久期财经讯，3月8日，穆迪将新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited，简称“新城发展”，01030.HK)的公司家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B1”，并将New Metro Global Limited发行债券的有支持高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”，上述债券由新城发展提供担保。
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与此同时，穆迪还将New Metro Global Limited发行债券的有支持高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”，上述债券新城控股集团股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，简称“新城控股”，601155.SH)提供担保。新城控股为新城发展持股67%的子公司，负责新城发展的大部分业务。
穆迪还将评级展望从“负面”调整至“稳定”。
穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示:“此次评级下调反映了新城发展合同销售和市场份额的下降，以及穆迪预计未来12-18个月信用指标的恶化将不再支持该公司此前的评级水平。”
Chen补充道:“稳定的展望反映了穆迪的预期，即该公司将在未来12-18个月内保持充足的流动性和合适的财务指标以对应其B1的CFR。”
评级理据
穆迪预计，新城发展的合同销售额将继续落后于市场，在2023年同比下降15%，至1000亿元人民币左右。此前，该公司的合同销售额从2021年的2340亿元人民币大幅下降50%，至2022年的1160亿元人民币。该数据要弱于评级为“Ba”的中国房地产同行。销售额的持续下滑也将削弱该公司未来12个月的现金流和信用指标。
该公司合同销售疲软反映了该公司在过去12-18个月暂停土地补充和放缓建设以保持流动性。鉴于底线城市的经济基本面较一线城市较弱，其对低线城市的高敞口也可能限制其从政府的需求侧支持措施中复苏的步伐。过去三年，二三线城市占该公司合同销售额的55%以上。
合同销售额的下降将对该公司未来的收入确认和财务指标造成压力。因此，在未来12-18个月，其EBIT/利息覆盖率将从截至2022年6月前12个月的3.2倍降至2.4倍-2.2倍，而其债务/EBITDA之比将从同期的5.2倍升至6.8倍-7.5倍。上述预测数据将更符合B1的CFR。
不过，穆迪预计，在未来12-18个月，新城发展的流动性将保持充足，因为过去3-6个月，中国政府的措施为新城发展在境内筹集新融资提供了支持。具体而言，该公司在中债增的信用担保下发行了20亿元人民币的境内中期票据，并于2022年12月通过H股配售筹集了19亿港元，以偿还部分到期债务。这将有助于为该公司大量到期债务提供资金，包括6.5亿美元(约45亿元人民币)的离岸高级票据和总计96亿元人民币的在岸债券，这些债券将于2024年6月底到期或可回售。
新城发展的B1 CFR还考虑了该公司成熟的投资物业(IP)组合，这将继续产生稳定的经常性租金收入。穆迪预计，该公司的租金收入将从2022年的约50亿元人民币增长10%-15%，至2023- 2024年的58亿- 62亿元人民币。在预测期内，预计租金收入将占公司总利息支出的125%-140%。
就环境、社会和治理(ESG)因素而言，新城发展的所有权集中在前任董事长，其持有新城发展64.8%的股份。穆迪还考虑了公司七人董事会中三名独立非执行董事的存在，以及遵守香港联合交易所上市公司《公司治理准则》要求的其他内部治理结构和标准。最近的管理层变动不太可能对该公司的运营产生重大影响，这是因为大多数高级管理层保持稳定，该公司将维持其当前的经营战略和财务政策。
由于结构性从属风险，由新城发展提供担保的高级无抵押债券的评级为“B2”，比CFR低一个子级。新城发展的大部分债权都在子公司层面，包括新城控股的中间控股公司，在破产情况下，其受偿顺序优先于控股公司的债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素。
另一方面，由新城控股提供担保的高级无抵押债券评级为“B1”，这反映了新城控股更接近资产，在清算情况下，其债权人受偿顺序优先于新城发展的债权人。新城控股的债权人还受益于该集团多元化业务，从大量具有高度地域多元化的运营子公司以及其投资物业组合中产生现金流。
可能引起评级上调或下调的因素
若发生以下情况，穆迪可能会上调新城发展的评级：新城发展在保持充足流动性的同时增加其合同销售额，并改善其信用指标。表明评级获得上调的信用指标包括：调整后的EBIT/利息之比持续高于2.5倍-3.0倍;以及债务/EBITDA之比持续低于7.0倍。
若发生以下情况，穆迪可能会下调新城发展的评级：新城发展的流动性和融资渠道恶化;其合同销售额下降幅度超过了穆迪的预期，或其信用指标减弱;EBIT/利息覆盖率之比持续降至2.0倍以下，债务/EBITDA之比持续增至8.0倍以上。
如果公司与合资公司相关的或有负债显著增加，或其向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，则也可能会带来评级下调压力。
此外，如果该公司通过质押其投资物业大幅增加其担保债务，进而增加新城发展和新城控股高级无抵押债权人的从属风险，则授评债券的高级无抵押评级可能会被下调。
新城发展控股有限公司主要在中国从事住宅房地产开发。新城发展于1996年由王振华先生建立，他是新城发展的前任董事长。王振华先生是新城发展的最大股东，持有该公司64.8%的股份，其自 1993 年以来在中国(A1/稳定)参与房地产开发业务。
