周期，尤其是那些市场需求及购买力严重透支的弱三、四线城市，房地产市场或将继续盘整。

可以期许的是，随着房地产市场回稳，叠加企业融资、销售预期明显改善，土地市场也将回稳。具体而言，倘若房企资金周转压力大幅缓解，企业拿地情绪便能有所提升，土地流拍现象或将明显改善，绝大多数城市无需城投公司继续托底拿地。尤其是那些供地相对紧俏的核心一、二线城市，整体土拍热度有望明显提升，主城区优质宅地或将高溢价出让。

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文章来源:克而瑞地产研究

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