REITs信息如此披露为那般!

发布时间:   来源:REITs速达

声明:本文无意对任何项目进行评判,也不涉及对市场走势的判断,仅为如何提升信息透明度进行的一些个人思考。不具备投资建议,同时,不承担任何责任。

近期由于市场在底部区间,很多关于REITs回落因素的文章也相继发表,不一而足,各有各的道理。先说一下近期市场主流观点一直强调的流动性问题,将市场下探归因为流动性不足导致的交易量下降,从而导致市场回落;有部分道理但不绝对。


【资料图】

成交量在6月初市场波动加大后开始降至低谷,并非二级市场长期行为。这就和中西医之间对于病症判断有相同之处,例如嗓子疼,西医说是上火了,需要吃点撤火药。中医讲究辩证施治,火从何来!找到根本从而对症下药。这两种方式好坏、优劣“受者”自有判断

至于从何时下跌,为何下跌我们在3月份的文章中已经有提示了这里不再过多论述。

接下来我们聊聊会计上的那些事,这里面涉及到信息披露的规范化以及信息的透明性等问题,需要我们花点心思去关注。

市场对于本轮回撤的诱因共识之一是因为租赁型REITs中产业园区部分项目出租率不足导致的市场对于REITs产品价值判断产生的也就是说业绩是衡量REITs价值的重要指标。针对业绩而言,在整理年报时有有些信息特别有意思与大家一起探讨。

由于这里面涉及到项目的敏感信息我们以“A项目”代替具体项目名称;“A项目”在申报的时候已经在二季度末期,按照其它项目的对比应该采用半年度预测值,而“A项目”首年预测数据采用的是全年的营收指标。

另外一个信息披露的方式也是近期和部分REITs爱好者在交流过程中提出的一个问题:”;在计算具体项目盈利能力时在“收入项”采用的是全口径计算,而计算“毛利时仅扣减处理成本;其他例如税金和其他成本却没有计算(是有意识的增加毛利水平还是计算方式就是如此我们暂不下结论)。

当然,最终要看的是结果;目前该项目已经完成了两年的年报披露,我们总结下两年来“A项目”完成可供分配金额的具体情况:

第一年、2021年“A项目”报告期内超额完成了预测可供分配金额的指标超额原因:根据基金招募说明书中预测的2021年全年可供分配金额160,424,160.99元/全年总天数365天*报告期内从基金成立日计算天数208天,计算得出报告期内预测分配金额为91,419,795.85元,实际可供分配金额为137,151,587.50元,主要由于期初现金的分配造成。

第二年、2022年“A项目”报告期内实际可供分配金额同样超过了预测的可供分配金额但这一结果不是完全由运营来达成的,在年度报告中也标出了差异原因“主要为:基金实际运营结果与预测的差异所致,本期项目实际产能利用率低于预期而其完成因素得益于2022年合肥项目收到的退税款以及预留运营费用、预留资金的使用和当期资本性支出与实际工程款进度、运营费用支付情况以及大修进展挂钩,与预测数据存在一定差异。(这其中我们查询了下,退税款约有4061万,预留工程款加回项有6250万之多。具体以披露的年报数据为准)

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