申明：总结：
作者基于一定的假设和对武汉关谷REIT发行材料分析，武汉光谷REIT发行价值预测如下：
（1）武行光谷REIT发行价约为2.617元/份额，对应首年度预期分红收益率（2024年）约为：4.89%。
(资料图)
（2）约6亿份基金份额，发行规模约为15.70亿左右。根据发行人发行安排及假设，REIT的NAV为15.4亿，对应的发行溢价率为1.02倍。
正文：
一、REITs资产估值
物业位置：于武汉市东湖新技术开发区关山大道 1 号的“光谷软件园“项目，以及位于武汉市东湖高新区光谷大道41号“互联网+项目 ”。估值单位：戴德梁行估值时点：2022年12月31日估值对象：武汉光谷REITs底层资产17.44万方评估方法：100%收益法剩余年限：30年折现率：6.50%资本化率(Cap Rate) ：2023 年度的资本化率为 5.33%。估值结果：15.40亿评估结果如下表：1、按照REITs交易结构安排，没有做融资杠杆设计，因此债务为0。2、本单REITs底层资产17.44万方，总估值15.4亿元。3、暂不考虑其他因素影响。因此REITs净资产（NAV）=15.40-0=15.40亿。如下表：
二、REITs申报规模与预期分红率（申报邀约）
（一）REITs净资产（NAV）1、2023年、2024年总收入分别为1.13亿和1.19亿，增长4.92%；2、经调整后2023年、2024年可供分配现金流分别为7271.32万元和7665.17万元，增长率为5.42%。3、募集说明书中假设按照预测可供分配金额的 100%向投资者分配。可供分配现金流如下表：1、募集规模：募集说明书（申报稿）的你发行规模为REITs上市过程中首次向市场发出发行规模邀约，武汉光谷REITs拟发行规模为15.4亿。2、预期分红收益率：按照未来两年可分派现金流预测，则2023年度和2024年度预期年化分红收益率为4.72%、4.98%。3、发行溢价率：REIT净资产（NAV）15.40亿与发行规模15.40亿相同。即武汉光谷REITs初步发行邀约计划按照资产估值平价发行。拟发行预期收益率如下表：根据《中金湖北科投光谷产业园REIT询价公告》内容及《中金湖北科投光谷产业园REIT募集说明书》询价区间如下：1、拟发行份额：中金湖北科投光谷产业园REIT批准发行基金份额为6亿份；2、基金份额分红预期：按照2023年度、2024年度分派总额分别计算每基金份额年度分派金额分别为0.1212元、0.1278元。3、询价区间：询价公告发出的询价区间为：P询∈【2.541，2.746】元/份额；
（二）可供分配现金流
（三）拟发行预期收益率预期
三、武行光谷REIT询价分析（招标邀约）
（一）询价区间与预期分红收益率区间4、预期分红收益率：我们采用上市后首个完整自然年度（2024年度）分派金额为标准，确定对应的分红收益率区间：R询∈【5.03%，4.65%】5、发行溢价区间：按照发行区间对应发行规模【15.25，16.48】亿，NAV=15.40亿，则对应发行溢价区间【0.99，1.07】倍。
（二）产业园REITs统计分析武汉光谷REIT资产类型为产业园类的新经济、租赁型REITs。截止2023年5月已经发行上市产业类型REIT为8单，总发行规模152亿。8单产业园REITs询价区间分红收益率统计描述如下：1、武行光谷REITs询价价格下限对应的预期分红收益率为5.03%，与最大值5.31%相差约一个标准差，但大于中位数4.81%和平均数4.78%。2、武行光谷REITs询价价格上限对应的预期分红收益率为4.65%，与最大值4.78%相差约0.5个标准差，但大于中位数4.14%和平均数4.16%。3、8单产业园REITs中，实际发行价对应的发行首年度预期分红收益率平均数为基于才聊REITs估值模型及如下信息：（1）已经发行8单REITs询价区间及实际发行价对应的预期分红收益率统计分析；（2）武汉光谷REIT资产类型；（3）发行人声誉；（4）资产区位及资产收益质量；（5）自4月份以来的中国REITs资本市场情况我们预测武行光谷REIT发行价约为2.617元/份额，发行规模约15.70亿，对应首年度预期分红收益率（2024年）约为：4.89%。如下表4.37%。最高为东久REIT（4.94%），最低为张江REIT（4.04%）。4、假设询价区间差价=询价上限价-询价下限价，8单已经发行REIT区间差异最大为临港REIT：0.89%，最小为东久REIT：0.25%。而武汉光谷REIT询价区间差异为0.38%，略高于东久。（见附件：产业园REITs询价区间预期分红收益率对比）根据上述情况武汉光谷REIT的实际发行价预计多少？
四、武行光谷REIT发行价值预测1、发行价预测
2、发行溢价率预测值（1）根据才聊REITs对武汉光谷REIT发行价值预测，6亿份基金份额，发行规模约为15.70亿左右。（2）根据发行人发行安排及假设，本单REIT的NAV为15.4亿，对应的发行溢价率为1.02倍。则：
附件：武汉光谷REIT vs 产业园REITs图
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