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低资质企业集中供地中以郊区为主

且盈利空间相对有限（节选）

(资料图片仅供参考)

不同资质的房企，其资金能力、开发水平也都有所不同，反应在投资方面则也体现了一定的拿地偏好差异。对于一二线城市核心地块，由于总价高、拿地门槛高，三四级资质的房企一般难以获取此类地块，因此更加偏好低总价、竞争强度稍低的地块，区位上也以非核心区域为主。

一、低资质房企单项目拿地金额不足4亿，但提升相对显著（略）

二、低资质房企郊区拿地超七成，整体盈利难度偏大

在区域选择的偏好上，受制于低资质以及资金能力、开发能力等限制，低资质企业拿地更多选择在郊区，尤其是2022年以来，郊区拿地占比超过60%。从地块盈利角度而言，资质等级越高的房企，拿地留有的盈利空间更高。

1、低资质企业拿地单价持续攀升，仅暂定资质房企拿地均价下滑

拿地均价方面，除一级资质房企拿地均价明显高出一截以外，二三四级以及暂定资质房企的拿地均价水平差距不大，且各类资质房企的拿地均价主要表现为连年上涨，但暂定资质房企的拿地均价在2022年有所下滑，降幅为12%。

从三四级资质房企拿地均价的变化来看，从2020年均价仅有3470元/平方米和3000元/平方米，上涨至2021年均价4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年目前的7296元/平方米和6271元/平方米，可以看出三四级资质房企的拿地偏好也发生一定的改变，越来越偏好“贵”的地。

2、2022年低资质企业郊区拿地占比近70%，较同期增长28个百分点

从拿地金额的角度，对比不同年份三四级资质房企的拿地分布情况来看，市区拿地占比在2022年发生明显改变：2020年和2021年，三四级资质房企拿地在市区和郊区各占50%左右，分布相对均衡。

但在2022年房企投资规模大幅锐减的情况下，许多郊区用地无一级资质房企参拍，且在大量三四级资质公司“托底”的行为之下，三四级资质房企在郊区的拿地比例大幅增加至68%，而市区拿地比例降至32%。

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建面方面，则三四级资质房企大部分拿地都分布于郊区，2020年至2022年总体拿地建面中仅有27.2%位于市区，另外78.2%建筑面积位于郊区。一方面由于市区用地存在金额较高、房企要求门槛更高等原因，导致三四级资质房企难以参拍；另一方面则是市区供地普遍地价高而体量小，因此从建面维度来看，市区拿地比例往往较低。

三、低资质企业拿地盈利空间相对狭窄，多数为刚需项目（略）

四、小结：“总价低、区位偏、盈利难”低资质房企拿地三大特征（略）

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地市维稳下资质要求持续宽松

低资质企业也需加强监管

从2021年到2022年，随着集中供地的推行，核心城市土地市场在经过一轮高热后迅速降温，除深圳、上海、杭州等土地资源非常稀缺的核心城市以外，部分二线省会城市出现了热度降至冰点、流拍频繁发生等现象。在短期市场尚无明显回暖之下，我们认为土地市场仍会保持低位运行的节奏，而在维稳土地市场的之下，政策门槛会进一步宽松，

一、地市热度短期难以大幅回暖，房企拿地门槛的下调成为必然现象（略）

首先，集中供地城市对于企业资质要求的放松是不言而喻的。例如上海取消招挂复合打分入围方式，全部采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人；合肥将原本不加分的二级及以下资质房企也能够加分，进一步降低参拍的限制。对于三四级资质的房企来说，参与土拍的可能性大大提升了。

其次，集中供地城市地价下调，进一步降低拿地门槛。对于三四级资质的房企来说，资金实力显然难与大型房企匹敌，过高的土地总价导致中小型房企拿地面临巨大的资金压力。

而从历次集中供地地块的总价变化来看，部分地价过高的城市已经有意识地拆分地块、降低拿地总价：例如北京在2021年第三轮集中供地中，朝阳区管庄地块原本起拍价高达57亿元，经过拆分后的两宗地块起拍价分别为27.5亿元和20.8亿元；门头沟区永定镇大型综合地块原本在第二轮挂牌时体量高达47万平方米，起拍总价更是达到65.9亿元，在第三轮挂牌从中拆分了2宗纯宅地，起拍价分别降至14.6亿和11.5亿。

第三、部分非集中供地出现了自然人拿地潮，尤其以长三角、珠三角的三四线城市为主：例如2021年6月，佛山高明西江新城的一宗商住地块，由两位自然人2.88亿元竞得；2022年4月，绍兴越城区一宗商住地块也由自然人竞得，总价3.96亿元。自然人拿地背后，一般是小型房企的法定代表人或股东，此类房企普遍也属于三四级资质的房企，而拿地的金额则更小，普遍低于5亿元。

二、低资质企业是把“双刃剑”，鼓励的同时也需要加强监管（略）

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文章来源:克而瑞