2023开年，房地产市场多项数据出现起色，从政策端松绑到金融侧支持，多重利好密集释放，到房贷利率一路走低。

在“保交楼”“支持刚性和改善性住房需求合理释放”的大背景下，2023年的珠海楼市是否回暖？开发商应该如何调整经营策略？购房者面对全新的市场环境该作何选择？房企经营策略怎样优化转向？对此，珠海乐居专访了知名媒体评论员、左岸控股董事长李炳亮。

(资料图)

知名媒体评论员、左岸控股董事长李炳亮

李炳亮表示，近期珠海各楼盘售楼部又再现往日熙熙攘攘的人群，且多个项目又开始出现销量上升的势头，尤其是春节后，珠海楼市回暖迹象明显。其实不仅房地产，其他行业也犹如雨后春笋，不断冒尖，大有百业复兴之势。经过疫情放开的短暂阵痛，整个社会迎来了新的希望。

近期房地产行业可谓利好频传，无论是“保交楼、保民生”，“支持刚性和改善型住房需求”，还是重提支柱产业地位，国家层面对行业重视程度有目共睹。李炳亮认为，保交楼，根本上就是保经济、保信心、保民生。开发商需要以去化为主，降低负债，认真提升产品品质，继续推进组织和战略创新和改革，增强企业韧性，迎接未来的大浪淘沙。

对于刚需和改善需求购房者，李炳亮建议，珠海是一个“蓝筹股”，正在快速补齐投资和工作的短板，刚需客此时量力而为入手一套自住房，是一个非常科学的决策；对于改善客来说，优化资产的时机已经来临，抓住政策窗口期及早上车，不失为一种好的选择。

以下为采访实录：

1、近期，房地产利好消息频传，您有观察到本地楼市回暖的迹象吗？请为我们介绍一下。

李炳亮：按市场反应的标准看，珠海楼市是有回暖的迹象。我们可以看到，地产销售和策划从业人员一改过去略显消极的状态转为积极的宣传，频繁地在各自朋友圈发广告；各种地产媒体积极的发声；各楼盘售楼部又再现往日熙熙攘攘的人群；静寂几年的开发商又积极主动的约营销公司洽谈合作事宜；更重要的是，多个项目又开始出现销量上升的势头等……这些都是可以看成传统意义上的回暖的迹象。

其实不仅房地产，其他行业也犹如雨后春笋，不断冒尖，大有百业复兴之势。经过疫情放开的短暂阵痛，整个社会迎来了新的希望。

2.从国家到地方，从政策端松绑到金融侧支持，房地产市场复苏迎来新机遇。在此背景下，您认为今年本地的新房市场，将呈现怎样的发展趋势？

李炳亮：由于房地产不仅受宏观大势影响，也受到人口变化、经济发展水平和市场供求的多重影响。在谈到中国整个房地产市场时，我们普遍认近几年开发规模将会进一步缩小，比如2021年的销售规模约18万亿，而2022年则变为13.33万亿，也许这个落差受到了疫情的影响。如果抛开疫情来说，整体规模下行是必然的趋势，这个趋势主要是受到人口出生率和市场供求变化的影响。但如果具体到珠海本土的话，我们则要从横向和纵向两个方面来深入分析！

从纵向来看，个人认为GPD规模和涨幅、产业投资规模和增速、城市区位优势、国家支持政策的缘由、居住的先天环境与后天建设情况、城市工作和投资的基础及其发展前景、以及城市可建设土地的规模与目前的开发比例等因素是主要影响珠海市场规模和房价的原因。

综合这些情况来看，相信珠海在全国的排名是非常靠前的，珠海未来的前景值得期待。

从横向来看，考虑伴随房地产市场整体规模下降的同时，各城市产生了巨大的分化，但是珠海局部区域的经济和建设水平发展是远远优于其他城市或区域。在这基础上，我们有幸看到对房地产影响最大的产业规模正在加速扩大，从近几年的招商引资看，未来3-5年有望进入投产加速期，产业带来的则是人口增长和消费力提升，以及对外影响的不断加大，这些都是有利于房地产的前景发展。

个人认为，即使现在出现了房地产的回暖现象，其原因是不确定的，或许是三年疫情积累的消费释放，也可能是各项政策集中释放的推动，这股消费力未必可以持续到年底。目前在疫情后，珠海的经济仍需要康复，消费者收入仍需努力工作去殷实，未来仍充满巨大的不确定性，珠海的发展仍需一步一步去落实。对此，开发商需要以去化为主，降低负债，认真提升产品品质，继续推进组织和战略创新和改革，增强企业韧性，迎接未来的大浪淘沙。

对于消费者来说，我建议的是：放眼全国，珠海是一个“蓝筹股”，正在快速补齐投资和工作的短板。如果认同这点，必会相信这是一个值得终生相伴的城市，那么此时量力而为入手一套自住房，这是非常科学的决策；而收入更高的消费者，也可以择优进行低位吸纳投资，但这个相对自住性置业，会复杂很多，建议找真正专业的经纪人咨询以增强正确性。

3.无论是“保交楼、保民生”，“支持刚性和改善型住房需求”，还是重提支柱产业地位，国家层面近期对房地产行业的重视程度有目共睹。您认为，面对当下的契机，开发商应如何调整、优化经营策略，尽快走出低谷？

李炳亮：从目前看，留给民营房企的空间和时间都是非常有限的，所以建议他们往小而美、小而精的方向发展，必须注重产品创新、走极致的品质和加大精神内涵的塑造。只有这样，才有胆量和信心去继续购买土地开发，并具备与众不同的实力有机会获得与土地方的合作分利机会。

对于央企和地方国资房企，他们有望迎来真正的发展时代。在大浪淘沙后，房企数量必将急剧减少，经过并购重组后，或许有机会组建成为实力更强的央企，在更大社会责任和更高建设使命下的央企，希望能够改变规模致胜的传统思维，筑造出精品、保民生兼顾的双重时代。

而更多的地方国资房企，在更轻易获得优质土地的条件下，希望更加善待土地，以城市艺术的角度去刻画珠海这个城市的蓝图。在众多长线项目中，更加地遵守市场和科学的要求，兼顾投资回报和建设民生的平衡。总的来说，开发商需要优化组织、重塑组织、精炼组织，去开发多元化、产品精致化、思维创新化、合作专业化、决策科学化，加强少做短期决策，多做长线的思维。

4.针对有刚性和改善需求的购房人群，今年的置业策略分别是什么？请您给出一些建议。

李炳亮：对于刚需的购房来说，在不把生活变得过于紧张与焦虑和在家庭收入稳定且有富余的前提下，建议现在可以购房了，但务必量力而为，留有一定的财务存款以应付未来的不确定性。在购房时，要兼顾教育、医疗、交通、未来3-5年家庭人口变化、日常生活便利性多重考虑，切莫只顾项目的单项分值入手。

而对于改善型人群，建议果断优化资产。首先有条件提前住进更优质的物业里，能大大提升全家庭和个人的生活品质，这在有限的生命中，是一次非常宝贵的体验，这充分体现了不动产的使用价值。同时，不动产和股票一样还有金融消费属性，可以抵押、转手套现。

如果改善置业是精准的，则优化后的资产将更有升值潜力和预期，所以如果有改善需求，目前正是优化资产的好时机。对于这部分人，建议置业对象重点关注产品结构、立面造型、中大户型小区、紧邻优质学区、大型公园和品牌商业配套、片区开发成熟度、社区历史口碑，部分人群还可关注产品的稀缺性和独特性等等。

5.“好房线上购”第二季即将开启，由中房协发起的“保交楼”行动倡议是活动的一大亮点。可否请您评价一下，这一倡议对于正处在复苏阶段的房地产行业而言，将产生哪些积极意义？

李炳亮：只有彻底的把保交楼快速执行、坚定落实、完美解决，才能重振行业，毕竟哪怕行业规模最终降到10-12万亿，这也是目前最大的行业，对国家经济建设、对地方政府城建和经济投资，短期内都是无可替代的。所以保交楼，根本上就是保经济、保信心、保民生。

由中国房地产业协会全程指导、乐居联合天猫好房共同推出的“好房线上购”第二季，通过“市场剖析”、“案场直击”、“红人荐房”、 “首套、改善必选榜”等环节，全方位支持首套和改善性住房需求合理释放，帮助用户收获心仪好房；更准备了丰厚权益，诚意回馈广大购房者。

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文章来源:乐居买房

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