本报告基于4月前18日的成交数据，对全国50个重点城市新建商品住宅成交情况进行分析，以更好把握4月份新房交易市场的运行情况。数据显示，4月份以来全国较多城市新房交易数据相比3月有明显下滑，且下滑幅度较大。尤其是三四线城市的下行压力略大。这也要求我们更加重视住房消费市场的提振工作，在后续要进一步对购房政策进行放松，以促进房地产交易市场的平稳健康发展。
一
总体情况
(资料图片)
1、成交面积：预计环比将下降三成
2023年4月1-18日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1078万平方米，环比3月1-18日增速为-30%，同比2022年4月1-18日增速为23%。我们根据前18日的数据进行类推，4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积预计为1797万平方米，环比增速为-30%，同比增速为23%。
统计显示，全国50个城市中，有44个城市呈现了环比下降态势，相当于近9成城市楼市交易行情要比3月份弱。我们认为，出现月度的上下波动是正常的，但是下降城市数量过多，也警示我们要更加重视二季度的住房交易行情。其中部分原因和3月下旬部分城市密集网签有关系。但是从各城市售楼处等反馈的情况看，4月份确实相比3月份热度有所减弱。我们认为，房地产市场回暖的大趋势并不改变，但确实要防范部分月份交易行情出现较大的波动。
2、同比增速：要关注缩水的问题
本部分统计了全国50城新房成交面积的同比增速数据。根据前面的统计，今年4月份新房成交面积同比增速预计为23%，即增两成。在连续20个月同比下降的情况下，今年2-4月份保持了同比正增长态势，但增速在收窄。同时我们要意识到，4月份的“好”，是基于去年4月份非常低迷的数据。据此我们将今年4月份交易数据和2019-2022年历年4月份的数据做对比，可以看出，其同比增速分别为-41%、-34%、-51%和23%。换句话说，对比历史上相对正常的年份，当前楼市交易有非常严重的缩水问题。
3、年初累计同比增速：相比一季度略有扩大
本部分研究“新建商品住宅年初累计成交面积同比增速”指标，以更好分析今年1-4月份整体市场行情。基于前面的监测数据测算，今年1-4月份全国50城新建商品住宅成交面积预计为7616万平方米，同比增速为17%，相比1-3月份15%的水平有所扩大。但需要防范的是，鉴于4月份单月数据表现出新的压力，我们要防范新建商品住宅年初累计成交面积同比增速曲线下行。至少二季度要在楼市成交提振方面继续努力。
二
城市分类
1、环比增速：三四线城市波动大
我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年4月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积预计分别为257、998和542万平方米，环比增速预计为-20%、-28%和-38%。从该指标可以看出，三类城市均出现了环比下降态势，或者说市场有降温。另外横向对比看，三四线城市的波动性最大。其在2月份属于三类城市中增速最大的城市类型，而现在则属于最冷的城市类型。关于三四线城市“购买力哪里来”、“购房需求是否可持续”、“如何降低购房成本”等问题需要在二季度加快解决。
2、同比增速：一线城市看似好实则也有压力
我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年4月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速预计为58%、19%和17%。总体上二三线城市增速有所下行，而一线城市相对较好。但需要注意，一线城市中，去年4月份上海交易量几乎为零，所以容易拉升同比增速曲线。若剔除上海数据，实际上一线城市也有类似二三四线城市的压力。
3、年初累计同比增速：三类城市均为两成的增速
我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年1-4月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积预计为979、4068和2570万平方米，同比增速预计为16%、16%和19%。这说明三类城市均为同比正增长态势，即交易行情好于去年前4月。但需要注意的是，鉴于4月份交易数据的降温，所以要警惕此类指标后续降温的风险。
三
城市排序
1、环比增速：仅6个城市没有下滑
对今年4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积环比增速进行排序，结果如下。排序显示，全国仅有6个城市成交行情没有出现下滑，即西安、汕头、北京、合肥、成都和绍兴。此类城市总体上属于基本面不错的城市。而包括东营、深圳、珠海和淄博等城市有小幅下滑，但总体上属于50城中楼市行情较好、排名靠前的城市。相反，包括徐州、昆明等城市的下降幅度较大，值得关注。
2、同比增速：部分城市陷入“同比降50%”的低谷
对今年4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速进行排序，结果如下。排序显示，长春、昆山和上海等城市的数值较大，其和去年疫情期间楼市交易量非常低有关，属于异动值。而包括济南、珠海、东营、西安、杭州和合肥等城市的交易行情较好，和此类城市楼市周期向上、楼市基本面不错等因素有关。相对来说，增速后10位的城市，相比去年同期缩水了一半以上水平。下滑比较明显的城市包括泉州、大连等城市。
3、年初累计同比增速：淄博成三四线最热城市
对今年1-4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速进行排序，结果如下。其中，楼市行情表现较好的5个城市分别为长春、杭州、南宁、淄博和惠州，其同比增速均超过了50%的水平，楼市成交的动力比较充足。而泉州、湖州和长沙的楼市表现较差，或者说波动性较大。
淄博和泉州成为今年前4月楼市最热和最冷的城市。1）淄博。从原因分析来看或有四点。第一、山东房地产市场在过去两年持续压抑，没有明显的爆发。当前山东市场正步入新一轮楼市复苏周期中。第二、济南房地产市场总体上处于升温态势，其势必会带动周边城市如淄博的楼市交易。这个道理和此前“成都热、南充跟着热”的逻辑相似。第三、山东房地产市场没有遇到较大规模的房企债务风波，楼市基本面总体比较健康。房地产的烂尾楼问题也相对少，其也有助于带动类似淄博等地级市的楼市复苏。第四、“淄博烧烤”成为近期网友关注的热点事件。城市名片打响，客观上也增加了置业信心和置业能力。本报告统计显示，2022年1月1日-4月16日淄博全市新建商品住宅成交套数为5961套，成交面积为75万平方米。而2023年1月1日-4月16日成交套数为10417套，成交面积为133万平方米。如此对比，成交套数和成交面积同比增速分别为75%和77%。2）泉州。在最新一期国家统计局发布的全国70城房价指数中，泉州新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.6%，为全国70城的倒数第二名；同比涨幅为-4.6%，为全国70城的倒数第六名。此类城市属于目前楼市降温压力较大，或者说复苏迹象不明显的城市，值得关注。而近期泉州继续在购房政策方面持续发力，也充分说明地方政府对住房交易行情的关心和重视。
四
结论趋势
1、市场总结：要关注动力减弱的新风险
从今年4月份既有的交易数据看，出现了几个重要的变化。第一、在3月份交易数据冲高后，当前有所回落。此类数据调整，值得关注。至少在目前各地反馈楼市动力略有减弱的情况下，更是需要重视。要进一步在楼市交易市场中创造更好的环境。第二、三四线城市降温的节奏较快，这也说明此前部分交易数据和滞后的需求释放有关系。同时各个城市之间有较大差异，类似淄博、惠州等城市明显升温，即走出了去年的低谷期。而包括泉州等城市依然陷入低谷。我们认为，对4月份交易数据进行分析和预警，有助于我们对今年复苏的总趋势有更为客观的认识，同时也有助于房企和购房者积极调整相关策略。
2、市场趋势：“政策加油”工作需要继续
我们认为，今年房地产市场复苏的总趋势不变，即交易市场总体还是会朝着活跃的态势演进。但是需要注意一个重要的问题，即“购买力哪里来”。针对这个问题，二季度各地要做好相关的预案。除了支持三孩家庭、新市民等购房外，还要从解除购房限制、降低首付压力、降低月供压力、提振购房信心、增加购房便利、支持中青年购房等角度发力。这些工作各地在一季度已经积极开展，但是还不足，同时也需要巩固既有的政策效应。唯有政策力度继续加码，房地产交易市场复苏的基础才会更加牢固。
附录
本报告涉及的50个城市按一、二、三四线城市划分，包括：北京、上海、广州、深圳、成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、苏州、西安、长春、长沙、重庆、宝鸡、德阳、东莞、东营、佛山、湖州、惠州、丽水、六安、清远、衢州、泉州、汕头、韶关、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、烟台、漳州、肇庆、镇江、舟山、珠海、淄博、江阴和昆山。
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文章来源:易居研究院
