本月土拍中优质地块数量仍在高位，房企参拍热情较高，其中上海、南京等均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
(相关资料图)
进入7月份，随着重点城市二轮集中供地进入后半程，土地市场成交体量出现环比回落，市场热度指标亦稍有下滑，南京、重庆、长沙溢价率均不及上轮，无锡平均溢价率也在低位徘徊，导致本月平均溢价环比下滑，在二轮土拍供地质量上升和土拍门槛降低的“护航”下，流拍率虽略有上升，但对比近一年指标表现来看仍在相对低位。
核心要点
供求：供求规模环比回落，平均楼板价创年内新高
热度：溢价回落流拍上升，南京、重庆溢价率均不及首轮
重点地块：上海、南京多宗地触顶成交，拿地企业仍以央国企为主
后市展望
重点城市集中土拍冷热分化趋势延续，房企投资仍将聚焦于优质宅地
2022年7月，重点城市二轮集中土拍进入中后期，本月进行大规模土拍城市的个数较上月明显减少，导致本月成交土地规模较上月明显下滑。因南京、长沙等城市整体土拍热度偏低影响，市场热度也较上月微有下滑，平均溢价率环比下降1.1个百分点，土地流拍现象也因青岛等地流拍了较多商办用地而较上月有所增加。
联系各城市次轮集中土拍表现来看，冷热分化仍较为明显，不仅是城市之间，城市内部甚至区域内部也有分化趋势。在各板块的盈利空间均进一步拉升下，去化表现更好的核心板块成为房企投资的首选，区位相同下周转更快的纯宅地比商住用地更受房企青睐。在楼市销售仍未明显复苏的背景下，重点城市集中土拍冷热分化的趋势还将延续，流动性紧张下房企也仍将重点关注核心区优质宅地的投资机会。
01
供求
供求规模环比回落
平均楼板价创年内新高
土地供应方面，随着二轮土拍接近尾声，7月份土地市场供应量较6月份有所下降。CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积9495万平方米，环比下降43%，同比下降54%；供应幅数为2156幅，环比减少33%，同比下降41%。
具体来看，一线城市中深圳在月内进行了第二轮集中供地，供应宅地16幅，总建筑面积180万平方米，此外北京、上海、广州也有零星商办用地供应。二线城市方面，月内重点城市集中供地暂停，合肥、济南、成都供地均为远郊县城或商办用地，7月合计供应土地建筑面积1369万平方米，环比下降64%。三四线城市方面，本月供地规模亦有明显减少，环比下降36%至7924万平方米。
土地成交方面，截至7月26日，全国300城经营性土地6月总成交建筑面积为7803万平方米，环比6月下降41%，同比降幅不到五成，与去年同期差距小于上半年平均水平；成交幅数共计1412幅，环比降幅约40%，同比减少45%；成交总价方面，本月土地成交总金额3636亿元，环比上月减少31%，同比上升2.7%。因月内一、二线成交占比上升，广州、上海、南京等一二线城市月内均有集中土拍进行，致成交单价上升至4660元/平方米，同环比均呈上涨趋势。
02
热度
溢价回落流拍上升
南京、重庆溢价率均不及首轮
市场热度方面。重点城市中有7个城市在本月进行集中土拍，部分三四线热点城市也在月内进行了土拍，重点城市土拍热度明显分化，成都、广州、上海均拍出了较高的溢价率水平，但是南京、重庆、长沙溢价率均不及上轮，无锡平均溢价率也在低位徘徊，导致本月平均溢价环比下滑1.1个百分点至3.5%。以南京为例，虽然本轮土拍进一步放宽了土拍规则，有13宗未设住宅销售限价，实行“差异化定房价，按程序报备”，也出现了多宗宅地触顶成交，但是大批位于江宁、浦口郊区板块的地块仍是底价成交，拉低了南京市整体的土拍溢价率，导致南京二轮土拍平均溢价率只有2.8%，较首轮下降了1.6个百分点。
另一方面，流拍率也略有上升。和上月相比，重点监测城市的土地流拍率上升至12.5%，环比增加了2.5个百分点，但仍在近一年以来的相对低位。在本月完成集中土拍的城市中，成都、南京流拍率均较首轮有所下降，无锡、重庆也实现了连续两轮的 “0流拍”，但广州、长沙因远郊地块相对较多，本轮流拍率均高于15%，导致7月流拍率环比略有增加。
03
重点地块
上海、南京多宗地触顶成交
拿地企业仍以央国企为主
2022年7月，重点城市此轮土拍潮延续，包括上海、广州在内的7个重点城市均在月内迎来了第二批次集中出让。由于多数城市首轮集中土拍低热，第二轮供地质量较首轮明显提升，如南京推出了多宗河西优质宅地、广州也加大了天河、荔湾等中心城区的土地供应；上海次轮集中供地也是如此，长宁西郊、普陀桃浦、浦东唐镇、川沙、闵行七宝古美等多个置业热点片区均有土地推出。因此，本月优质土地的供应量仍在高位，房企参拍热情较高，其中上海、南京等均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。
不过，从拿地房企情况来看，央国平仍是重点城市集中土拍的参拍主力。以单价榜中入围的9宗集中成交地块来看，这些地块基本均由央国企及其联合体竞得，如上海长宁西郊地块由上海城投竞得，普陀中山北地块则由保利发展、招商蛇口及新世界联合体竞得。在当前大部分民企首要任务仍是保交付的背景下，央国平及少数优质民企将持续撑场重点城市集中土拍。
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文章来源:克而瑞
