2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》公布，并自2023年4月20日起施行。值得注意的是，该批复内容明确了“居住权”大于“财产权”的原则。

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在业内看来，这份批复的内容意义重大。北京金诉律师事务所主任王玉臣解读称，对不幸买到烂尾楼的购房者来说，终于有了“免死金牌”。

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王玉臣表示：这些年烂尾楼比比皆是，很多购房人一旦买到烂尾楼，面临着钱房两空的风险。在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但是毕竟没有明确的规定。

很多人甚至不知道业主基本债权优先权的存在，以及最高院关于彩石山庄的批复（这个批复首次明确了购房人的基本债权优先权，但是并未公开，在网上很难通过官方渠道查到），所以，实务操作中乱象丛生，在不少烂尾楼盘，业主的权利并没有得到有效保护。

但凡遇到烂尾楼或开发商负债累累，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，而业主也会主张要求交房或者退房款等。这个时候就会出现多种债权冲突的情形，而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，散见在一些最高院的观点和执行的相关规定中，所以一些法院可能并不会考虑业主的优先权。对于购房人而言，显然是有失公平的。

该批复以司法解释的方式明确了购房人的优先权，并明确认定了在什么情况下业主的房屋交付请求权和价款返还请求权优于抵押权、工程款优先受偿权及其他债权，为相关案件提供了明确的裁判指引。

值得注意的是：此次最高院为保护购房者居住利益而作出的例外规定，仅限于“商品房”，不包括写字楼、商铺、厂房等其他房产。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次《批复》对购房者的保护力度要大于建筑企业。此次司法解释涉及到商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。该政策在遇到退房索赔和工程款赔偿两个领域，要优先保护退房者的权益。不过，在退款时，需要认定房屋工程确实持续烂尾、且已经没有交付的条件。

此外，购房者按揭贷款视为全额交付购房款，但期间的按揭贷款不能出现断供。

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文章来源:乐居买房