11月房地产市场发生了不少大事，大家应该都能明确地感受到，实实在在的救市已经开启了。

救市已经开启，那是否意味着拐点已至、楼市到底了呢？

(资料图)

政策已现拐点 但仍有进一步宽松的空间

近期有三个重磅政策是值得我们去关注的，政策的主要目的都是为了修复房企融资端。

今年房地产市场的大变局，地产行业面临严重困境，其主要原因就是房企融资的困难。今年房地产政策层面虽然一直保持宽松态势，但此前一直未真正触及融资端。

这三个政策相继出台，我们可以依此明确作出判断政策拐点或许已经出现。

第一大重磅政策是支持民营房企债券融资的“第二支箭”。

从“第二支箭”发布到接收民营房企增信需求邮件再到受理龙湖200亿元储架式注册发行，仅用时三天，且单一房企融资总额有所扩大。

第二大重磅政策当然是金融16条，从保交楼到保房企。

金融16条已经明确，稳定房地产开发贷投放，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券及信托等资管产品融资稳定。这也就意味着， 保市场主体已经成为顶层策略，房企生存环境得以改善，除问题房企外，央国企、优质民企经营将回归正轨。

第三大重磅政策是中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。

通知提出指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。通知对对置换的预售资金做了明确要求，可有效缓解优质房企流动性压力，房企能根据各地在建项目进度合理安排工程推进，保障项目如期交付，恢复居民端购买期房信心。

这连续性的三重政策，不仅有助于为房企纾困，还大幅度提振了市场信心。

房地产市场在很大程度上本身就是预期市场，只有房企端逐步恢复融资能力和信用，才能带动需求端居民信心逐步恢复，进而带动市场回暖。

但是，政策已经出现拐点，并不意味着政策往后会进一步收紧。毕竟政策发酵起作用是需要时间的。而政策在房企端纾困的同时，在需求端仍有发力空间也有待进一步加强。

就常州而言，当前购房政策相对周边城市已经足够宽松，但这也不代表没有进一步期待的空间。

我们认为接下来最值得期待的就是大家很有可能再一次迎来LPR的下调。

LPR=MLF利率+银行综合成本（主要是银行负债成本）。

注意一个信号，央行近几日发布的《2022年第三季度中国货币政策执行报告》中提到9月份的定期存款利率较4 月下降 0.14 个百分点，有利于降低银行负债成本，推动降低实际贷款利率。

虽然11月公布的MLF利率没变，一年期仍然是2.75%，但是一段时间以来银行负债成本降了，LPR就有望下调，或许最快下周一（11月21号）我们就能迎来新一轮下调。

常州市区新房成交量已基本筑底 二手房仍有下探趋势

11月15日，国家统计局公布了房地产行业数据。

综合来看，2022年10月房地产行业进一步回暖，商品房销售金额、房屋新开工和竣工面积累计同比降幅均有收窄；但整体房地产下行态势仍在持续。

从全国层面来看，市场疲软态势不变，想要好转仍需要一个较长的时间过程。

从常州来看，新房市场自二季度以来进一步探底，目前已经呈现出了明显的筑底态势。

今年一整年，常州市区新房成交的高位就是20万㎡左右，自今年上半年6月小幅翘尾以来，下半年常州市区新房成交一直维持在15万㎡左右。

这个数字我们认为已经很低了，很难再有进一步下探的空间，接下来会持续筑底。

再看二手房，自下半年以来，常州市区二手住房成交套数一路走低，9月跌破2000套，10月进一步下跌。

二手房市场持续低迷仍将抑制改善置换需求的释放，同步也将导致新房成交增长动力的不足。

综合二手房市场和新房市场的成交表现，常州楼市成交仍然要在底部徘徊一定时间，市场回暖仍依赖于大环境的改善和全国市场的回温。

量价博弈或将进入最终阶段

截止到目前位置，常州市区的新房均价是多少呢？

答案是19870元/㎡，同比仍呈现3%的上行趋势。

但从直观感受来讲，大家都能明显感觉到各个楼盘相对于去年打折优惠力度确实很大。通俗一点就是从感官上来讲，大家都觉得房价跌了！

这也确实是如此，均价体现的是结构性数据，从各个楼盘来看，以价换量已经成为普遍趋势。

尤其是进入下半年以来，部分楼盘这楼优惠力度甚至跌破了以往的价格系统。临近年底，各个楼盘又以工抵房、特价房、员工房等名义进一步打开让价空间。

这种以价换量的形势在年底之前肯定会一直持续，并且会影响整体均价走势。

实际上，从历月趋势来看，常州市区新房均价其实已经走出了向下的趋势。

10月常州市区新房成交均价约为18600元/㎡，这是常州全年新房均价首次低于19000元/㎡。

受限于今年新房上市量的减少，往后两个月甚至在2023年，新增供应房源对于房价的结构性影响程度将减小。

如果年末各个楼盘以价换量持续，让价空间进一步加大，很有可能在均价上也会有进一步体现。

但值得注意的是，受政策预期影响，我们认为楼市量价博弈已经将进入最终阶段，房价进一步大幅度向下的可能性已经不大，保持当前的让价空间或在此基础上小幅增加让价幅度是大概率事件。

判断楼市新周期无非就是两个拐点，一是政策拐点，二是市场拐点。

政策拐点已经明确到来，市场拐点的到来就只是时间问题。

从政策拐点到市场拐点形成的时间段，就是这轮行情的最后一段底部时段。

但这个时间到底有多长，目前还不好判断，我们认为至少在明年二季度之前，市场可能还很难走出底部。

而对于有切实需求的购房者来说，当前仍然是一个较好的买房市场，要珍惜这个时间段择优上车。

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文章来源:克而瑞