众所周知，受整体市场环境影响，部分开发商为加速去化，均推出了特价房、工抵房等促销活动，房价走低，促销活动不断，楼市氛围看上去似乎一片大好，但事实并非如此。珠海楼市降温的迹象从一月就已经开始，带动预期持续下行，一季度整体呈低迷态势。
楼市篇
据合富研究院数据显示，2022年1-3月，珠海商品房（住宅、商业、办公）网签共7991套，成交面积为592899㎡。
其中，1月珠海住宅成交均价为28758.51元/㎡，环比上升6.96%，同比上涨20.97%。
但是，因受到春节假期和疫情反复等方面影响，二月的网签数据并不理想，珠海楼市观望情绪较重，热度不高。据了解，2月商品房网签1579套，环比下跌33%；住宅网签1201套，环跌39%。
直到“金三”楼市“小阳春”开启后，三月有所起色，成交走势则明显上扬，住宅、商业、办公等物业类型网签环比均有所上涨，有“回暖”迹象出现。据了解，三月珠海商品房网签2479套，环比上涨57%，网签面积共228440㎡，环比上涨60%。值得一提的是，住宅网签2007套，环涨67%；商业网签105套，环涨59%； 办公网签367套，环涨18%；其他网签607套，环涨19%
从区域数据上看，一季度珠海商品房网签最高的是香洲区，成交2732套，斗门区紧随其后，成交1800套，最低的是高新区，仅为794套。
尽管珠海的三月数字相对抢眼，但并不意味着珠海楼市已彻底“火热”，只能勉强称作“回暖”。总体上，房地产刚性需求、改善性需求依然还在，不过人们的房地产置业及投资会更加理性，若是要恢复购房者的信心预期，促使市场再度回暖，还尚需缓冲一定时间。
作为传统的楼市黄金期四月已经来临，随着多城降首付、利率下调等救市措施密集进行，将一定程度刺激提振市场信心。此外，开发商也已经迫不及待了，借此热潮推货不断，举办的各式各样营销活动，赚足眼球，同时也将逐步加快推盘步伐，借“捡漏”心态带动购房客流在“银四”期间上升，可以看出，价格优势和红利政策，将是一个片区促进成交的一大利器。因此，4月的珠海楼市预期将慢慢转好，回暖须有时。
区域篇
区域网签方面，香洲区和斗门区霸榜前二，香洲区成绩颇为亮眼，共成交2732套，斗门区紧随其后，成交1800套。作为珠海行政与教育各方面配套最为齐全的区域，香洲区仍是购房者心中的“白月光”。随着航空新城各项基建设施基本落成，金湾区住宅类产品备受购房者青睐，位居第三，共成交1774套。
虽然市场回暖缓慢，但从实际成交情况来看，在珠海主城区的话，更建议选择行政中心辐射圈内，更具改善力的住宅产品。而金湾区，作为珠海西部的龙头区域，也将带领其他区域上涨。作为价格低洼的西区，更建议选择被低估的板块，以及稀缺的优质住宅产品，降低投资风险的同时，未来更易转手。
成交篇
据合富研究院数据显示，2022年，珠海商品房（住宅、商业、办公）网签共7991套，成交面积为592899㎡。其中，网签前十的项目多数位于宜居板块，如香洲区，斗门区，金湾区等，优越的地理区位加上华发，万科等品牌房企影响力的双重优势加持，自然备受欢迎。
位于斗门区的华发水郡花园荣登第一，住宅网签共277套；位于香洲区的华发国际海岸花园网签成交197套，排名第二；位于横琴新区的华发天琴花园排名第三，网签成交139套。
从以上的网签数据可以看出，上榜的楼盘均由品牌房企打造，其中华发水郡花园、华发国际海岸花园、华发天琴花园、华发琴悦湾花园、华发依山郡五个楼盘均为华发开发打造，可见华发实力之雄厚，并且深得购房者喜欢。
除了品牌效应外，配套齐全、品质高、总价低的刚需楼盘受到的关注相对较高，而珠海楼市目前也仍以刚需为主。现如今在购房者观望情绪较严重的环境下，项目凭借其产品力、品牌力等优势才能赢得更多购房者的青睐。
土地篇
今年第一季度的珠海土拍落下帷幕，回顾前三月，珠海土地市场先抑后扬，尽管2022开局突兀，房企拿地越来越谨慎，但一季度珠海土地市场在2-3月仍有不俗表现。
从月度来看，珠海一季度土拍高峰主要集中在3月，虽然2月只有两宗土拍，但却拿下季度土拍面积、金额“双料”冠军。
从区域来看，第一季度珠海土地市场共有5幅土地出让，共计3个区域土地拍出，其中包括高新区1块、斗门区2块、保税区2块，拍地成交总面积达148834.66平方米，土拍总揽金约28.58亿元。
从土拍数量来看，斗门区和保税区分别共计拍出2宗并列第一；从出让面积来看，高新区共计出让约76747.53㎡位列第一；从成交总价来看，高新区揽金约13.02亿元位列第一。
2022年第一季度总揽金约28.58亿元
据乐居统计，2022年1-3月，珠海一共挂牌5宗商住地，土拍总揽金约28.58亿元，拍地成交总面积达148834.66平方米，其中纯住宅2块，商住2块，1块为综合性用途。
第一季度成交总面积约14.9万㎡
从总面积看，2022年珠海第一季度拍地成交总面积约14.9万㎡。其中，正方竞得的地块以76747.53㎡成为珠海第一季度拍地成交总面积第一。
最高楼面价为9409元/㎡
2022年珠海第一季度土拍楼面价位居首位的是位于唐家北围的22002/珠自然资储2022-01，正方于2月18日以楼面价9409元/㎡，成交金额达13.02亿元收入囊中。
土拍成交最高总价达13亿元
正方以13.02亿元的总价，成为2022年珠海第一季度土拍地总价的第一名，该项目包含二类居住、商业、小学、幼托、城市道路、公园绿地，功能齐全。
华发项目以7.59亿元的总价成为2022年珠海第一季度土拍总价的第二名，该项目位于斗门区湖心路片区，为纯住宅地。
位居总价榜第三名的是位于斗门湖心路片区，为大横琴以3.4亿元总价竞得，该地块楼面价为8543元/㎡，面积达14428.31㎡。
宋城演艺度假区旅游地块被拍下
另外，令人关注的宋城演艺中心也成功出让，珠海新斗金城艺投资有限公司以楼面价约338元/㎡，总价6200万元竞得斗门区约14.56万㎡旅游地块。其中建设内容包括景区入口、游客中心、雨林中庭、会议中心、科技馆、酒店和地下公共设施等旅游文化演艺配套设施。
从数据可以看出，地块热度分化明显，主城区、金湾区、横琴暂未开始拍地，而唐家北围仍是高价地区域，老房企再度补仓、新晋房企表现积极。
另外，按照第一季度的供地节奏，基本可以预见，珠海的供地潮尚未开始，将会在接下来的三个季度中逐一掀起，并且面对着愈发谨慎的开发商们，在供应地块的选择上，热门板块大概率会占大头。
此外，这对于今年在珠海尚未有收获的房企将是较好的拿地机会。其中国企和央企可能会占大头，毕竟他们资金相对来讲更充裕，拿地的容错更低。
对于购房者来说，越来越多的知名房企在区域拿地是一件好事。届时产品会越来越多，可供购房者挑选的也会更多，而为了吸引购房者，开发商势必会注重产品的质量提升，这对于购房者和珠海市场来说，都是一个绝好的机遇。
主编手记：
从第一季度的网签成交情况来看，珠海的网签数量较往年都有所偏低，这是因为去年珠海网签成交破新高之后的“真空”后遗症，再加上一季度春节放假和疫情的持续影响。
总之，珠海第二季度的成交表现更加让人期待，一是全国多地购房政策“松绑”，珠海是否跟进？二是珠海多个交通建设实现大突破，刺激诸多板块内项目趋热；三是珠海房贷利率下降，放款速度也在加快，一些观望的客户必将在第二季度出手，特别是刚需“上车”的朋友。
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文章来源:乐居买房
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