到目前为止，今年的房地产市场各项数据仍在“探底”。

下半年以来，各地刺激购房需求释放的政策不断出台，包括松绑限购、限售等，房贷利率一降再降，居民购房需求疲软，至今年10月，重点30城新房成交面积同比下降28%；1-10月累计同比跌幅仍达到40%。

项目去化也没有明显好转。

【资料图】

CRIC调研数据显示，10月31个重点城市平均开盘去化率只有38%，而表现在房企销售端，TOP100房企累计业绩同比降幅仍达到了44%。

在这种情况下，除了倒挂的豪宅项目出现“日光”以外，一些刚需盘以及中端项目也“不愁卖”。总结下来，这些不愁卖的项目有三个特质，即区位、价格和产品过硬，也就是说，在经济下行压力下，购房者更加关注房子本身的位置和产品内核，背后实际是房子回归居住本质的体现。

今年，重点城市项目开盘去化情况一直不太乐观。

根据CRIC调研数据显示，10月，31个重点城市平均开盘去化率只有38%，仅比9月平均开盘去化率上升一个百分点。

5月以来，重点31城周平均开盘去化率可谓是“过山车”。9月末10月初，项目开盘去化一度跌至15%。随后，部分城市核心区域供应放量，适销对路产品集中入市，结构性拉升了市场热度，至第44周（10.24-10.30）去化稳步回升至50%。

从各城市表现来看，10月重点23个城市平均开盘去化率涨的城市只有10个，平均开盘去化率位列前三位的是福州、北京和成都，平均开盘去化率均超60%。

热点城市去化率全面回调，比如上海、北京、杭州、合肥和厦门，其中上海开盘去化较9月下降了22个百分点。这些城市主要是因为非热点区域推盘量显著上升，结构性拉低了平均去化率，此外，热点楼盘抢房现象略有缓解，部分摇号楼盘出现了弃购现象。

前期去化低迷城市武汉、南京、常州、佛山、珠海等整体去化率尚属低位徘徊，不足15%。

而涨幅显著的福州、无锡、东莞等城市，则因房企推盘积极性降低，单个热销盘结构性拉升整体去化，但从CRIC实际调研来看，购房者观望情绪仍未有明显缓解。

在整体去化不理想的情况下，截止今年10月底，上海、杭州、长沙等城市均有项目首开或加推当月基本售罄的情况，这些项目除了倒挂豪宅以外，不乏刚需、中端项目，比如杭州杭腾未来社区等项目。

通过CRIC分析发现，区位、价格和产品是项目具备“热销体质”最主要的三个因素，房企品牌、营销手段则为项目销售“锦上添花”。

从CRIC统计数据看，63%的热销项目都拥有不同程度的区位优势，其中完善的配套设施和便利的交通的区位优势中更为吸引购房者的特点。

在区位条件中，不同城市又有不同的表现。其中，西安、济南、长沙的购房者更看重教育资源，比如西安，在拥有区位优势的热销项目中，有68%的项目具备丰富的教育资源。

深圳购房者更注重商业、医疗等其他配套设施的完善程度，比如深圳招商玺家园和深圳宏发万悦山，9月推售的600多套房源当月基本售罄。

成都和南京则更加关注交通和项目地理位置。

除了区位以外，价格优势也是项目热卖的第二大因素，定价低/倒挂因素成为热销盘的项目占比达到49%。比如成都天恒瑞云府现销售均价2.1万元/平方米，其周边的天恒傲云天府和华宇大发御璟云玺销售均价均在3万元/平方米，天恒瑞云府10月推出的133套房源全部去化。

随着购房更加回归理性，购房者更加关注产品本身，比如项目产品稀缺、产品设计用心、定位恰当则更加有利于项目去化，TOD受购房者青睐。

根据CRIC统计，38%的热销项目具有产品优势，其中合理的产品定位是项目产品优势重要方面。同时TOD项目以其产品特色，在上海、北京、杭州、成都等城市销售去化情况良好，如上海浦发唐城9月开盘推售341套房源全部当月售罄。

当然，在市场信心尚未完全恢复的情况下，开发商的资质对购房者决策有一定的影响，品牌优势愈发明显，央国企项目更受欢迎。

根据CRIC统计，24%的热销项目均有房企品牌做保障，其中近六成房企为央国企。在品牌房企的选择上，整体又呈现出三个典型特征，比如十强房企依然有很强的号召力；非十强的央国企开发项目也受到购房者欢迎，此外，仁恒、滨江等品质民企项目也能够吸引购房者，这些房企普遍有较强的产品力。

行业大的调整周期下，房地产业生态发生了比较大的变化，其中包括购房者置业观。

从过去几个月项目去化情况来看，购房者普遍偏好区位条件优越的项目，同时价格因素也排在了综合考量的第二位，产品力日渐成为购房者关注的核心。而这些核心要素一定程度上是项目去化的保障。除此之外，积极有效的营销、充分的蓄客等营销方式对提高去化常常起到辅助作用。

这些热销的项目，在下行的市场周期下对市场信心的提振有一定的促进作用，但目前重点城市平均开盘去化仍处于低位，短期内房地产企业仍然面临较大的去化压力。

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文章来源:丁祖昱评楼市