今日观点!王晓松:新城控股发展重安全 现金和负债“两手抬边际”

发布时间:   来源:不会水的鱼10025

房地产正在探底盘整,截止8月31日,A股和港股超80家上市房企“2022年半年报”中,超过70%上市房企净利润、毛利润出现同比下滑;百强房企平均销售金额同比下滑51%,带动营业收入整体回缩。


(相关资料图)

探底阶段,安全是第一要义,相对而言具备优质商业资产的企业,或能凭长期盈利预期来获取“平滑周期”的能力,并以此抬高安全边际。

这一特征在新城控股(601155.SH)身上表现较为明显,作为行业内第一批开展“商住双轮模式”的企业,受到利润水平较高的商业业务带动(上半年商业运营收入同比增长19.8%),新城控股整体毛利率较去年同期平稳提升2.29个百分点,至21.90%,远高于TOP50房企的毛利率中位数(约15%),甚至超过2021年的总体房企毛利率(约21%)。

商业“奶牛”平衡利润波动的效果可见一斑。

与此同时,新城控股的开发业务质量进一步提升。数据显示,今年上半年新城控股651.60亿元销售金额中回款额达760.30亿元,回款率117%,位于行业前列。

高效回款可以拉动企业的现金存量,上半年新城控股在手现金余额447.82亿元,经营性现金流净额为115.03亿元,为公司夯实了安全垫。

而对于当前的房企来说,守住安全,在房地产盘整结束时,才可能等到新周期的新风口。

业绩看质量:指标成色提升

当前房企看业绩,质量远远重于单纯的指标增长。新城控股2022年中期业绩报也体现了“价值观”的这一改变。

数据显示,2022年上半年新城控股实现营业收入428.03亿元,归属于上市公司股东的净利润30.10亿元,扣非归母净利润25.62亿元。

规模层面,截止6月末新城控股实现合同销售金额651.60亿元,销售面积约657.20万平方米,另外已售未结转面积达到3468.92万平方米,预示未来结算进报表的盈利和收入也是可观的,公司经营规模有能力保持平稳。

同时值得注意的是,新城控股截止6月末的总土地储备1.31亿平方米中,一二线城市占比37.05%,长三角区域三四线城市占比约29.46%,多是人口流入量和资源量较稳定的城市,这是公司开发业务未来结算总量和质量的关键。

经营成色(利润指标)的提升,新城控股主要预期在经营性业务上。

财报显示,在今年上半年新城控股商业运营实现收入47.18亿,同比增长19.8%,其中商业持续性经营收入持续大涨超过当期利息支出,约为145.7%。

而新城控股的经营性业务中,不含税的物业出租及管理收入在今年上半年增至43.79亿元,占公司营业收入的10.23%,比例进一步上扬。

由于物业出租及管理属于较高毛利业务(毛利率约72.22%)且在总毛利中的占比大幅提升至33.74%,公司整体毛利率被带动提升至21.90%,同比涨幅2.29个百分点。

实际上,物业出租及管理业务的收入及利润水平,与吾悦广场的数量和质量挂钩。

据了解,截止今年上半年,新城吾悦广场的开业面积达1189.06万平方米,出租率达96.01%,连续多年保持90%以上的出租率,这意味着,新城控股的商业收益有保证。

一环扣一环,源于商业项目本身经营规模和质量的夯固,不断拉升着新城控股的未来利润预期,这是其抵御行业性下行风险的核心竞争力。

发展重安全:现金和负债“两手抬边际”

如果说质量让企业“活好”,安全则保证企业“活下去”。

面对这条第一要义,新城控股一方面稳现金、一方面降负债。

由于开展“有回款的销售、有归集的销售”,新城控股在上半年回款金额达760.30亿元,回款率117%,回款率、归集率位于行业前列。

同期新城控股的物业交付量达到近4万套,计划下半年新开工67个子项目,新开工建筑面积624.67万平方米;计划竣工148个子项目,实现竣工面积1762.80万平方米(住宅项目951.16万平方米,商业综合体项目平方米811.64万平方米),稳定的交付进一步提升项目资金回笼、结转的预期。

而回款和交付提质,对资金端的效果显而易见,例如在上半年,新城控股的在手现金余额447.82亿元,对比同期短债,公司期内的非受限现金短债比1.06倍,若直接按照货币资金除以短期金融机构债务,现金短债比则为1.75倍,安全系数维持较高位置。

实际上,新城控股的债务可控性本来就比较高,截至2022年6月底公司的有息负债822亿元,同比下降191.60亿元;公司整体净负债率为48.37%,同比下降12.11个百分点;公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%,同比下降8.39个百分点,三道红线均达“绿档”要求。

债务可控的情况下,更为难得的是,新城控股实现了债务结构的优化。这一定程度上得益于双轮驱动战略带来的融资优势。

据了解,截止今年8月底,已有近20座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地,累计获得融资62亿,而此类贷款具备“融资期限长、还款安全”的特点,成为新城控股在资本市场一把很好的抓手。受此带动,在行业融资难度进一步加大的情况下,公司在中报期内的平均融资成本进一步下降到6.50%,很不容易。

可以看到,新城控股的策略和行业中很多企业都有所不同,在基本面稳定安全的前提下,“以商业平滑周期”是其等待复苏、争取新发展的方法,也可能构筑成新城控股的长期优势。

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