04

【资料图】

城市核心区域“贵而赚”

远郊土地面临更大盈利风险

综上所述，今年上半年集中供地地块整体地房比低于0.6，为房企预留了一定的盈利空间。但对于项目来说，具体能否盈利除了土地成本以外，还有税费、财务、建安等多项成本，由于不同城市建安成本不尽相同，因此本章主要从土地成本方面考虑项目的盈利情况。

从上半年集中供地项目的盈利情况来看（以有销售指导价的项目为主），主要可分为4大类：其中盈利最为可观的是地房比低且房地价差大的项目，约占全部统计项目的41%，而盈利难度最大的是地房比高且房地价差小的项目，约占统计项目的17%。

1、北京、上海郊区项目盈利更可观，成都、宁波等高盈利项目分布均匀

上半年成交地块中，盈利较为可观项目较多的区域主要集中于7个城市，主要是东部的核心城市，包括上海、杭州、厦门、南京和宁波，此外还有北京和中部省会长沙。

具体来看，上海南汇（现属于浦东新区）和杭州萧山区、余杭区今年上半年成交项目中，盈利可观项目数量较高。从这些城市盈利可观项目的区域分布情况来看，北京的昌平、大兴、丰台等区域，还有上海南汇、青浦、松江、奉贤等区域，杭州萧山、余杭、临平等区域。

可以看出市核心区域地价非常高的情况下，郊县产生高盈利项目的可能性更大。此外厦门同安区也有较多高毛利项目产生，而同安区也是厦门地价相对较低的区域。

对于此类城市来说，郊县拿地成本相对核心区域较低，但房价也有一定的空间，所以盈利空间也较为可观，但这些城市的核心区域房价天花板较高，所以即使地价房价比达到0.6或0.7以上的较高为，实际地价与房价之间还有2-3万元/平方米的空间，也依然“有利可图”。

对于有实力在一线城市拿地，但担心核心区域成本过高、运营难度太大的房企来说，一线城市以及核心热点城市的郊县拥有较好的拿地机遇。

反之，在地价相对而言没有那么高的成都、南京和宁波城市，核心城区房价较高，同样能够获得较高的盈利空间。这些城市盈利空间高的项目不仅分布在核心城区，也分布在地价相对较低的区域。

房企在此类城市拿地，主要需要从配建、自持等方面确认土地的实际楼板价与销售指导价之间的空间，以及加强对板块市场行情、库存等方面的研判，才能进一步确定投资的可行性。

2、竞拍轮次少、溢价率低项目普遍可获更高盈利空间

结合地块的竞拍情况来看，可见地价房价比的高低与竞拍轮次、成交溢价率具有较高的关联度，而房价地价差则更多地取决于销售指导价：

地价房价比低的项目，大多以1轮或10轮以下成交，并未经过激烈的多轮竞价，最终成交溢价率也已地价成交为主；反之，地价房价比高的项目，竞价轮次最多的集中在2-10轮和11-20轮，溢价率则5-10%和10-15%范围内，在房企普通便投资积极性下降的情况下，此项目还能引起激烈竞争，一般以热点城市的核心区域为主，例如杭州上城区、拱墅区和厦门的思明区、南京的秦淮区等，这些区域的含宅用地属于非常稀缺的资源，因此也会吸引部分资金实力雄厚的房企积极参拍。

但也有部分项目，在经过多轮竞拍且以较高溢价率成交的情况下，地价房价比依然低于0.6，房价地价差也高于12000元/平方米：

例如深圳作为首轮集中供地热度最高的城市，7宗可售商品住宅地块的平均地价房价比为0.5，平均房价地价差为24000元/平方米。可见在销售限价上后，即使租赁建面达到最大值，地块的盈利空间依然可观，也是深圳首轮土拍火热的主要原因。

其中，最热门的宝安区新安A012-0112号地块，在经过69轮竞拍后，不仅地价达到最高限价，且还需要配建26000平方米租赁用房，最后整体可售楼板价达到41364元/平方米，但销售限价高达87494元/平方米，房价与地价之间价差高达4.6万元/平方米，利润空间依旧相当充足。

能够在激烈竞拍后依旧保有较高盈利空间的项目，主要取决于项目出让时划定的土地最高限价、配建要求、销售指导价等。

总体来看，项目的盈利空间实际上还是取决于地块出让阶段的指标设置情况，因此，在整体投资氛围冷清之下，22城各地在地块挂牌阶段，降门槛、降地价的现象时有发生，也体现了政府愿意通过让利的方式刺激房企拿地，以及持土地市场稳定运行的决心。

但是对于房企来说，拿地时测算盈利空间固然重要，但是在拿地时还需要进一步对销售、去化等方面的研判，如果项目去化困难，则盈利难以实现。

3、国央企以高成本撬动大利润，地方平台公司更偏好“薄利多销”（略）

4、二线非核心区地块房地差小，成本虽低但将面临盈利风险（略）

05

短期央国平拿地格局难以逆转

“让利”之下关注优质地块机遇

（节选）

综合而言，集中供地所呈现的“央国平占主导”的趋势不会发生本质性逆转，但在资金压力下，城投托底的意愿已经有所减弱，在国央企上半年积极补充货值后，二、三轮土拍政策继续放宽、新房市场韧性较足的城市值得关注。

1、房企回款艰难限制拿地“热情”，土拍宽松下关注“捡漏”机会（略）

2、托底意愿持续降低，土地市场是否真正回暖取决于民企表现

自二季度以来，房地产利好政策不断，在“房住不炒”的大方针下，诸多地方出台了相应的宽松政策，意在盘活市场与提升购房的积极性。市场预期的改善跌加集中供地城市的土拍门槛宽松，我们认为会在一定程度上提振房企拿地的信心，第二、三轮土拍部分城市或将迎来拿地的“窗口期”。

值得注意的是，尽管政策“暖风”不断，但市场目前并未出现实质性的逆转，且多数城市政策出台仍以“试探”为主，落地效果尚未达预期。2022年大部分房企将迎来偿债高峰，资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下，全年投资态度仍会维持谨慎。

从企业端来看，国央企+平台公司的强势局面不会反转，仍是集中供地的主力军。一方面在资金成本优势下，国央企持续在核心城市补仓优质土储；另一方面，在土地市场低位运行中，经济压力使得部分城市仍需平台公司“托底”。

我们认为，随着销售的复苏以及金融环境的相对宽松，民企会更多的参与到土拍中，且地方城投、平台公司的“托底”会有一定减少，主要原因在于部分平台公司不具备完全开发的能力，且持续托底对于资金要求也较高。对于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作开发、联合开发或将是有效的渠道。

在房企的城市选择上，聚焦高能级、聚焦核心城市的投资策略仍将延续。这一点从部分规模房企的表态也能看出，诸如万科、越秀、绿城等本就注重一二线的企业，表示将继续聚焦核心城市的土地资源。而部分以三四线为主的碧桂园、美的等，也在针对性的提出逐步退出低量级、低能级城市，布局高能级、确定性更强的城市。

综合而言，土地市场的热度能否恢复，主要取决于民企拿地能力的恢复。相较之下，集中供地地块虽优，但普遍总价较高，而部分城市群核心三四线城市在经历过土地低潮后，整体盈利空间尚存，或将成为民企“复出”试水的首选。

【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】

文章来源:克而瑞