政策快评

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金融系统：密集发声定调四季度工作方向

10月17日，关于央行MLF等量续作以及六大行发声受到行业关注。理解此类金融机构操作动向，对于理解四季度货币金融政策方向等有积极作用。

1、金融部门操作

此次有两个金融部门的操作值得关注，分别包括央行和六大商业银行。1）央行层面，10月17日央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年10月17日人民银行开展5000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元7天逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均与此前持平。2）六大行方面，10月16日工行、交行、建行等集体发布公告，表示将持续有效地发挥大行支柱作用，高效服务实体经济行稳致远。同时各家银行还披露了今年金融支持实体经济和今年前三季度信贷投放情况。其中建行公告显示，截至 2022年9月末，个人住房贷款余额6.5万亿元，较上年末增加1100亿元，有力支持居民刚性和改善性住房需求；拟出资人民币300亿元设立住房租赁基金，探索租购并举的房地产发展新模式。

2、政策意义

此次各大金融部门的动作和发声，充分说明落实中央精神、支持实体经济的导向。从房地产的角度看，至少有几个重要的思路和启发。1）信贷方面的额度支持将继续宽松，央行此类操作，很大程度上也说明四季度希望银行发力。通过此类发力，将使得银行各类贷款的节奏加快。对于房地产领域而言也具有积极作用。2）在降息方面就近期看可能变动不大，但很显然，房贷层面的降息其实有非常大的自由空间。尤其是此前房贷利率下限宽松政策下，各地房贷利率可以基于实际情况做下调，四季度也依然是维持房贷利率下调的关键重要时期。3）金融产品创新方面，租购并举是改革主线，各银行等确实要积极在产品创新方面发力，至少目前看，部分银行的住房租赁基金设立值得肯定，为后续更好推进改革提供了专项资金支持。

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青岛：六类人给予手拉手购房支持

10月18日，青岛开展了手拉手的特价房活动，受到行业关注。1）此次青岛住建局发布关于开展“手拉手”特价房活动的文件。文件明确，将在全市针对医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体组织开展“手拉手”特价房专题活动。此类房源属于优质房企特价房。2）该活动属于定向的房屋营销工作，体现了对一些潜在的购房需求进行挖掘的导向。此类手拉手群体的收入相对稳定、购买力强，通过此类活动，能够有效实现房企和购房者之间的供需嫁接。3）此类动作也说明，当前类似青岛的楼市总体还是偏疲软的，类似疲软态势自然需要积极给予购房支持和刺激。尤其是十一后各城市的购房情绪有所提振，通过组织此类活动，将更好促进购房市场的活跃，对于房企来说也具有较好的去库存效应。

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民企：发债进入2.0版本

10月19日，关于民营房企推进第二轮融资消息受到了市场关注。客观看待此次融资的新特点和趋势，是目前各类机构投zi者和房企所需关注的。

1、融资新动向

相关消息显示，碧桂园、龙湖等多家房企正推进第二轮融资。新城控股计划发行15亿元由中债信用增进投zi股份有限公司提供全额担保的债券。此外，旭辉有意再次发行由中债增全额担保的债券，金额不超过10亿元。龙湖、碧桂园也正在推进第二轮由中债增全额担保的债券发行。另有消息称，金辉、合景泰富等房企也有意发行增信债券。1）此次发债继续说明，对于民企融资工作将继续推进，增信方面的支持工作也将持续，客观上继续为民企发债提供更好的营商环境。从参与房企的数量看，相比此前反而有所增加，也说明融资的适用对象扩大，值得肯定。2）此次发债，也进一步打消了投zi者顾虑。因为在此前第一轮发债后，民营房企中出现了很多新问题和新情况，包括一些优质民营房企的债券市场出现了违约等噪音，导致市场情绪很悲观。此次此类企业继续发债，进一步说明企业经营的基本面总体稳健，释放了积极信号。

2、政策意义

民企融资2.0动作值得行业关注，也需要用新视角和眼光来看待。1）民营房企近期出现了一些新的利好迹象，比如部分企业国庆期间的销售数据创下最近3年同期新高，说明房企的销售数据有所改善。这得益于持续放松和支持的购房政策，也客观上使得房企四季度销售数据预测更加乐观。2）民营房企的债券市场确实有很多新情况和新问题，但鉴于销售市场有企稳趋势，此类问题的处理又会迎来新机遇，至少投zi者对于此类地产企业的债券投zi会有更大的认可、猜测也自然减少。3）鉴于国企投zi拿地受到新的政策约束，尤其是财政部明确管控“虚构交易收入”的国企拿地现象，所以客观上使得民企拿地会更加受到地方政府支持，“融资端-销售端-投zi端”的传导路线更加清晰。

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宁波：有房就可落户

10月14日，宁波发布《关于印发宁波市区户口迁移实施细则的通知》。此次政策提及“70年产权房即可落户”的内容，受到行业关注。

1、政策要点

此次宁波明确了三方面的落户政策优化。1）实行“70年产权房即可落户”，取消原先“缴纳社保”的要求。2）租赁落户从城镇地区同一街道（镇）的成套住宅连续租住登记和社保缴纳均满2年放宽至均满1年。3）在奉化城镇地区同一街道（镇）的成套住宅连续租住登记满1年或社保缴纳满1年即可落户。从此类政策规定可以看出，当前宁波落户政策持续放松，对于购房和租房都落实了更为宽松、充满关怀的政策导向。

2、政策意义

此次宁波政策，可以总结为“有房即落户”的政策。出发点是优化户籍政策、降低落户门槛，对于要落户宁波的相关人员是非常好的消息。此类政策也响应了此前发改委强调的放松落户政策的导向，对其他城市也有非常好的启发意义。同时，此类落户政策对后续房地产市场和城市营商环境等都有积极的提振作用。1）此类政策也可以理解为“购房即落户”，对于房地产交易市场有直接的刺激作用，有助于促进房地产市场的活跃，尤其是体现在四季度的交易市场上。2）此类政策有助于人口的加快导入，对于宁波大城市的建设和各类资源导入有利好，是非常好的营商环境优化政策。

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香港：推出住房新产品即简约公屋

10月19日，香港特区行政长官李家超在其首份施政报告中提及了住房政策。此类政策对于理解香港房地产市场动向具有积极意义。

1、政策要点

此次香港提出了8项房地产新政策，涉及住房供给、分配等领域。1）政策明确，推出简约公屋的新产品，在未来五年将供应3万个单位。此类简约公屋体现了香港关注短期住房压力、通过装配式建筑等方式来加快住房供应的导向，对于缓解最近两年住房压力具有积极作用。2）优化房屋分配方式。此次政策明确，轮候公屋时间即时封顶，将原先6年轮候时间压缩至4.5年。这体现了香港加快住房分配、减少市民轮候时间成本的导向。3）优化营商环境，包括压缩造地程序、鼓励私人房企参与住房建设、加大土地储备力量等。此类做法都有助于扩大未来房屋的供给规模。

2、政策意义

香港房地产新政对于香港市场具有积极作用，对于内地房地产政策制定也有启发。1）此次最大的亮点是，房地产政策不是单纯着眼于长远，也兼顾了短期，这是比较务实的做法。对于短期内的住房压力，落实了简约公屋制度，属于非常积极的、有成效的操作，对于缓解供求压力有积极作用。2）此次也提及了“掌握土地供应主导权”的内容，这是解决房屋问题的关键所在。土地储备、供应和开发等工作确实需要积极做到位，此类操作对于内地土地供应工作也有启发。另外在10月20日李家超也明确表示，房屋是兴建出来的，而非变出来的。这说明要重视房屋开发的长周期特点，注重土地开发环节的压缩。

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LPR：维持8月份形成的利率

10月20日，最新一期LPR数据发布，五年期以上LPR为4.3%。本次LPR没有做调整，但客观上不影响房贷利率进一步下调的趋势。1）当前LPR政策主要是消化今年8月份开启的降息政策，不会频繁做降息调整。至少四季度货币政策会相对稳定。当然体现到商业银行层面，则可以基于8月份以来的政策做调整。2）房贷方面总体上会有更多城市出现降息操作。10月上中旬，全国各地房贷利率呈现了“破4进3”格局，很多城市房贷利率都处于3.9%左右的水平，当然主要是集中在首套房方面。3）后续银行放松房贷政策的可能性很大，除了部分重点一二线城市外，其他城市四季度降低房贷利率、刺激购房需求都是比较普遍的操作。

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文章来源:易居研究院

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