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前文《REITs价值波动预警与价值回归》我们有讲，自2023年3月18日才聊REITs发布预警文章以来，截止2023年5月31日收盘，市场进行了较大幅度的回调。截止2023年6月2日收盘总体市值已经跌破发行市值，波动幅度达到-6%;截止6月2日尾盘收盘，二级市场本周较上周下降幅度更是达到4%。

大家不禁要问：二级市场价格回落这么多，市场企稳了吗？从目前来看，市场还在结构性探底行情之中，并且这一过程呈现加速趋势。市场初期，随着投资者情绪带动以及资本市场环境和政策利好等多重因素影响，二级市场平均最高溢价率超过30%；随着时间变化，叠加因素动能耗尽，REITs从情绪价值转为发现内在价值过程，并且这一过程有延续的趋势；随着探底的过程延续，二级市场部分项目呈现单日波动加剧的趋势；本周先后有中金普洛斯单日跌幅2.9%，华夏中交建REIT单日跌幅超3%，后有中金安徽交控REIT单日跌幅超过6.2%。

其中包括产业园类、保障房类等项目本周更是持续阴跌。这也验证了才聊REITs《中国REITs资本价值波动区间分析（±30）：基于分红收益率估值模型》文章的判断。

二级市场呈现目前的状态表面是流动性枯竭，深层次原因可能在于对价值的判断。我们判断事物价值的时候需要根据环境以及现实需要综合平衡事物的远期预期价值以及时下的现值。所以，构建价值的尺度也就是给资产一个合理的锚更符合价值投资的底层逻辑。

显然，仅靠上涨下跌理论来评判REITs价值不具有理论基础；综合来看，才聊REITs提出的内在价值显然更能被市场认可，目前市场正处在内在价值与预期价值之间的博弈。

当然，不能将市场调整与我国长期发展REITs趋势进行比较，REITs目前尚处于试点阶段，试点过程中的各种现象需要通过实践总结，形成更为合理的发展体系才是我国REITs专业化道路的呈现。

有几个关于REITs的指标也是影响对价值判断的因素不得不重视：

第一，分派率，项目可供分配金额与实际分配金额之间，项目实际发行可供分配金额与实际分配金额之间！

第二，估值，项目目前估值多以现金流量乘以年限系数进行评估，同时对于可能影响估值的资产价值、配套设施以及预期稳定增长率等等进行综合评估得出结果；在实际发行时还要考虑账面价值以及决算投资金额，多数项目实际发行规模要大于估值规模！

第三，二级市场流动性，每个项目在上市的时候都要配有做市商提供流动性支持，从实践来看，流动性枯竭是市场普遍认知，这显然很矛盾！