本报告对全国31省份房地产市场指标进行分析，包括开发投资额、新开工面积、竣工面积、房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售价格等6个指标，以更好了解全国31省份房地产市场的运行情况。报告同时关注了全国13个经济大省的运行情况，包括北京、上海、广东、江苏、浙江、山东、福建、河北、安徽、湖北、湖南、河南和四川。研究认为，一季度全国各省份尤其是13个经济大省，其房地产市场总体步入复苏通道。鉴于复苏基础还略薄弱，预计二季度提振楼市的相关工作还需强化。
一
(资料图)
供给端指标
1、开发投资：上海扮演领头羊角色
2023年1-3月份，全国31个省份中，有14个省份房地产开发投资额同比增速为正，有17个省份增速为负。其中西藏增速最高，为62%；而天津增速最低，为-37%。据此可以认为，房地产开发投资增速指标上，有14个省份保持了相对强劲的扩张态势，具有积极导向。
在13个经济大省方面，有4个省份房地产开发投资额同比增速保持正增长，即上海（14%）、北京（10%）、湖北（2%）和浙江（2%）。上海扮演了一季度房地产开发投资增长的领头羊角色。相对来说，部分经济大省该指标表现略差，比如广东该指标为-8%，明显比浙江和江苏要弱。一个很重要的因素是，广东受房企债务风险影响较大，开发投资指标明显受牵制。二季度进一步解决债务问题、增强房企投资端的扩张动力，是此类省份要重点关注的。
2、新开工：三省要防范新房供应断档问题
2023年1-3月份，全国31个省份中，有8个省份房屋新开工面积同比增速为正，有23个省份增速为负。其中宁夏增速最高，为66%；而黑龙江增速最低，为-62%。总体上，新开工同比为正的省份数量不多，尤其是很多经济强省并没有进入正增长区间，二季度需要在该指标方面持续优化营商环境。
在13个经济大省方面，有3个省份房屋新开工面积同比增速为正，分别包括北京（30%）、河北（20%）和福建（9%）。我们认为，江苏、浙江和广东三省在该指标上表现较差，拖了后腿，是二季度需要加快修复和改善的重点指标。要凭借一季度销售端活跃的有利条件，加大房企资金回笼速度，确保房企敢投资、敢开工。否则按此类省份当前经济复苏和房地产销售端复苏节奏，后续很容易形成新房供应断档的尴尬问题。
3、竣工：河南等省保交楼工作明显提速
2023年1-3月份，全国31个省份中，有23个省份房屋竣工面积同比增速为正，有8个省份增速为负。其中黑龙江增速最高，为456%；而新疆增速最低，为-33%。总体上较多省份竣工面积指标表现较好，纷纷回正，充分体现了去年下半年保交楼工作是积极有效的。此类指标转好，也有助于增加各省购房信心，对于二季度房屋交易行情提振也有积极的作用。
在13个经济大省方面，上海该指标表现最好，同比增速为38%。上海在本轮楼市中总体稳健，房企债务风险化解工作做得较好。从上海房地产市场的实际情况看，楼盘交付情况总体好于全国其他省份，值得肯定和学习。而河南去年面临了较大的交付压力，当时7月份停工断贷风波时该指标为-31%，而当前已收窄至-9%。这说明保交楼工作明显提速。
二
需求端指标
1、房屋销售面积：安徽等三省表现偏弱
2023年1-3月份，全国31个省份中，有19个省份商品房销售面积同比增速为正，有12个省份增速为负。其中天津增速最高，为85%；而安徽增速最低，为-23%。总体上一些楼市疲软的北方省份，当前房地产市场也迎来一波较好的行情，扭转了去年“南强北弱”的不均衡性。比如说天津在去年全年该指标为-32%，而当前该指标明显转正，充分说明此类省份在购房政策刺激下，市场依然有复苏的动力。
在13个经济大省方面，北京、河北和广东表现最好，同比增速分别为14%、10%和10%。而包括安徽、福建和湖南等省份表现相对弱。其原因或有几点。第一、部分省份的省会城市表现略强，但下属的地级市表现偏弱，购房消费能力有待提振。第二、新房的供应规模偏少，导致一季度销售行情难以快速拉升。对于此类省份来说，二季度依然需要增强政策出击的主动性，确保销售端数据持续回稳回暖。
2、房屋销售金额：天津最强江西最弱
2023年1-3月份，全国31个省份中，有23个省份商品房销售面积同比增速为正，有8个省份增速为负。其中天津增速最高，为98%；而江西增速最低，为-22%。应该说，较多省份该指标保持正增长，对于房企销售状况和资金回笼等都有积极的作用，也在很大程度上进一步化解了房企的经营风险。
在13个经济大省方面，北京、浙江和广东的表现最好，同比增速分别为17%、15%和14%。同时河南等省份也呈现了积极的表现。河南在去年全年该指标为-22%，而当前由负转正，为6%。这说明此类省份总体上走出了去年楼市的危险期，销售端指标转正，将增强房企信心，对于后续推进保交楼等工作也有积极的作用。
3、房屋销售价格：普遍走出下跌空间
2023年1-3月份，全国31个省份中，有27个省份商品房销售价格同比涨幅为正，有4个省份涨幅为负。其中四川涨幅最高，为13%；而西藏涨幅最低，为-12%。当前较多省份房价止跌，纷纷步入正增长区间，充分说明各地稳房价工作积极有效。同时这也说明一季度房屋销售行情提振，客观上对价格指标产生了积极影响。
13个经济大省中，有12个省份房价涨幅已经回正，而湖北微跌，跌幅约等于0%。13个经济大省房价指标充分说明，房地产市场回稳趋势明显。此类省份新房交易规模大，自然也可以带动全国房价的回稳。当然在这过程中，部分省份的相关城市楼市近期略强，二季度要适当关注房价走势，防范各类炒作现象出现，尤其是学区房、一二手房价格倒挂等领域。
三
总结预测
1、市场总结：南强北弱态势有所扭转
总结今年一季度全国31个省份房地产的数据，我们认为有几个重要的特征。第一、供给端复苏的节奏要慢，而销售端复苏的节奏较快。同时部分省份此类指标的差异性较大。如广东销售端数据表现不错，而供给端数据较差，这说明要充分认识到“供需缺口扩大”的矛盾问题。此类经济大省预计后续销售端将继续活跃，所以供给端如何扩张、如何减少债务压力带来的负面影响等，都是各地二季度要关注的。第二、购房市场复苏过程中，一些北方省份也明显崛起。去年曾经有一个“南强北弱”的大讨论，即房地产交易市场也形成了不均衡的问题。当前数据至少说明，包括天津、河北等北方重点市场也有回暖的可能，市场信心进一步增强。全国房地产均衡性也进一步增强。
2、市场趋势：查漏补缺做好巩固工作
我们认为，一季度各省份的房地产市场数据说明，各地有较好的开局和表现。但是也需要看到，楼市回稳的基础还是很薄弱，尤其是4月份的各地反馈数据看，部分还有下降的风险。同时一些经济大省土地交易市场相对偏热，购地市场存在新的非理性竞争行为；4月份开始部分区域也存在房价炒作等新情况。此类情况都说明，二季度房地产工作要更加扎实、更加细化，要做好因城施策的工作、既防冷也防热。尤其是要根据各省市楼市、地市等冷暖情况，继续优化政策，进一步促进房地产指标回稳且向好发展。13个经济大省更要对照此类房地产指标查漏补缺，主动修复相关指标，进而更好发挥楼市回稳的领头羊角色。
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文章来源:易居研究院
