1、2022年7月，企业整体销售延续上半年的表现，TOP100房企实现单月销售操盘金额5231.4亿元，较上半年月均水平略有提高。环比降低28.6%，降幅略低于往年30%左右的平均水平；同比降低39.7%，降幅同样略有收窄。累计业绩来看，百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅仍达49%的较高水平，受市场整体需求和购买力透支的影响，短期内企业去化压力仍然较大。
(资料图)
2、2022年1-7月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企销售操盘金额门槛936亿元，较去年同期降低46.6%。TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为416.1亿元和293.2亿元，同比降幅较高达57.3%和56.4%。而TOP100房企的销售操盘金额门槛为65.8亿元，较2021年同期的降幅也达到52.3%。
3、7月，百强房企中有22家企业实现单月业绩环比增长，具体来看，旭辉、龙光、阳光城、电建、海伦堡等，这些企业的环比增幅均接近或超过20%，其中阳光城及电建单月环比增幅高于25%。相较2022年上半年月均水平来看，逾4成百强房企7月单月业绩高于上半年月均水平，其中23家较上半年月均水平的增幅超过30%。
企业拿地
百强仅TOP20仍在拿地
几乎全是国央企
核心观点
1、核心城市加大优质地块出让比例，30家监测房企土地投资金额、面积环比皆上涨。7月份，长沙、成都、重庆、广州、上海、无锡、南京等7个城市先后进行了2022年第二批次的集中供地，在优质地块增加之下，监测房企拿地金额与建面大幅回升，其中30家典型房企新增土储建面586万平方米，环比增加27%；新增土地成交金额952亿元，环比增加22%。实际上，6、7月份是监测房企拿地的“高峰期”，与上半年月均相比，建面、金额增幅同样达到65%和107%。而由于上海、广州等一线城市二拍“局部火热”，导致监测房企楼板价较1-6月平均上升26%，至16251元/平方米。
2、销售50强房企投资金额同环比跌27%和9%，百强中几乎仅有国企、央企在拿地。尽管7月份上海、广州等核心城市推出优质地块，但由于整体规模较上轮减少，因此单月50强房企拿地金额同环比分别下降27%和9%。拿地企业中，保利、招商、越秀等在上海等高地价城市拿地较多，因此单月拿地金额排在靠前位置。整体来看，1-7月有四成百强房企仍受制于经营压力、资金压力投资几乎停滞，拿地依旧是央国平等老面孔，民企几乎销声匿迹。在新增拿地金额TOP100中，百强房企拿地数量仅35家，占到金额TOP100的70%，主要来自TOP30中的国企、央企，这部分企业拿地金额占比接近金额TOP100的50%。在已拿地的百强房企中，民企拿地金额仅占到17%左右。
3、拍优质地块带动部分热点城市升温，但整体投资谨慎的趋势不会逆转。从7.28会议来看，保交付、稳市场也是重中之重。因此并不会对房企拿地资金短缺、拿地意愿低下起到实质性作用。当前市场仍在筑底反弹阶段，此前政策利好下对销售刺激效果并不显著，因此，我们认为当前的拿地态度仍是偏谨慎，民企在土地市场上的机会并不多。
从第二轮集中供地政府不断“让利”来看，多个核心城市均采取了“牺牲规模提质量”的做法，即加大优质地块的出让。从上海、广州的二轮土拍来看，的确起到了一定的刺激效果，但热度也仅限于“盈利空间大、质量好的”土地，且依旧是国央企占主导，民企仍毫起色。在政策不断宽松、地块质量提升之下，我们认为热点城市的核心区域仍旧是房企补仓调结构的重点，而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投资策略仍然不会改变。
企业融资
房企融资总量连续4个月持续环比减少
核心观点
1、融资总量：2022年7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。房企融资量已连续4月持续环比减少，可见房企融资难的问题仍然较为突出。从融资结构来看，境内债权融资429亿元，环比减少18.5%，同比减少33.6%；境外债权融资29亿元，环比增加203.6%，同比减少92.4%；本月资产证券化融资40亿元，环比减少42.8%，同比减少89.4%。
2、融资成本：2022年1-7月100家典型房企新增债券类1融资成本4.2%，较2021年全年下降1.17个百分点，其中境外债券融资成本7.82%，较2021年全年上升0.7个百分点，境内债券融资成本3.4%，较2021年全年下降0.74个百分点。单月来看，7月房企融资成本3.73%，环比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外债券融资成本5.82%，环比下降0.48pct，同比上升0.22pct。而境内债券融资成本仅为3.54%，头部优质房企融资优势明显。
3、企业表现：本月融资总量最大的企业是招商蛇口，其融资总量达到了73亿元，主要是因为招商蛇口在本月子为公司融资进行了高达60亿元的担保，同时还发行了一笔13亿元的超短融。从企业梯队来看，2022年1-7月TOP10房企平均融资额达到了117.25亿元，是所有梯队中最高的；而TOP51之后的房企融资规模同比减少49.33%，减少幅度最小。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.13%，较2021年全年下降0.86pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.89pct；TOP11-30房企的融资成本较2021年全年下降0.45pct至5.02%，降幅最小。
营销策略
淡季仍有集团层面造节推盘
预计其他房企积极跟进
核心观点
1、折扣方面，7月非传统营销节点，在年中集中推盘后，本月房企供货节奏放缓，30个重点城市7月新增供应面积1369万平方米，环比下降31%，同比下降43%。集团及区域层面的营销动作也较少，仅碧桂园、远洋等有集团层面全国性的营销活动。整体的营销让利幅度较小，在9折左右，部分特价房可以达到85折。
2、营销活动方面，虽然7月作为传统淡季，仍有部分房企造节营销积极推货降库存。如碧桂园今年已经持续做过不少集团层面活动，本月虽然没有传统节日营销节点，仍继续推出“7月省钱节”，其中“省份购房折扣券”最低至88折。此外几乎不从集团层面营销的远洋集团，本月也首次推出“7月抢房节”积极营销，集团统筹区域各办，落实到项目层面最高可达85折。本月还出现新的营销方式，借七八月“红色月”推出拥军优抚折扣，党员折扣等。
3、展望下月，房企营销动作预计会愈发积极。一方面是政策暖风，房地产市场有望筑底回稳；另一方面近阶段城市层面也推出房交会等帮助项目推介，如苏州7月5日上线由苏州住建局指导，市房协主办的“2022苏州云上房展”增加项目的曝光度和知名度，转化增加实际来电量与到访量，促进项目去化。加上企业自身也在积极去库存，因此我们预计接下来即使是销售淡季，房企积极营销的情况也会越来越多。
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文章来源:克而瑞
