5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被选为示范房企，陆续发行人民币债券，同时还引入CDS或CRMW在内的信用保护工具。8月16日，增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。在增信支持升级的新举措下，8月房企到位资金压力是否有所改善？
8月到位资金环比上涨乏力累计值同比下降25%略有收窄
9月16日国家统计局公布2022年1-8月房地产行业数据，单8月商品房销售面积和金额均实现了同比降幅收窄。单8月全国共完成商品房销售9712万平方米和10107亿元，同比降幅较7月分别收窄6.3pcts和8.3pcts至23%和20%；环比则分别上涨5%和4%。虽然环比有所上升，但8月全国商品房销售表现仍处于历史较低水平。在此背景下，8月单月房企到位资金同样呈现同比降幅收窄，环比规模上涨乏力。8月房地产开发企业到位资金为12047亿元，同比降幅为21.7%，相较于7月同比降幅收窄了4.1个百分点；环比略有提升1%。2022年前8月，房地产开发企业到位资金为100817亿元，同比下降25.0%，与前7月的25.4%相比略有收窄，但整体规模依然处于历史较低水平。
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单月销售回款环比上升3.9%7月8月购房需求依旧疲软
从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年前8月销售回款为48962亿元，同比下降32.5%。单8月销售回款为6218亿元，环比上升了3.9%,同比下降了23.6%。自6月，各省市的调控放松政策“应出尽出”，一部分购房者结束观望入市；其次部分地方政策通过安置房、团购房等推动商品房销售。2022年6月商品房销售环比分别增长66%和68%，但随着年中冲量后，7及8月全国商品房销售表现热度回落，8月全国商品房销售仍处于历史较低水平（仅高于7月和4月）。8月个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别上升了3.1%和4.3%，同比分别下降18.3%和26%。据央行披露，8月住户贷款增加4580亿元，其中短期贷款增加1922亿元，而以按揭房贷为主的中长期贷款增加2658亿元，虽然相比7月中长期贷款增加1486亿元已有改善，但相较于6月末中长期贷款增加15600亿元仍有较大差距。可见，在此前所积压的购房需求释放殆尽后，8月居民购房贷款需求依旧疲软。
国内贷款同比降幅收窄19个点民营房企融资现状依旧困难
国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，前8月到位资金中国内贷款为12280亿元，同比下降27.4%，降幅较前7月收窄约1pcts。单月来看，8月国内贷款为1250亿元，环比上升了2.1%，同比下降了17.6%，降幅较7月收窄了19.3pct。8月国内贷款同比降幅收窄较大，主要是由于去年同期基数较低，若仅从规模来看仍处于历史低位。2022年5月4日证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中，提及要支持房地产企业合理融资需求；不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。2022年6月2日人民银行、外汇局在新闻发布会中称，要及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序。就目前来看，6月房企国内贷款出现回暖迹象，但7月未能延续增长趋势，8月表现持续疲软，可见大多数民营房企的融资现状依然较为困难。
其他到位资金规模达到历史低点增信支持政策信号意义仍大于实际作用
从自筹资金来看，前8月房地产开发企业到位资金（自筹资金）35771亿元，同比下降12.3%，降幅较前7月扩大0.9pcts。单月来看，8月房地产开发企业到位资金（自筹资金）4276亿元，同比下降18.4%，降幅较7月收窄2.2pcts；环比微增0.1%。此外，包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前8月同比下降9.4%至3745亿元，降幅较前7月扩大4.1pct。其中单8月为297亿元，环比下降33.3%，同比下降39.5%，达到了2022年来的最低规模。主要是房企发债达到了新低，从100家重点房企的监测情况来看，8月发债规模仅140亿元，明显低于年内其他月度的水平。
值得注意的是，8月16日增信支持政策再次升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。但近期出台政策对应标的企业仅为别个优质房企，且发行规模有限，目前来看政策信号意义仍大于实际拉动作用，未来房企发债是否有所改善，仍需时间观察。
总的来看，2022年8月房地产行业到位资金依然艰难寻底，虽然同比降幅明显收窄，但主要是由于去年同期8月基数较低的结果；从环比来看增长相对乏力。其中尤其是包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，单8月实现了同环比的双下降，规模达到了2022年的最低点，仅为297亿元，可见房企融资压力依然较大。当前，房企外部融资仍处于冰冻状态，而内源资金则取决于销售端的复苏态势。但相信随着相关政策持续跟进深入，市场信心的逐步回归，未来房地产市场也有望企稳回升。
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文章来源:克而瑞
