本报告对全国50个重点城市新建商品住宅成交情况进行分析，以更好把握4月份新房交易市场运行情况。数据显示，4月份全国较多城市新房交易数据相比3月有明显下滑，且下滑幅度较大，说明楼市复苏有阻力。当然在本轮住房消费提振工作中，部分城市表现较好，包括近期备受关注的淄博等山东城市，复苏状态不错。相关城市复苏的逻辑值得关注学习，以更好促进后续住房交易行情的提振。
(相关资料图)
一
总体情况
1、成交面积：环比下降近三成
2023年4月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1896万平方米，环比下降27%，同比增长30%。在这50个城市中，有44个城市呈现了环比下降态势，相当于近9成城市楼市交易行情要比3月份弱。出现月度上下波动是正常的，但下降城市数量过多也值得关注。当然我们认为，楼市复苏的大趋势并不改变，市场信心也总体处于恢复的状态之中。
2、同比增速：要关注缩水近三成的问题
本部分统计了全国50城新房成交面积的同比增速数据。今年4月份新房成交面积同比增速为30%，即增三成。在连续20个月同比下降的情况下，今年2-4月份保持了同比正增长态势，但增速在收窄。需要说明的是，4月份的“好”，是基于去年4月份低迷数据做的对比。若将今年4月份交易数据和2019-2022年历年4月份数据做对比，可以看出，其同比增速分别为-37%、-30%、-49%和30%。这说明相比2019年交易活跃的年份，当前新房交易有严重的缩水问题。
3、年初累计同比增速：保持上行态势
本部分研究“新建商品住宅年初累计成交面积同比增速”指标，以更好分析今年1-4月份整体市场行情。今年1-4月份全国50城新建商品住宅成交面积为7715万平方米，同比增速为18%，相比1-3月份15%的水平有所扩大。鉴于4月份单月数据表现出新的压力，所以二季度购房政策还要进一步刺激，以防范此类曲线上行速度放缓。
二
城市分类
1、环比增速：三四线城市下滑较明显
我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年4月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为277、1048和571万平方米，环比增速分别为-14%、-24%和-35%。三类城市均出现了环比下降态势，说明3月份冲高后普遍回落。另外从实际反馈的情况看，三四线城市“购房动力哪里来”的问题颇受关注。各地要重视对此类城市购房行情的提振。
2、同比增速：一线增速高但有异动
我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年4月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速分别为71%、25%和24%。三类城市均保持了两成以上的增速。另外需要说明的是，一线城市看似增速高，实际上和上海市场有关。去年4月份上海交易几乎为零，所以容易拉升此类城市的同比增速曲线。
3、年初累计同比增速：各类城市总体保持两成增速
我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年1-4月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为999、4118和2599万平方米，同比增速分别为19%、17%和21%。三类城市总体上呈现了两成的增速，通俗理解是：今年买房的人多了，增加了20%的规模。
三
城市排序
1、环比增速：仅6个城市没有下滑
对今年4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积环比增速进行排序，结果如下。排序显示，全国仅有6个城市成交行情没有出现下滑，即西安、北京、东营、成都、合肥和深圳。这也说明，4月份偏强势的城市，普遍属于基本面不错的大城市。而从下降的城市来看，有3个城市降速超过50%，市场调整的程度较大。
2、同比增速：少数城市降速超过50%
对今年4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速进行排序，结果如下。排序显示，长春、昆山和上海等城市的数值明显异动，和去年疫情期间楼市交易量非常低有关。而包括东营、济南、漳州、西安、合肥和珠海等城市的交易行情较好，增速都超过了50%。另外在增速后10位的城市中，部分城市下滑态势较明显，如泉州和大连。
3、年初累计同比增速：山东三城较热
对今年1-4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速进行排序，结果如下。其中，楼市交易行情表现较好的10个城市分别为长春、杭州、南宁、惠州、淄博、济南、德阳、肇庆、东营和东莞，其同比增速均接近或超过了50%。此类城市中，部分属于购房政策明显宽松的城市，部分则属于压抑需求持续释放的城市。TOP10的城市名单，值得各地关注和学习。
此次10强城市中，山东有3个城市入围，即淄博、济南和东营，分别为50城的第5名、第6名和第9名。三个城市进入10强行列，并非偶然。原因有三点。1）疫情三年期间，江苏浙江等沿海省份有一波交易高峰，但山东不明显。潜在购房需求在今年才明显释放。2）相比其他经济大省，山东受房企债务问题以及烂尾楼问题的干扰少，购房信心更容易恢复。3）济南市场有一波持续的行情，也带动了周边地级市的楼市复苏。另外从近期调研来看，“淄博烧烤”事件和山东楼市复苏的直接关系并不强。但此类事件有助于提升城市形象和置业优势，对后续山东各城市的楼市复苏也有间接正面影响。
四
结论趋势
1、市场总结：市场行情出现微小调整
观察今年4月份及前4月份新房交易行情，其呈现了几个重要变化或特点。1）在一季度“爬楼梯式”的复苏基础上，4月份有小幅下滑。其和3月份数据冲高、4月份推盘力度放缓、购房需求有待进一步提振等因素有关。2）楼市总体步入复苏通道，经济人口等基本面不错的大城市，其复苏道路走得更为坚实。而包括淄博等城市进入TOP10行列，充分说明三四线城市也不悲观。总结来看，当前楼市复苏的工作推进有力，但需要防范一些不确定性或干扰因素。
2、市场趋势：要巩固前4月的复苏成果
今年房地产市场复苏的总趋势不变，在4月份调整的基础上，预计5月份会有一波新的行情。其原因在于，4月份调整属于短期的、月度的波动，而非楼市扭头向下的恶化信号。当前各地依然在积极提振楼市交易行情，即便是一二线城市，也通过各个层面刺激住房消费需求。典型的例子如杭州放松郊区市场的限购政策、上海针对二孩家庭提高了公积金贷款额度等。此类工作值得全国其他城市的学习。这也进一步说明，住房交易行情复苏是楼市复苏的重要基础，各地二季度依然要高度重视。
附录
本报告涉及的50个城市按一、二、三四线城市划分，包括：北京、上海、广州、深圳、成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、苏州、西安、长春、长沙、重庆、宝鸡、德阳、东莞、东营、佛山、湖州、惠州、丽水、六安、清远、衢州、泉州、汕头、韶关、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、烟台、漳州、肇庆、镇江、舟山、珠海、淄博、江阴和昆山。
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文章来源:易居研究院
