3月，河南楼市最惹眼的“动作”均来自郑州，一是出台“19条”措施强力救市，二是重拳出击治理烂尾楼盘。这些“动作”对楼市的刺激有多大？全省十八个省辖市市城区３月的房价是涨是降？

3月，河南省十八省辖市市城区新房均价上涨的有４座城市，分别是开封、郑州、洛阳、商丘，涨幅在2.39%至0.32%之间，不仅上涨的城市少，而且也都是涨了那么一点点。

均价下降的城市有3座，分别是新乡、许昌、驻马店，降幅在0.65%至0.27%之间，准确说，这个幅度也称不上是降。

均价持平的有11座，分别是南阳、安阳、信阳、濮阳、鹤壁、焦作、平顶山、漯河、周口、三门峡、济源，持平的城市占比在60%以上。

显然，３月，河南十八个省辖市市城区新房价格，仍处在底位横盘状态，虽然部分城市小幅震荡，但总体上还是较为稳定的，阳春三月并未给房价带来多少暖意。

数据来源：中国房价行情

新房价格低位徘徊，二手房价则较为活跃。

3月，十八个省辖市市城区二手房均价上涨的有12座城市，涨幅最高的是开封，达7.14%。

均价下降的有６座城市，降幅最大的是郑州，达6.33%。

上涨的城市比下降的多了一倍，这说明，二手房市场还是较为活跃的。

数据来源：中国房价行情

从新房均价来看——

10000元以上：２城，郑州、洛阳；

9000元以上：１城，南阳；

8000元以上：１城，安阳；

7000元以上：３城，新乡、开封、信阳；

6000元以上：８城，许昌、濮阳、驻马店、鹤壁、商丘、焦作、平顶山、漯河；

5000元以上：２城，周口、三门峡；

4000元以上：１城，济源。

从二手房均价来看，

10000元以上：２城，郑州和洛阳，

9000元以上：１城，无；

8000元以上：３城，南阳、濮阳、济源；

7000元以上：５城，信阳、开封、新乡、鹤壁、许昌；

6000元以上：５城，安阳、驻马店、漯河、商丘、焦作；

5000元以上：３城，平顶山、周口、三门峡；

4000元以上：０城。

先说说“前三”

郑州：中部的老大

３月，郑州新房均价17949元/㎡，比上月上涨1.43%。二手房均价15786元/㎡，比上月下降6.33%。

上边已谈到，郑州正在强力救市，３月份当地的二手房销量增长明显，但新房的销售却没有那么火爆，人们的观望情绪依然较浓，房价仍在低位震荡。

原因主要有两点:一是人们对新房没有安全感，二是不少居民手里没钱。

没有安全感，主要是近些年众多烂尾楼已让购房者心惊胆战，而眼下许多楼盘又负债累累，能否如期交房很不好说，选不好就可能成为维权行列中的一员。这也是郑州在救市的同时，又重拳打击烂尾楼盘的原因，据说已有开发商被批捕了。

二是，有钱人不缺房子，没钱人买不起房子，这是全省仍至全国的普遍现象。国内一家银行近来公布的业绩报告显示，2021年该行管理的零售客户资产余额首次突破10万亿元，钱看似很多，但资产超过50万的客户，只占总客户的2.12%，他们贡献了80%的资产余额，总计8.8万亿元，剩下97.78%的普通客户，人均资产只有1.14万元。银行卡里就这么点钱，别说买房了，换个都得掂量再掂量。

虽说郑州的新房价格处于近几年的低位，但与周边较近的省会城市相比，如石家庄、太原、西安、武汉、济南等，新房均价却是最高的，甚至超过了西安、武汉等计划单列城市（见下表）。

河南十八城，房价啥行情?

而郑州的GDP和居民收入却不是最高的，GDP郑州排位第二，城镇居民人均可支配收入排位第四，农村居民人均可支配收入排位第二。

从这个角度看，郑州新房的价格与城市经济体量、居民收入的剪刀差还是较大的。就购买一套100平的新房来说，按郑州的均价需支付近180万元。根据人均收入，郑州城镇居民须不吃不喝存款40年才行，农村居民须存款67年。如果是贷款，那时间就更长了。

河南十八城，房价啥行情?

洛阳：房价过万

3月，洛阳新房均价10916元/㎡，全省排位第二，比上月上涨1.07%。二手房均价10673元/㎡，也排位第二，比上月上涨2.63%。

但也有不同单位的统计结果不尽一致，其中有的统计结果是，二手房均价是9132 元/㎡，相比2月下跌了 0.93% 。

虽然结果有差距，但洛阳无论新房还是二手房都排位河南第二是毋庸置疑的，也与洛阳作为河南第二大城市的地位相适应。

洛阳工业底子雄厚，产业规模庞大，全省的上市公司中，洛阳的数量占居第二，是除了郑州外其他城市无法相比的。

但今年以来洛阳都市圈不再提了，洛阳成了郑州都市圈的一员。“圈主”的地位没了，这对洛阳楼市无疑是个利空。郑州出台的放松调控政策，对洛阳来也会产会一定影响，毕竟洛阳和郑州的距离较近，洛阳房价都破万了，与郑州的差距在缩小，而居民的人均可支配收入却与郑州差距不小。2020年洛阳是28096元，郑州是36661元，一年相差达8565元。收入的差别，让郑州对周边城市年轻人的虹吸还是很强的。

南阳：河南的“三哥”

３月，南阳新房均价每平9785元，二手房8737元，牢牢坐着全省“三哥”的位置。

南阳的GDP为4342亿元，排名第三，常住人口971万，排名第二，经济体量和庞大的人口规模是支撑其房价的基础。

特别是南阳城镇化率仅有50.59%（七普人口数据），排名全省第十三，远没有达到全省平均55.43%的平均水平，这说明乡下的“韭菜”还通多着呢。

３月份南阳新房均价与上月持平，二手房均价下降了4.05%，市场显得较为疲软。

看看南阳人的收入就知道了，2020年南阳人均可支配收入23481元，排位第十二位，低于全省24810元的平均水平。

收入普遍较低，再加上南阳烂尾楼较多，不少人对期房没有信心。虽然南阳人口规模不小，但严峻的现实让南阳楼市能维持现状就很不错了。

河南十八城，房价啥行情?

河南十八城，房价啥行情?

河南十八城，房价啥行情?

再说说“后三”

济源：房价严重倒挂

济源新房均价全省最低，３月份每平仅4462元，也是全省唯一一座均价“4000+”的城市。但与此同时，济源的二手房均价每平却高达8182元，排名全省第五。

新房与二手房的价格为什么会差距如此之大呢？

济源虽然是省辖市级别，但其常住人口仅有72.7万，妥妥的一个县城规模。人口少，地盘小，GDP自然也全省垫底。但其人均可支配收入2020年却高达30013元，排位全省第二，仅次于省会郑州。城镇化率67.47%，也排位全省第二。

城镇化率高，今后进城的人就少，遍布市区周边的新房价格就上不来。由于教育、医疗、文化等资源都集中在城内，居民收入高，集中在城区里的二手房自然就成了抢手货。

３月份，济源新房均价与上月持平，二手房均价却上升了2.35%。看来，新房的价格仍在横盘，二手房的价格还在上涨。

三门峡：购房压力最小

与济源不同，三门峡可是一个地级城市，下辖2区2县2市。

３月，三门峡新房均价5165元，二手房5103元，均处于省辖市房价的最低谷。

但三门峡的人均可支配收入并不是全省垫底的。

2020年，三门峡人均可支配收入24864元，排名第十一，且略高于全省平均水平，超过了南阳、开封、濮阳、信阳等７座城市。

房价全省垫底，人均收入却高于全省平均水平，这个城市的居民购房压力是最小的，无怪这个城市的人口外流情况并不严重，守着自己的小城，过着慢悠悠的日子，满满的幸福感。

周口：人口，不是决定房价的唯一因素

有一句颇为流行的话是，房价，短期看金融，中期看土地，长期看人口。这句话的意思是，人口是决定房价的重要因素之一。

周口是一个人口大市，常住人口900多万，全省排名第三。GDP也很厉害，2021年高达3496亿元。全省排名第五。

周口的人口规模和经济实力与南阳没差多少，按说周口的房价应该与南阳差不多。

可情况偏偏不是这样。

３月，周口新房均价5784元/㎡，二手房均价5587元/㎡，在全省排位均是倒数第三，仅有南阳房价的一半多一点，其经济体量和人口规模并没有像南阳那样把房价高高抬升起来。

再看看其他两项指标，也许就能看出一些门道。

周口的城镇化率仅有42.58%，排名全省倒数第一。猛一看，这是好事呀，农村还有大量的人口会被虹吸到周口市里阿。

可人口往哪里流动，是行政意志决定不了的。据有关部门的统计数据，周口流出人口居全省第一，净流出339万人，约占其户籍人口的26.9%。其中，267万人去了省外，其余的70多万去了省内各市。

那么，周口的农村人咋不往周口市里流动呢？

再看看这个指标，2020年周口人均可支配收入19143元，也是全省倒数第一。显然，人们到周口打工，远没有在其他城市收入高。

周口的房价告诉我们，但在楼市下行的当下，判断房价走势不应该光看人口多少，关键要看供需关系和居民的消费能力。人口再多，如果持续大量流失，购房的需要就会减少，即便有购房需求，手里没钱，也只能望房兴叹。

最后说说“中间” 的两座城市

开封房价，凭啥比平顶山高？　

城市体量的大小，与城市房价的高低并非都成正比。

就拿开封和平顶山来说吧。

３月，开封新房均价7891元/㎡，二手房均价7758元/㎡，比上月分别增长了2.93%和7.41%。在全省排名分别第六和第七，而且“涨劲”十足。

平顶山新房均价6266元/㎡，二手房均价5977元/㎡。与上月新房均价持平，二手房增长0.45%。在全省排名分别第十四和第十六。

开封新房均价比平顶山每平高出了1625元/㎡，二手房高出了1781元/㎡，这个差距还是比较大的。

那么，两座城市的体量咋样呢？

数据来源：两市统计局公布的公开信息

从上表中可以出，虽然各项指标两座城市的差别都不是太大，但每项指标开封都不如平顶山。

那么，开封的房价凭啥就比平顶山的高呢？

这就要从开封的地理位置来找原因了。

开封，不仅具有历史文化名城、中原旅游大市等优势。更关键的是，郑州开封同城化的发展，拉高了开封的房价。

郑州城区到开封城区的直线距离仅有64公里，郑开一体化发展以来，不仅在各个领域互联互通、互融互动，特别是郑开大道和郑开轻轨开通后，大大缩短了两座城市的时空距离。多年的发展，郑州城区向东扩了约20公里，开封向西扩建了约10公里，两座城市的实际距离也在拉近。开封，俨然成了郑州的后花园。

在城市的发展中，开封占了“天时”、“地利”等优势。这是平顶山不能比的。

与郑州同城化发展，且成为人家的“后花园”，其房价自然会受到影响。环京的房子、环沪的房子，哪个不是高于同量级的非“环”字的房子。因此，开封的房价已不完全是自身经济体量、人口规模、人均收入等因素的体现。

虽然平顶山也加入了郑州大都市圈，但毕竟刚刚加入，而且两座城市的直线距离有118公里，平顶山与郑州的互联互通，并不是那么容易的，也不会那么快。因此，平顶山的房价受郑州的影响很小。

人均收入处于全省平均水平以上，房价却处在全省最低的方阵，对于平顶山的购房者来说，这不也是一种福分吗？

编辑：南瓜

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文章来源:乐居买房

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