７月作为传统销售淡季，楼市不可避免再次迎来降温。

ＣＲＩＣ数据显示，７月重点监测的３０个城市成交面积为１７２３万平方米，环比下降１７％，同比下降３４％。环比走势结束了５月以来上涨的趋势。

重点３０城中，只有上海、深圳和成都３个城市成交面积同比增加，环比上涨的城市也仅有７个，分别是上海、深圳、成都、西安、合肥、东莞和福州。

【资料图】

上海、深圳和成都成为７月仅有的三个同环比齐增的城市。

从１－７月累计成交情况来看，３０个城市成交面积同比下降了４６％，接近“腰斩”。

截至７月，３０个城市累计成交全部为负增长。其中，重庆累计跌幅最高，下降了７３％，而成都和西安均下降１１％，成为３０城中仅有的两个降幅在２０％以内的城市。

各地楼市仍然面临较大压力，近期政治局会议明确“因城施策用足用好政策工具箱”，预计核心一二线城市调控政策还有放松空间。

一线城市７月共成交２９７万平方米，同环比分别增长４％和６％。

其中，上海成交规模最高，成交面积达到１３４万平方米，高于北京和广州之和。从增幅来看，上海和深圳同环比均为正增长，且涨幅较大，而北京和广州热度回落。其中广州市场尚处于低位筑底阶段。

深圳表现也比较亮眼，７月成交面积同环比分别增长了１５％和１４％。

３０个重点城市中３个同环比齐涨的城市，一线城市就占了两席。

一线城市中，上海最为典型。

上海疫后重启满两个月，供需两端双增也表现出了这座城市的韧性。

７月，上海新建商品住宅成交面积达到１３４万平方米，创２０２１年以来单月成交新高，环比上涨４８％，同比大涨７２％。从环比涨幅来看，上海自５月以来连续３个月环比上涨。

从供应的角度来看，上海可谓不断放量，７月三批次集中供应新房上线，新增供应１１２万平方米，环比增５％，前７月累计同比增１２％。

其中，三批次集中供应房源涉及的４０个项目，备案价超１０万元／平方米的项目多达５个，面积占比约１２．２％。

这一部分房源入市，撬动了上海中高端需求释放，推动整个楼市热度回升。受此影响，７月上海商品住宅成交金额达到８８８亿元，同比增长１０９．６％，达到近五年单月成交之最。

２６个二三线城市市场热度稳步回落，环比下降２１％，同比下降３９％，前７月累计同比下降４８％，跌幅显著超过一线。

即便如此，依然有城市走出独立行情，比如成都。

２０２２年以来，成都楼市快速复苏，回暖指日可待。７月成都商品住宅成交面积达到１６８万平方米，环比增长３１％，同比增长７％。单月成交面积甚至超过了上海，领先全国。

２０２１年下半年至今，受全国市场大环境影响，成都市场同步下行，但成交并未明显滑坡，成交面积基本保持在１００万平方米以上，今年５月，成都接连两次放松房地产政策，随后市场加速复苏，６月商品住宅成交面积达到１２８万平方米，同环比齐增２０％左右。

前７月累计成交面积达到８９８万平方米，同比跌幅收窄至１１％，但前７月累计成交创下２０１８年以来同期次新高。

从去化的角度来看，成都排在调研的重点２０个城市首位。７月项目开盘平均去化率为６３％，较６月下降了３个百分点，但相较于５月增加了２９个百分点，且高于２０２１年平均去化率水平。

去化率提升，受益于５３０政策利好持续发酵，叠加一圈层麓湖生态城、保利中环广场、保利天府时区等改善盘集中入市，弥补了此前供应空白的同时也拉升了整体城市的平均去化率。

成都二手房市场也走出独立行情。

３月成都二手住宅成交量破万套，４月、５月稍有回落，但依旧维持在１．２万套以上的高位，６月成都二手房市场交易尤为活跃，突破１．６万套，７月成都二手住宅成交１７２９６套，环比增长３．６％，同比增３８６．１％，创下近１０年新高。

实际上，成都房地产市场规模优势来自于强大的人口支撑。截止２０２１年末，成都常住人口达到２１１９万，是中国第四人口大市。

２０１５年以前，成都是全国唯一一个市场规模达２千万平方米的城市，成交面积排名常年稳居全国第1。２０１８年－２０２１年，受供应缩量、调控加码等多重因素影响，成都商品住宅成交规模下滑至１５００万平方米上下，全国排名保持在前１０位。

今年上半年，成都ＧＤＰ达到９９６５．５５亿元，位列全国第七位。

其“兄弟”省会城市西安楼市也在快速修复。６月新建商品住宅成交面积同环比齐增２０％以上，７月新建商品住宅成交面积环比增１０％，同比微降４％。

实际上，对比成都，西安基本面稍显弱势，但这两年抢人方面也比较突出。尤其是２０１８年，西安迁入人口高达７６．５万人，其中人才落户接近５０万人，占比达到６０％。

楼市下行压力在于，７月重点３０城中仍有９成城市同比下降，下降数量达到了２７个。

无锡同比下降幅度最高达到了８３％，７月成交面积只有２２万平方米。此外，长沙、徐州、福州和海口等７个城市成交面积同比下滑幅度也在６０％以上。

从前７月累计成交面积来看，杭州、重庆、徐州、常州、无锡和厦门７个城市降幅超６０％以上，比如，杭州前７个月累计下滑了６３％，重庆下降７３％。

实际上，购房者信心仍在低位，这是市场行情低迷的主要原因。

从率先复苏的城市来看，宽松的政策对市场复苏起到了很大的促进作用，结合目前从中央到地方多举措保交楼，稳定房地产市场，市场信心将进一步得到修复。

７月２８日，政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱”，这意味着下行压力较大的城市调控政策尚有松绑空间，后续购房补贴、减免交易税费等刺激性政策力度有望加大。市场下行压力更大的弱二线和三四线城市进一步打好救市“组合拳”。

政策暖风之下，房地产市场有望筑底回稳，成交同比跌幅或将有所收窄。

往往面对下行周期，也是检验城市底色的时候。

分化仍然是未来楼市发展的关键词，比如上海、成都、杭州、西安等城市，市场热度将惯性延续，成交缓慢复苏直至回暖。救市政策力度加码的城市，短期利好刺激或将拉动成交稳中有升。郑州、武汉此类行情低迷的城市，短期市场观望情绪难以缓解，成交或将进入下降通道。

而更多的三四产城市，还将艰难探底。

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文章来源:丁祖昱评楼市