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国家统计局公布2023 年1-3 月房地产开发投资与销售数字1。

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3 月商品房销售延续复苏态势，后市持续关注新房推盘情况。2023 年3 月全国商品房销售面积和金额同比转正至+0.1%和+8.7%（2023 年1-2 月分别为-3.6%和-0.1%，2022 年分别为-24%和-27%），新房销售持续复苏。这与我们高频口径数据（1-2 月和3 月新房销售面积同比分别为-4.6%和+40%）和克而瑞口径数据（1-2 月和3 月百强房企销售金额同比分别为-12%和+28%）走势一致但更为平缓。我们认为新房销售复苏延续与疫后需求释放、政策环境温和、价格预期好转、推盘边际回升等因素直接相关；往前看，建议重点关注新房推盘量以及更前置的推地量表现，供应伴随需求同频恢复是销售量持续回升和房价走势平稳的先决条件，尤其是在库存偏低的一线和强二线城市。

3 月开工、投资边际走弱，预计中短期内修复或仍偏慢。2023 年3 月全国房屋新开工面积同比跌幅回落至-29%（2023 年1-2 月-9.4%，2022 年-40%），全国房地产开发投资完成额同比跌幅也持平略降至-5.9%（2023 年1-2 月-5.7%，2022 年-10%），叠加去年3 月基数呈边际下行趋势，开工、投资指标表现整体偏弱，符合我们此前提出的投资改善仍须一定时间的判断；3 月竣工同比增幅进一步走阔至+32%，或与到位资金情况改善（3 月+2.8%vs1-2 月-15%）和保交楼政策落实有关。考虑到年初以来整体推地量偏低迷（1 季度300 城累计推地面积同比下降37%），同时存量土地中相当部分由开发能力较弱的城投平台和出险房企持有而较难盘活（2022 年22 城集中土拍中城投平台拿地面积占比为44%），我们认为开工、投资的修复节奏阶段性或持续偏慢，须重点关注土地市场边际动态，包括推地情况和企业拿地意愿，年初以来基本面较好的重点城市土拍热度已有明显回升，但郑州、长春等地温度仍偏低。

提示地产/物业板块投资机会。3 月新房销售延续复苏趋势，往前看，我们认为新房销售量价表现在城市间分化将更加明显，财务稳健、土储优质、拿地积极均好型房企在供给侧出清和基本面修复过程中的受益逻辑凸显，投资修复速度偏慢或使得政策环境阶段性保持相对温和。A股推荐：1）优先受益于销售修复的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：万科、金地、城建发展。内房推荐：1）均好型标的：中海、华润、越秀、建发国际；2）财务稳健低估值标的：金茂、中海宏洋、绿城。物管推荐稳健型标的保利物业、中海物业、华润万象生活和万物云；代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化；保交楼不及预期。