十一假期全国40个重点城市累计成交96.2万平米，环比下降84%，同比下降26%。当前在中央减税、降房贷利率和公积金利率的多方政策刺激下，“银十”依旧失色，市场形势复杂且依然严峻。本文是根据易居研究院崔霁副院长近期在中国发展研究基金会博智宏观论坛上的发言整理而成。
当前房地产市场形势不仅复杂而且严峻，市场低迷程度已经创下了本世纪之最，投资和成交都达到本世纪最低迷的时候，信心也达到了本世纪最低迷的时候。当前我们急需再次强调“稳楼市就是稳经济”的观点。通过国际经验发现，十次危机九次地产，化解房地产风险刻不容缓。
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对于当前及今后房地产的可持续发展主要可从两个方面探讨：一是短期稳定；二是长效机制。短期稳定在于建立新的市场平衡，当前的政策与市场之间并未建立平衡，因此需要更及时、更有针对性、更大力度的应对措施。而关于长效机制，我认为在对行业进行重构的过程当中，要顺应房地产行业发生的大变局，前些年易居研究院提出房地产进入后开发时代，去年我们提出房地产正在进入大变局。我们需要站在全面、系统、可持续发展的视角，重新构建行业新发展模式。
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短期稳定在于建立新的平衡
近期，短期政策几近应出尽出。全国有245个省市累计出台了469次政策，从放松“四限”到财税托底政策购房，但是市场依旧是“不太买账”。通过70城二手房价格环比的数据可以看到，二手房价格环比当前经历了12个月的负增长，易居50个大中城市房地产景气度指数连续13个月在负值区间，所以当前房地产市场不仅是不景气，而且是相当低迷的。
房地产的短期稳定在于建立新的市场平衡。中央之前提“三稳”，稳地价、稳房价和稳预期。现在这个时点“三稳”远远不够，需要更大的力度，所以在此着重提出要“三保”：保交楼、保需求、保主体。
1、保交楼是底线
根据易居研究院数据，2022年上半年全国重点50城的烂尾率为5%左右。从城市分类情况看，25个一二线城市烂尾率为5%，而25个三四线城市烂尾率为4%。全国房地产市场中，一二线城市体量大约为35%，三四线则为65%。按此权重计算，2022年上半年全国住房市场烂尾率为3.85%，对应的烂尾楼面积为2.31亿平方米。相关计算结果显示，2022年上半年全国烂尾楼涉及的房贷规模为0.9万亿元，占全国房贷余额的1.7%。
从烂尾楼涉及的房贷规模上看它并不大，但是它对整个市场信心形成了重创，我们要站在恢复市场信心的角度去做保交楼的工作。当前中央专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金已启动。纾困基金本质是救项目而非救企业，而且基金运作模式既要讲社会责任，更要讲基金的盈利性，所以当前符合条件的项目有限，例如郑州停工楼盘达上百个，房地产纾困基金成立两个月，纾困基金落地项目仅有7个，具体效果还有待进一步观察。
建议后续“保交楼”还需加强力度、多措并举，例如返还土地款、放松预售资金监管、托管、代建等。
2、保需求是核心
中国什么时候到了大家都不太愿意买房了？现在就出现了这样情况。当前居民购房需求十分低迷，全国商品房成交面积年初累计同比增速是典型的“L”形走势，目前从这个形状来看似乎好像是触底了，但是走出底部还需要更强的刺激政策。同时，4月百城新建商品住宅成交面积的增速已经跌到了-61%，5、6月随着各个地方出台相关的放松政策，市场略微有些企稳，但是到了7、8月份市场又在往下走。当前这个市场真的是很难判断未来的走势。
建议要加大保需求的力度，要用足用好政策工具箱。以下提出五点建议，有些地方政府也做了，但是建议力度还需要加强。
① 放松部分地区限购政策，增强市场信心。最近又出现苏州、青岛限购政策“一日游”的现象，要让地方政府认识到728政治局会议的精神，“稳定房地产市场”是放在“房住不炒”前面的，地方政府放松政策既要敢做又要敢说，敢做有利于市场见实效，敢说有利于市场信心快速恢复。
② 取消二手房指导价政策，支持改善性住房需求。当前大部分热点城市实行二手房指导价政策，在二手房指导价政策下，一是成交减缓，中介平台无法公开显示高于指导价的二手房，二手房缺少了重要的推广渠道，成交减缓；二是银行按照指导价给购房者贷款，而指导价仅是市场价的7-8折，居民合理的贷款额度明显受限。比如说市场上值1000万的房子，二手房的指导价只能是700万，什么概念？比方说我要去买房，如果是二套的话按照700万的70%作为首套，只能贷款210万，如果按照1000万的价格作的话可以贷款300万，中间就少贷了90万，这对于购房者来讲实际上增加了他们的压力，增加了他们置换的压力，包括增加了他们改善生活的压力。这个政策可以适时地退出。
③ 减轻二手房交易税负，满5政策建议改为满2。普通住房满5年唯一是没有营业税和个人所得税，建议可以把满五唯一改为满二唯一，降低二手房交易成本，快速释放改善性需求。9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对未来15个月内出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个税予以退税优惠。这一政策属于创新性的退税政策，主要是针对改善性需求，对原来二手房出售再购买一手房的人群，例如上海出售现住房的个税是1%，如果出售价值1000万元的二手房，在1年内重新购买一手房后，可以享受退税10万元。总体而言退税力度有限，建议出台相关营业税优惠。
④ 下调首套和二套首付比，房贷利率再打折。减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，并且8月24日国常会提出“灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，虽然各地有下调房贷利率，但一般就20-60个基点不等，9月首套主流利率平均为4.15%，二套平均为4.91%，房贷利率还有进一步下调空间。9月29日，央行银保监会发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这个仍属于部分城市可以放松首套房贷利率，力度不大，效果有限。
⑤ 房贷抵税再扩大，首套与二套都应纳入抵税范围。目前政策是本人或配偶购买首套住房贷款利息支出，按照每月1000元的标准定额扣除。在支持改善性住房需求的背景下，二套也应纳入抵税范围。
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文章来源:易居研究院
