每到年底，聊学区房是最合适的时机！

毕竟学区房是刚需，对于有学区房需求的家庭来说，避开每年3-5月的成交高峰期，提前看房选择一定是聪明的抉择。

更何况，今年市场行情低迷，二手房包括学区房议价空间仍然很大。

(资料图片)

但今年以来，关于学区房最大的讨论话题肯定是：“学区房凉凉”。从去年以来，时不时我们就能看到“致命一击！学区房这回真的要凉了！”这样的文章。

但是，学区房真的会凉吗？今天我们一起来探讨下！

学区房尤其是头部二手学区房的降温，在现阶段确实是事实，全国大部分城市都是如此。

大家都知道，常州市中心的大部分名校，包括小学的局小、解小、博小、觅小，初中的二十四中、实验小学等，周边是没有新房在售的，只有二手房。

所以在前几年房地产市场行情高热的时候，这一批学区房也出现了一轮行情“暴涨”。

甚至在中介的朋友圈还出现了一批“天价老破小学区房”。

备注：图中价格仅为特定时期的房东报价，不做成交参考

市场高热期，常州报价在7万/㎡以上的学区房不止一个楼盘。要知道常州这两年新房的最高售价也还停留在4万元/㎡，且是个别楼盘的少数房源。

但这也充分说明了，在风口期，头部学区房的价值永远处于第一梯队。

但在今年这一波市场行情下，常州这些头部学区房也扛不住了。

分析师统计了常州部分热门学校的一些典型头部学区房的挂牌价，无一例外价格都跌了，甚至有楼盘挂牌价跌幅超出了30%。

这样一个跌幅下，怎么能说不凉呢？而对于去年高价买学区房的人来说，这真的是“意难平”了。

那这类学区房为什么会价格如此大幅度下跌呢？

很多人说是因为政策打压，决策层抑制学区房热的决心很大，加上公民统招、教师轮岗、集团化办学等各方面的措施，都在稀释着学区房价值。

这方面的原因肯定是有的。

从去年政治局会议点明“防止以学区房等名义炒作房价”开始，各城市都在探索学区新政。

包括当前大家最关心的民转公，政策背后的潜台词都是削弱教育与房产的关系。

但分析师想提醒大家一点的是，常州乃至全国这类二手学区房跌幅如此之大，最主要的原因还是楼市行情的整体下滑。

要知道，常州这类学区房的价格涨到这个高，也不过是近两年的事情。

以局小+实验初中的学区房京城豪苑为例。

翻看贝壳上公布的成交价格，该楼盘2020年的成交价约为5万元/㎡左右。

挂牌价最高的2021年，贝壳上并未有显示该楼盘的成交。刚刚过去的10月，贝壳上显示了该楼盘一套房源的成交价格，为52858元/㎡。

这样一个数据走势下看待这类头部学区房要注意几点：

1、楼市低迷期，学区房价格首当其冲回调，是正常现象，前两年学区房的过热并不是常态。

2、楼市虽然从卖方市场进入了买方市场，但这种拥有双学区的头部学区房依然是保值的，至少没跌出两年前的房价水平，且价格依然是常州房价天花板区域的。

3、头部学区房的价格，其实也是一房一价的，学区是否占用、付款方式、房型大小等都会影响成交价格。

当然，大家也会发现，随着教育资源的摊平和市场的低迷，这类头部学区房的成交量真真实实的也是在下降的。

一个原因是大家不敢再去投资学区房了，另一个原因是常州的学区房也在悄悄转化赛道。

关于买学区房，大多数人肯定还有一个重要的考量，那就是居住房子本身的居住价值。

学区房的本质，到底是学区，还是房？如果单纯要买头部学区房，尤其是双学区，在常州亦或是其他大多数城市，可能只能买二手房，甚至二手老破小，新房十分少，具备居住价值的新房则更是少之又少。

如果只是为了所谓的好学校，割舍对居住的需求，对于孩子的成长来说也未必有益。

当然，肯定会有人说，“买学区房，并不一定要住在这套房子里，学位用完就出手呗”。这对于资金实力足够的购房群体来说，当然是可以这么操作的。

名校的本质是什么？是优质硬件资源+师资力量+相对接近的圈层汇聚起来的生源。

从这个层面来讲，常州诸如局小这样的传统名校确实依然具备优势。毕竟至少在师资和生源两方面是其他学校所不能比拟的。

但是，从房产角度来讲，目前常州这些老牌的学区房，即便是曾经的网红小区，现在也多变成了“过气明星”。

这样的“学区房”，或许还能享受优质教育资源，但很多已经不具备优质的居住环境了。

而一旦失去了“学区”和“房”的双重属性，那这个学区房就真正的变成了“期货”，而非“固定资产”。

这种情况下，买“学区房”，就真的变成投资了。而投资这件事情，价格“随行就市”就再正常不过了。相对于其他房子，这类学区房价格顺势大涨，逆势大跌，都是逻辑之内的事情。

值得注意的是，随着常州集团化教学的推广和教育资源的改扩建，一批新的名校也开始逐渐产生。

比如青龙板块的二实小翰学校区，现在也成为了不少家长购房的一个选择标的。该学校的生源以龙洲伊都、花语江南、琅越龙洲这样的中高端小区为主，也让越来越多的家长追逐这一新的教育“圈层”。

现在的新学校在硬件条件上，基本都没有太大的缺陷，师资力量随着教教师轮岗的推进肯定也会日益均衡化，而生源，就成为了未来学校选择的一个新方向。

这也就是说，未来学区房的赛道或许会变成这类因优质生源汇聚而产生的新名校周边的居住价值高、价值相对适中的优质标的，但“学区房”本身，并不会消失。

讲回开头，学区房会凉凉吗？分析师想说的是，“学区房”本身不会凉凉，但每一套学区房的行情都不一样，未来会不会产生新的头部学区房，也很难说。

当然，至少在短时间内，那些老牌名校还是无法被替代的，有需求的家长可以趁着价格回调提前入手。但切记，要选择相对好的标的，年代久远的老破小，即便是名校学区，也要慎重买入！

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文章来源:克而瑞