春节后，无锡楼市呈现出强烈的复苏态势，各大售楼处日来访量呈直线增长，来自各项目置业顾问的新房认购捷报也是频频刷屏。同时，二手房带看量也节节攀升，有经纪人反馈：今年二月，把过去三年跌去的信心都涨回来了！随着即将到来的楼市传统小阳春，无锡楼市表现会如何？回暖态势是否是昙花一现？二手房又能否一改2022年颓靡态势？对于购房者来说，该如何做好置业计划？乐居买房就此专访了无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵。

采访实录：

1. 近期整个房地产利好的消息频频传来，您有观察到本地楼市有回暖的迹象吗？可以帮我们介绍一下您观察到的情况吗？

(资料图)

沈会长：嗯，可以。我们无锡从2月份开始，无论是新房市场、二手房市场都有明显成交回升。从市场网的数据来看，2月1号~2月19号商品房备案成交了1728套，2月份第一周是338套，第二周是535套，到第三周855套。从这个增长幅度来讲还是比较高的。二手房来看呢，2月1号~23号以共计成交了3217套，所以这个整个的形势来看还是比较好。那么产生这个情况的原因呢有几个方面：

一个是疫情调控政策优化以后，看房的人多了，买房的人多了。就是把以前由于疫情积压的一些住房需求就释放出来了。

第二个就是从中央到地方政府对房地产市场政策利好还是发挥了很大的作用。我们中央经济工作会议就是强调要确保房地产市场的稳定。从无锡市的情况来看，2月11号赵市长专门召开房地产企业座谈会。表示政府部门会进一步优化政策，营造很好的营商环境，促进住房消费，加速市场的回暖，来提升市场信心，来保证我们无锡市的房地产市场进一步的良性循环和健康发展。所以在政策的利好方面也是显而易见的。

第三个方面就是金融支持。从中央的金融16条到我们房贷利率调整，降低了购房门槛，节省购房成本，对需求的释放还是起了非常重要的作用。

不过我们对这种迅速回暖的这个态势还是需要理性的看待。对于全面的复苏回暖还要有待进一步的观察。但是我认为今年来讲，整个无锡的房地产市场会好于去年。因为我们从宏观经济方面来看，中央提出来要提升市场信心，也强调房地产是国民经济的支柱产业，对我们国家的经济社会发展起着非常重要的作用。同时要满足我们老百姓的美好生活的需要。因此从政府层面，从开发商层面，从老百姓的需求层面还是有多种的利好，

2.我们2023年本地二手房市场将面临怎么样的一个变化？

沈会长：现在无锡房价均价要达到25000元/平米左右，老百姓改善性需求还是比较大。从我们成交的数据来看，90~140平方占到了70%左右，所以无锡的主流产品是一个改善型为主的产品。那么要改善性产品要释放，很大的程度上面就是以小换大，以老换新，就是要把原来的老房子卖掉，然后再来买新房子。那么这对整个二手房市场来讲是一个非常大的交易量。我们从现在这个二手房市场的情况来看，整体比较活跃。对于整个新房市场的拉动也是起到了重要的促进作用，因为它是一个良性循环。

3.那您认为面对当下的这个契机，开发商应该如何调整优化整个经营的策略，尽快走出低谷？

沈会长:大家知道我们国家的经济已经从高速增长进入了高质量发展阶段，房地产市场也要加快转型，从过去的高周转、高负债、高杠杆转向高质量发展、绿色发展、数字化发展。因此我认为在这种情况下，我们的开发商要很好地研究市场，研究客户的需求。做好产品的定位、市场的定位、价格的定位等等，来满足老百姓美好生活的需要。我认为目前我们有的企业就做的比较好，突出是在三个方面：

一个就是产品力，因为产品是一种核心竞争力，你的产品在哪些方面能够比竞争对手更高一筹，那么市场会特别的来关注你。因此产品力方面就是特别要强调，特别是我们疫情以后更加注重健康安全，环境舒适，绿色智能，在这些方面多下功夫。现在购房群体以年轻人比较多。90后、零零后的居住理念、生活方式都发生了很大的变化。因此在产品的打造方面，除了必须要有过硬的质量，品质的提升。同时要在功能上面，更多考虑现代人的需求，例如，在室外环境里要满足老人、小孩、年轻人的各种不同的需求等。

第二个就是服务力，服务塑造品牌，服务创造价值。不光是在售楼的时候服务好，同时交房以后更要一如既往的持续的为他们服务好。比如说他们有一些这个使用过程中间质量上面有一些问题需要维修的，要及时的帮他去解决，；比如讲现在要组织一些邻里文化，节日活动，社群活动等，让他们精神文化需求得到满足。遇到一些紧急情况。比如讲疫情来了，一些公共卫生事件出现以后，怎样的让老百姓在所居住的小区里面感到非常安心、舒心。这个方面就是服务一定要用心、用情，为客户服务好，好客户的好口碑，对你这个企业的这个持续的发展是至关重要的。

最后一个就是要注重运营力。运营力是综合反应一个企业的管理水平、服务能力和承担企业社会责任的重要指标，一个优秀的企业必须要在数据化运营能力、产品运营能力、活动运营能力、品类运营能力、内容运营能力、用户运营能力上下功夫。在企业快速发展的同时，要获得老百姓的好口碑，能够做到这一点。企业也好，项目也好，就能够持续的发展，为我们的老百姓提供非常幸福美满的生活，同时也为社会来尽一些我们的社会责任。开发的项目搞好了，社区运营好了，对社会也是一个贡献。

4. 无锡土地政策调整的这个背景下，对2023年房企在无锡拿地会有哪些影响？他们要应该如何调整拿地策略？

沈会长：以前是三批次，但是从去年开始无锡是已经是突破了这个三批次，那么今年开始我感觉到我们市里面也已经有这个用地的一些计划设想，那么在这种情况下，无锡会根据市场的变化有节奏有计划的供应土地，比如说哪个区域库存量比较高，那么就要少供地，甚至不供地，哪个区域库存量比较少，那么要增加供地，做到供需基本平衡，所以在这个方面对开发商来讲也是一个利好，以前我们三批次就集中在那个时间段的话，对我们企业的压力也比较大。那么现在每年年初大家都会知道整个的供地计划。同时我们各个区也会经常举办一些推介会，让我们知道将要推出的土地的情况。那么作为企业来讲，是要准备好，研究好，然后测算好，因为土地拿对了，开发就成功了一半。

5. 那今年对于有刚性需求和改善需求的购房人群，就是有什么样的置业策略给到他们？

沈会长：应当说现在是买房的窗口期。大家也看到我们的首套利率从4.1降到了3.8，这个不是一成不变的，它是会根据房价波动的情况进行调整的，如房价持续上涨，经过评估，3.8还是会恢复到4.1的。所以我们还是要抓住这个政策的窗口期。第二个就是市场供应量还是比较大的，可以从容的购房，你是刚需的，还是改善型的，你是首次改善还是终极改善，都可以很好的从中进行挑选的。

总的来讲，就是说在各方方面我们置业者还是量力而行。每个人的情况不同。买房子也是一件大事，甚至一生的积蓄都放到上面去。有的年轻人还要贷款，还要父母的资助。所以这个方面呢我们可以逐步逐步来，现在提倡租购并举，甚至我们现在可以先租房，租房以后条件成熟了，再买房子。或者开始的时候买个90平方三室两厅一卫，等条件好了，再换大一点的。

6. 天猫好房好房线上购第二季也已经开启了。由中房协发起的保交楼行动倡议是我们这次活动的一大亮点。您是否能够评价一下这个倡议对于正处在复苏阶段的房地产行业而言会产生哪些积极的意义？

沈会长：我们知道就是去年以来房地产行业里面也出现了一些暴雷，那么现在为什么讲市场信心要提升？

一个是开发商的信心要提升。

第二个就是购房者的信心要提升，购房者怎么改变购房的犹豫不决、观望情绪，很重要的就是开发商的楼盘一定要按时按照这个合同的要求，能够保质保量的交房。但是现在确实我们在无锡市也有个别楼盘也出现了不能准时交房的情况，这对老百姓的合法权益的维护上面是造成了很大的影响，特别是对市场信心提升也是有很大的影响。

因此保交楼、保稳定、保民生是中央的要求，也是一条底线，我们必须要坚定的贯彻执行，要守住这个“保交楼”的底线。特别是我们房地产行业，各个房地产企业一定要担起自己的社会责任来，我们要履行合同，要有契约精神，要把这个楼盘按时的交房。我们也看到无锡很多品牌开发商他们是能够做到按时交房的，而且甚至是提前交房，这样才能够让我们无锡房地产市场持续的健康的发展。

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文章来源:乐居买房