坐标：郑州，时间：黄金周前的9月28日。郑州市房管局主办的《2022郑州金秋‘惠’购房节》在这一天正式启幕。

这次购房节上，郑州市房管部门倡议开发商，利用传统“黄金周”和“银十”，给购房者八折优惠卖房，优惠时间为9月28日至10月31日。

截至目前，美盛地产、正商、中海、万科、振兴集团、佳田、新城等房企15个项目，共计450套房源已参加了这个购房节活动。

(相关资料图)

这是郑州主管部门今年第二次组织购房节，却是第一次提出“八折”卖房。

这也是郑州房地产业发展历史上第一次由政府搭台，主动邀请开发商“八折卖房”。在全国房地产历史上亦极其少见。

“其实，一些楼盘市场真实价格还在备案价的八折之下。”一位业内这样点评，这意味着仅打八折恐怕市场还不买帐。

“买方市场不可逆转”

10月7日下午，在一场总结包括黄金周在内的今年房地产市场表现的行业内部会议上，一位大佬说到：“行业已发生了不可逆转的的变化，买方市场真正到来了。”

“房子不是说卖就能卖得出去了，17万亿的天花板已到顶。未来会逐步往下走，但房地产也绝不会掉到地板上去！”

其实，再多看看几个城市黄金周开发商的表现，就能更直观而深刻的明白“买房市场”的意思。

比如为了促销，定期推出特价房，已是包括北京在内，所有城市开发商，黄金周促销的标配。

更精准的营销策略是“限时特价房”、“联动特价房”，包括大品牌。在长沙，万科长沙6盘联动推出“司庆钜惠周”，除了100套特价房外，认购最高可享1%国庆额外优惠；保利推出“超级王牌购房计划”，联动长沙、常德、岳阳、益州、衡阳、湘潭等6城11楼盘联动推出300套特价房，最低首付仅3万起。

黄金周置业礼包，早就不是砸金蛋，送物业费；还送苹果、送冰箱、送五菱MINI10年使用权；还有送首付，更有甚者送贷款！

“你买房，我还贷”！合肥肥东徽创金悦江南郡告知购房者，在“9.26-10.7”期间购买指定房源，每月最高5000元房贷补贴，补贴在贷款审批放款后发放，补贴最长36个月。

另外一家金辉云缦熙境花园的楼盘打出跳涨佣金的海报：到店佣金上涨至2.975%跳3.4%，单套佣金最高可达6万，跳点佣金最高7万。

8折购房，主城5万起，买房送宝马，0元月供购房，甚至买一套送一套！

很多城市，在这个黄金周出现了历史上从未有过的促销政策，看的购房者眼花缭乱。

刚需楼盘在煎熬

面对历史上从未有过的促销政策，购房者会买单吗？

广州楼市的回答颇有代表性：“两极分化”。增城、南沙等外围区新盘价格打折，但仍成交平淡；海珠琶洲TOD总价千万元的大平层，加推即获得去化超9成的惊人成绩。

广州供货大军增城，多盘启动中介渠道带客。位于凤岗板块的保利水木芳华，国庆期间推出11栋，均价1.7万元每平米，较上期优惠8%。新塘板块的路勁星堂加推#4栋新品，均价2万元，首付低至15万，还可以享受两年首期免费分期。石滩板块港龙皇朝·龙湾壹号均价毛坯1.1万元每平米，上期精装1.6万元；同板块敏捷绿湖首付打出“69万起买豪装三房”优惠。

但据业内统计，增城的新塘、荔城和朱村板块，项目首日去化率仅为11%、13%和17%。

去化比较理想的板块，集中在海珠琶洲、荔湾大坦沙等核心城区。其中海珠琶洲南TOD项目，单价10万+，加推首日去化率达到95%！荔湾大坦沙凯德双桥北塔吹风4.5-5.2万元认筹客户超过200个。

郑州也有卖得好的郑东新区，主要靠两个热盘，华润幸福里、海马公园二期；苏州的旭辉号称黄金周日均成交67套；西安的龙湖青云阙开盘市场反馈效果较好，加上西安龙湖其他楼盘，1-5日西安龙湖成交金额达到4.1亿元；长沙大王山板块也有华润和保利的项目热销。

但全国范围内没有城市级热销，很多城市除了核心区域几个品质热盘之外，更多板块，更多刚需楼盘还在煎熬。

房产营销新阵地来了

中南·熙悦是沈阳市沈扶新区一个河景住宅，在黄金周里也推出了特价房源，并给经纪人准备了带看奖、成交奖，购房者成交后砸金蛋赠电器自然也是少不了的黄金周特惠。

截至黄金周结束，这个项目成交了7套，不算多。但相对竞品3套的成交数据，还是明显胜出。7套中有两套75平米的房源有别于传统的拓客渠道，客户来自于线上，来自于中南·熙悦在天猫好房的直营店。

中南·熙悦跟全国数百开发商的楼盘一起成为率先尝试到天猫好房平台开项目直营店的楼盘。

打动中南·熙悦的理由是阿里9亿用户的流量支持，和一个有生态的不打烊的在线阵地。在这个阵地上以淘宝天猫“开店”的模式，吸纳开发商的项目进驻，把一套套房源作为商品展示，在大流量下实现在线精准匹配。

在这个阵地上的店可以不打烊。黄金周里售楼处再晚总有下班的时候。在天猫好房的项目店上，是7*24小时服务机制，承接客户需求。

在这个阵地上也可以有其他各种商户开店，比如渠道商可以开营销店，房产交易商可以开店提供咨询、过户服务，甚至某些商家可以提供看房专车服务。

在这个阵地上各种店家，在统一商品基础表达和交易商业规则后，就可以一起培养起店铺氛围，吸引购房者在房地产交易环节在线实现闭环。

当早上7点，中南·熙悦售楼处未开门，但有客户逛淘宝发现天猫好房中南·熙悦项目店而咨询留资时，商机就被无缝承接了。

天猫好房出现的很及时。在市场缺乏信心的时候，急需新的办法，新的渠道，新的势力，来捕捉买房需求，给市场新的突破。

除了沈阳中南，在广州，黄埔的时代天韵，南沙的时代天逸；在无锡建发的项目，在武汉万科公园5号……在这个黄金周里来自天猫好房线上直营店线索的成交逐步多了起来。

在线下渠道分销、老带新，线上安居客、贝壳、开发商自营平台之外，天猫好房经过2年的努力，已经开始成长为房地产在线交易领域的新平台。

“新二租”要在线形成新生态

9月28日，第三届中国房地产数字化峰会在杭州阿里举行，从峰会透露的数据上看，天猫好房的成长速度相当快。

截至5月25日，天猫好房CBA战略第1阶段平台基础信息建设方面取得较大成果。房源通50万+，客源通100万+，交易通基建完成，累计服务100万客户。

截至9月28日的峰会，天猫好房宣布平台已经入驻10631家商户，包括来自全国300+城市品牌开发商、楼盘项目、新房渠道公司、经纪公司、租房公司、交易中心等各类房产交易合作伙伴。

新房、二手房、租房，俗称“新二租”的三大房产领域的交易合作商正在越来越多的进驻天猫好房。

显然，与其他线上平台不同，天猫好房更致力于以“开店”的模式，做一个“新二租”在线交易的新生态。

在天猫好房上，新房、二手房、租房三大领域的多种协作和混业经营的生态模型，正在建立中。在新房领域，天猫好房与开发商、渠道合力，线上分销新生态也初见端倪。

项目在天猫好房开通直营店，把一套套房源陈列进商铺，把促进案场的权益及活动，在店内用商品货架陈列出来，可以捕捉在线客户，给准客户推荐天猫好房店铺里的房源链接，然后通过一套策略，促进客户留资，在线交订，再到到案看房完整链条，最后完成成交。

在二手房和租房领域，进驻天猫好房的经纪公司商户，通过天猫好房ETC公盘系统，公盘联卖，建立在天猫好房上的二手房经纪商户的协作新生态。

实际上，经纪商户、渠道商户在天猫好房上将实现新房、二手房的联营。经纪商户可以陈列二手房房源卖二手房，也可以卖新房，也可以租房。渠道商未来也能卖二手房。

在这个新平台上，新房业务、二手房业务、租房业务、以及其他房产交易增值服务的商品交易壁垒有可能被打通，真的实现商户的混业经营，从而对冲市场风险对单一业务的冲击。

在天猫好房生态里租房是最领先的一步：从7月26日“天猫好房租房交易平台”上线运营两个月，到9月26日，线上闭环交易累计已经超过1万单，在线交易门店超5000家，可交易房源超50万、“喵屋汇”会员累计超500万。就在刚刚启动的双11活动预热中，仅十一黄金周几日，喵屋汇会员就增长至600万+。

开发商仍需奇谋

在“黄金周”，这个新房集中营销的一个传统时刻，天猫好房正在各城慢慢体现它的力量。

黄金周之后，银十还要继续；双11，双12业即将到来。

当中国房地产行业进入到不可逆转的买方市场的时候，眼花缭乱的促销对购房者而言已变得越来越乏味。

此刻，不论谁搭台，并不能保证“八折”就能卖掉房子，开发商仍需奇谋。

在这个以大数据为根本生产力的时代，数字化方式将成为一种不可或缺的营销力量。通过在线店建立营销阵地，不仅可以运用在线精准营销、在线内容种草实现商品信息的展示和透传，更为实现房地产线上和线下交易闭环奠定了基础。而线上店更是买房人对开发商最直接高效的接触点，更是在房产交易生态中开发商联接上下游及其他交易方合作伙伴的链接点。

房产卖方市场的火光熄灭，需要用平台聚合行业各方微光去重新点燃，天猫好房正在做这个聚合者。

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文章来源:乐居买房